房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何運用謹慎原則

　　謹慎性原則針對經(jīng)濟活動中的不確定因素，要求人們在會計處理上充分估計可能發(fā)生的風險和損失，提供反映經(jīng)營風險的信息，這樣有利于保護投資者的權(quán)利，也有利于企業(yè)在市場上的競爭能力。但謹慎性原則若使用不當也可能降低企業(yè)會計信息的可靠性、可比性(如存貨計價中運用成本與市價孰低)，同時還可能給企業(yè)設(shè)置秘密準備，使會計信息失真。因此，謹慎性原則的運用對會計人員的職業(yè)判斷水平提出了更高的要求，而行業(yè)不同，謹慎性原則的運用又呈現(xiàn)出不同的特點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其它企業(yè)相比具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點。在其會計核算中“謹慎性原則”的運用顯得更為復雜。

　　一、 房地產(chǎn)收入確認中謹慎原則的運用

　　收入如何確認，對房地產(chǎn)企業(yè)來說將直接影響當年的經(jīng)營成果。房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預售許可證、預售并簽訂預售合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收入的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定特殊性。原《股份有限公司會計制度》和新的《企業(yè)會計制度》規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

　　把握房地產(chǎn)收入確認原則的關(guān)鍵是風險在何時真正轉(zhuǎn)移。如果以產(chǎn)權(quán)的真正轉(zhuǎn)移即辦妥房地產(chǎn)證為標準，根據(jù)房地產(chǎn)銷售的實際，這一條件過于苛刻；如果以入伙為標準，由于有些開發(fā)商從促銷、物業(yè)管理收費的角度考慮，有提前入伙的現(xiàn)象，按此標準對風險的把握似乎過于寬松。

　　我們認為，風險是否轉(zhuǎn)移除了工程必須竣工，并且辦妥有關(guān)竣工驗收這一通用條件外，收款是一個關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同。譬如有：一次性付款、分期付款、按揭付款待形式。收款方式不同，對收入確認的“風險”判斷亦不同，因而確認收入的標準亦不同。1、對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應以應收款項足額到賬作為收入確認的標準，而不論其是否入伙、是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風險已轉(zhuǎn)移；2、對于分期付款的房地產(chǎn)銷售應以合同約定的收款日期確認收入，但是買方若在合同約定日期有欠付現(xiàn)象，會計人員應考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素。如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)二期以上)，則不能確認收入；3、對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售應以交足首期且按揭款到賬，方可確認收入。同時收入確認的原則一經(jīng)確定，便不得隨意更改。

　　二、 成本確認中謹慎原則的運用

　　成本的確認與計量應當是和收入相配比，謹慎原則在成本的確認與計量中起到的作用就是真實、合理的分配、歸集產(chǎn)品的成本，比如新的會計制度強調(diào)企業(yè)必須分清本期成本、費用和下期成本、費用的界限，不得任意預提和攤銷費用。

　　前已述及，房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，使收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)往往要經(jīng)過幾個會計年度才能完成。這樣就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本的確認與計量中有了較大的“操作”空間，違反會計制度中的謹慎原則，少計或不計成本，調(diào)節(jié)當年的利潤。主要形式有：(1)少計成本。a.對不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不預提計入成本；b.欠付的工程不予掛賬不進成本；c.保修款不預提計入成本；d.拖延工程決算時間。(2)少攤成本。企業(yè)為了增加利潤，將應由已結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品負擔的成本擠入未結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品成本。(3)濫用費用資本化原則。企業(yè)將開發(fā)過程中的利息支出，甚至不是為開發(fā)該項目而借入的資金的利息支出也計入該項目，將員工工資、福利費掛入項目，甚至不是為開發(fā)該項目的員工工資、福利費等也計入該項目，并且在銷售實現(xiàn)時不按配比原則予以分配，人為增加利潤。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本確認與計量的關(guān)鍵：充分歸集成本，合理的分攤成本。 

