“又賣出去一套。”御墅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人牛霆非常興奮。

　　位于北京潮白河中上游的御墅二期，由201套獨(dú)棟別墅組成。其一期金碧湖畔花園2005年開始銷售，目前已經(jīng)售罄。

　　8月份以來(lái)，京城樓市開始整體降溫，但獨(dú)棟別墅市場(chǎng)成交情況隨著供應(yīng)放量而持續(xù)井噴。“往年，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目年銷售量一般在20～30套。但今年很多項(xiàng)目半年就能達(dá)到這一水平。9月份，御墅二期開盤銷售近兩億元，較前期明顯放大。”牛霆告訴記者。

　　與獨(dú)棟別墅火熱相比，經(jīng)濟(jì)型別墅卻呈現(xiàn)了另一番景象。在7、8月份銷售創(chuàng)下近年來(lái)最好成績(jī)后，聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟(jì)型別墅以及混合花園洋房等產(chǎn)品別墅項(xiàng)目，9月份銷量下滑超過(guò)30%。

　　獨(dú)棟別墅“補(bǔ)漲”

　　“我們前期主要精力花在已經(jīng)告罄的聯(lián)排別墅銷售上，之前獨(dú)棟別墅產(chǎn)品沒(méi)有做太多推廣，但是依然賣得很好。”北京玫瑰園別墅銷售經(jīng)理張彥表示，獨(dú)棟產(chǎn)品的熱銷更像是“無(wú)心插柳”。

　　玫瑰園四期的獨(dú)棟別墅總計(jì)20套，建筑面積從864平方米到1500平方米不等。其樓王爆出上億元的總價(jià)，而四期其它獨(dú)棟別墅的總價(jià)也都在每套3122萬(wàn)元以上。從開盤逐批銷售以來(lái)，目前僅剩下5套。

　　玫瑰園的熱銷反映出市場(chǎng)對(duì)于獨(dú)棟別墅的認(rèn)同。目前，北京獨(dú)棟別墅主要分布在順義、昌平、潮白河、西山等區(qū)域。在售的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目如珠江壹千棟、玫瑰園、頤和原著等，最近兩個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)都不錯(cuò)。

　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京以純獨(dú)棟為代表的高端別墅銷售表現(xiàn)搶眼，千萬(wàn)元級(jí)別墅成交達(dá)90套，環(huán)比上漲逾一成，這是連續(xù)第三個(gè)月上漲。其中，單套總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元的別墅成交達(dá)20余套。

　　在懷柔、密云板塊為代表的新興區(qū)域，獨(dú)棟產(chǎn)品同樣受到投資者青睞。目前該區(qū)域內(nèi)有4個(gè)純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，分別是龍山新新小鎮(zhèn)蘇園、紅螺湖別墅、別墅山、雁棲半島。這些項(xiàng)目以自然資源優(yōu)勢(shì)而持續(xù)熱銷。其中，蘇園銷售套數(shù)、銷售面積和銷售金額這三項(xiàng)指標(biāo)，連續(xù)兩個(gè)月位居北京別墅成交前十名。

　　“別墅項(xiàng)目用地已經(jīng)禁批六年，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)存在很大瓶頸。通貨膨脹壓力下的投資需求正得到釋放，很多投資者選擇抗通脹能力較強(qiáng)的高端物業(yè)來(lái)保值。”張彥說(shuō)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，上半年房?jī)r(jià)整體回升，普通住宅價(jià)格漲幅較大，而獨(dú)棟別墅均價(jià)卻一直保持在20000元/平方米左右的水平。對(duì)于有購(gòu)買力的人來(lái)說(shuō)，性價(jià)比高。7月份開始，高端房產(chǎn)特別是獨(dú)棟別墅的價(jià)格有一個(gè)補(bǔ)漲過(guò)程。“對(duì)投資者而言，這表明房?jī)r(jià)在向縱深和新的高點(diǎn)發(fā)展，可考慮選擇性價(jià)比高且品質(zhì)優(yōu)良的項(xiàng)目投資，但同時(shí)也得綜合考量投資風(fēng)險(xiǎn)。”

　　經(jīng)濟(jì)型別墅隱現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管獨(dú)棟項(xiàng)目“紅紅火火”，但整體上北京別墅市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)并不“好看”。

　　《投資者報(bào)》調(diào)查顯示，9月份北京市別墅銷售套數(shù)共計(jì)570套，環(huán)比下降28%；成交面積20.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌26%；成交金額為36.71億元，環(huán)比降幅也較為明顯。

　　“拖累”大局的，是銷量下挫的經(jīng)濟(jì)型別墅。“經(jīng)濟(jì)型別墅銷量下滑，主要是這類產(chǎn)品銷量經(jīng)數(shù)月持續(xù)上升后，需求已大幅釋放，后續(xù)購(gòu)買力不足。與此同時(shí)，住宅高端化和‘泛豪宅化’趨勢(shì)下，未來(lái)經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品的稀缺性正日益降低，投資者選擇的余地將增加。預(yù)計(jì)2010年后，北京經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將加劇。”顧云昌說(shuō)。

　　北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰指出：“目前北京市場(chǎng)由兩套別墅住宅上下疊加而成的疊加型別墅，由于自身層高受限，市場(chǎng)接受程度相對(duì)較低。盡管第三季度聯(lián)排別墅成交量持續(xù)上升，但價(jià)格卻沒(méi)有上漲。”

　　事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)型別墅周邊多有較大的公寓房供應(yīng)量，且不少項(xiàng)目間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏，導(dǎo)致其價(jià)格遲遲不見(jiàn)明顯上漲。

　　“經(jīng)濟(jì)型別墅早期的熱銷，投資目的占了很大比例。2008年宏觀調(diào)控以后，投資和居住的比例逐漸稀釋到各占一半。”李文杰告訴記者。

　　他分析，雖然經(jīng)濟(jì)型別墅占了總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，但如果純粹作為投資，其出租可能會(huì)有問(wèn)題。這類產(chǎn)品的租金一般在5000元/月左右甚至更高，與市區(qū)公寓租金差不多，只能出租給中高端客戶，而往往這類客戶卻一般偏好于在市中心租房。

　　“從長(zhǎng)期看，該類產(chǎn)品會(huì)有增加的趨勢(shì)。未來(lái)幾年，中端及低端別墅的供應(yīng)潛力將達(dá)到500萬(wàn)平方米，對(duì)于單純考慮投資的購(gòu)房者而言，需謹(jǐn)慎入市，盡量選擇產(chǎn)品特性突出、交通優(yōu)勢(shì)明顯的經(jīng)濟(jì)型別墅。”顧云昌如是說(shuō)。