　　三、  八項計提中謹慎原則的運用

　　現(xiàn)行的“八項計提”本質(zhì)上說是保證資產(chǎn)的真實性，盡可能擠干企業(yè)泡沫。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨跌價準備、無形資產(chǎn)減值準備應引起會計人員足夠的關(guān)注，尤其是存貨跌價準備，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)一般都集中在存貨上，包括在建開發(fā)產(chǎn)品和已完開發(fā)產(chǎn)品。充分運用謹慎原則計提房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價準備，保證其資產(chǎn)的真實性，對房地產(chǎn)企業(yè)而言尤其重要。存貨跌價準備是以“可變現(xiàn)價值”作為計提的參考依據(jù)。而房地產(chǎn)的“可變現(xiàn)價值”由于地段、環(huán)境、管理、銷售推廣等的差異，使同類產(chǎn)品在變現(xiàn)價值上的相關(guān)性、可比性稍差一些，因而在判斷其“可變現(xiàn)價值”是差異較大。有些開發(fā)產(chǎn)品有價無市、無行無市。因此，會計人員在確認其“可變現(xiàn)價值”時應本著謹慎的態(tài)度，充分考慮資金占用的時間、金額、可變現(xiàn)的程度、變現(xiàn)價值等因素來分析確認應計提的存貨跌價準備，對于尚未開發(fā)的土地儲備，新制度規(guī)定計入無形資產(chǎn)，其攤余價值在計提跌價準備時，不能僅僅參考國土部門提供的同一或相近地段的土地參考價，而應根據(jù)企業(yè)的實際，結(jié)合該土地的開發(fā)價值、資金占用、企業(yè)對該土地的處置意向等因素來計提無形資產(chǎn)減值準備。

　　四、 業(yè)績考核與評價中的謹慎原則的運用

　　謹慎原則，是針對經(jīng)濟活動中的不確定性因素要求人們在會計核算處理上持謹慎小心的態(tài)度，要充分估計到風險和損失，盡量少計或不計或能發(fā)生的收益，使會計信息使用者、決策者保持警惕，以應付紛繁復雜的外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，把風險損失縮小或限制在較小的范圍內(nèi)。因此，謹慎原則的本質(zhì)是資本保持及以此為核心對企業(yè)經(jīng)營能力和償債能力加以維護。現(xiàn)行的業(yè)績考核與評價指標還是一種傳統(tǒng)的以利潤最大化為導向的管理目標，強調(diào)的是“利潤”，而沒有實現(xiàn)利潤最大化與財務(wù)狀況最優(yōu)化。由于現(xiàn)行的指標的不合理、不全面，有關(guān)部門在進行業(yè)績考核與評價時，一、要運用謹慎性原則對被考核單位的資產(chǎn)質(zhì)量進行分析、評價，并對其計提各項減值的合理性進行分析，對收入、成本的確認的合理性、謹慎性進行評價等等；二、要修正考核指標使考核結(jié)果盡可能如實反映企業(yè)的業(yè)績與財務(wù)狀況。

　　五、 謹慎原則的深入應用對會計人員提出了更高的要求

　　我國加入WTO，對整個國家產(chǎn)生了深遠的影響，我國有關(guān)的法律、法規(guī)已經(jīng)修改或正在修改，努力適應WTO的規(guī)則。我國的會計政策也日益與國際會計準則接軌。謹慎性原則作為國際會計準則的一項重要原則，在我國的新的會計制度中也得到了深入運用。

　　謹慎性原則在新的會計制度的運用，主要體現(xiàn)：1、擴大了計提資產(chǎn)減值準備的范圍；2、《新制度》中對債務(wù)重組和非貨幣性交易的處理規(guī)定，對遏制因關(guān)聯(lián)交易而產(chǎn)生的利潤操縱行為必將起到極大的促進作用；3、部分會計科目的處理方法更多地體現(xiàn)出謹慎性原則的要求。從上面論述可以看出，謹慎性原則的運用主要依靠會計人員的專業(yè)判斷，增強了會計人員的“主觀性”，但這一“主觀性”要盡可能符合客觀。如何使判斷更加客觀，會計人員的綜合素質(zhì)高低是關(guān)鍵。對會計人員的政策水平、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)經(jīng)驗來說是更大的考驗。同時，要求會計人員對所在行業(yè)的相關(guān)知識也要有相當了解。如房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員就必須了解工程預決算、銷售、資產(chǎn)評估、市場營銷等。因此，現(xiàn)代會計人員除了要有扎實的專業(yè)知識外，還必須不斷更新觀念，學習新法規(guī)、掌握新知識，能根據(jù)制度及準則的要求和實際情況對會計實務(wù)問題做出職業(yè)判斷。

　　作為一項會計原則，謹慎原則在會計制度和準則中有非常深入、廣泛的應用。使企業(yè)提供的會計信息更加真實、客觀。但由于其在實務(wù)操作中存在著主觀隨意性，諸如設(shè)立秘密準備金，過分提取準備，故意壓低資產(chǎn)或故意抬高負債或費用，那樣編制出來的財務(wù)報表不可能是中立的，從而就不具有可靠性�？梢姡�謹慎性原則既有其合理的一面，同時也存在其固有的局限性。