房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何運(yùn)用謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎性原則針對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的不確定因素，要求人們?cè)跁?huì)計(jì)處理上充分估計(jì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，提供反映經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的信息，這樣有利于保護(hù)投資者的權(quán)利，也有利于企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。但謹(jǐn)慎性原則若使用不當(dāng)也可能降低企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可靠性、可比性(如存貨計(jì)價(jià)中運(yùn)用成本與市價(jià)孰低)，同時(shí)還可能給企業(yè)設(shè)置秘密準(zhǔn)備，使會(huì)計(jì)信息失真。因此，謹(jǐn)慎性原則的運(yùn)用對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷水平提出了更高的要求，而行業(yè)不同，謹(jǐn)慎性原則的運(yùn)用又呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其它企業(yè)相比具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點(diǎn)。在其會(huì)計(jì)核算中“謹(jǐn)慎性原則”的運(yùn)用顯得更為復(fù)雜。

　　一、 房地產(chǎn)收入確認(rèn)中謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用

　　收入如何確認(rèn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說將直接影響當(dāng)年的經(jīng)營成果。房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂預(yù)售合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定特殊性。原《股份有限公司會(huì)計(jì)制度》和新的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

　　把握房地產(chǎn)收入確認(rèn)原則的關(guān)鍵是風(fēng)險(xiǎn)在何時(shí)真正轉(zhuǎn)移。如果以產(chǎn)權(quán)的真正轉(zhuǎn)移即辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)銷售的實(shí)際，這一條件過于苛刻；如果以入伙為標(biāo)準(zhǔn)，由于有些開發(fā)商從促銷、物業(yè)管理收費(fèi)的角度考慮，有提前入伙的現(xiàn)象，按此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握似乎過于寬松。

　　我們認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)移除了工程必須竣工，并且辦妥有關(guān)竣工驗(yàn)收這一通用條件外，收款是一個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)由于其商品價(jià)值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同。譬如有：一次性付款、分期付款、按揭付款待形式。收款方式不同，對(duì)收入確認(rèn)的“風(fēng)險(xiǎn)”判斷亦不同，因而確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)亦不同。1、對(duì)于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，而不論其是否入伙、是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移；2、對(duì)于分期付款的房地產(chǎn)銷售應(yīng)以合同約定的收款日期確認(rèn)收入，但是買方若在合同約定日期有欠付現(xiàn)象，會(huì)計(jì)人員應(yīng)考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素。如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)二期以上)，則不能確認(rèn)收入；3、對(duì)于按揭付款的房地產(chǎn)銷售應(yīng)以交足首期且按揭款到賬，方可確認(rèn)收入。同時(shí)收入確認(rèn)的原則一經(jīng)確定，便不得隨意更改。

　　二、 成本確認(rèn)中謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用

　　成本的確認(rèn)與計(jì)量應(yīng)當(dāng)是和收入相配比，謹(jǐn)慎原則在成本的確認(rèn)與計(jì)量中起到的作用就是真實(shí)、合理的分配、歸集產(chǎn)品的成本，比如新的會(huì)計(jì)制度強(qiáng)調(diào)企業(yè)必須分清本期成本、費(fèi)用和下期成本、費(fèi)用的界限，不得任意預(yù)提和攤銷費(fèi)用。

　　前已述及，房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，使收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)往往要經(jīng)過幾個(gè)會(huì)計(jì)年度才能完成。這樣就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本的確認(rèn)與計(jì)量中有了較大的“操作”空間，違反會(huì)計(jì)制度中的謹(jǐn)慎原則，少計(jì)或不計(jì)成本，調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤。主要形式有：(1)少計(jì)成本。a.對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不預(yù)提計(jì)入成本；b.欠付的工程不予掛賬不進(jìn)成本；c.保修款不預(yù)提計(jì)入成本；d.拖延工程決算時(shí)間。(2)少攤成本。企業(yè)為了增加利潤，將應(yīng)由已結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的成本擠入未結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品成本。(3)濫用費(fèi)用資本化原則。企業(yè)將開發(fā)過程中的利息支出，甚至不是為開發(fā)該項(xiàng)目而借入的資金的利息支出也計(jì)入該項(xiàng)目，將員工工資、福利費(fèi)掛入項(xiàng)目，甚至不是為開發(fā)該項(xiàng)目的員工工資、福利費(fèi)等也計(jì)入該項(xiàng)目，并且在銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)不按配比原則予以分配，人為增加利潤。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本確認(rèn)與計(jì)量的關(guān)鍵：充分歸集成本，合理的分?jǐn)偝杀尽?nbsp;

　　三、  八項(xiàng)計(jì)提中謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用

　　現(xiàn)行的“八項(xiàng)計(jì)提”本質(zhì)上說是保證資產(chǎn)的真實(shí)性，盡可能擠干企業(yè)泡沫。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備應(yīng)引起會(huì)計(jì)人員足夠的關(guān)注，尤其是存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)一般都集中在存貨上，包括在建開發(fā)產(chǎn)品和已完開發(fā)產(chǎn)品。充分運(yùn)用謹(jǐn)慎原則計(jì)提房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，保證其資產(chǎn)的真實(shí)性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言尤其重要。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是以“可變現(xiàn)價(jià)值”作為計(jì)提的參考依據(jù)。而房地產(chǎn)的“可變現(xiàn)價(jià)值”由于地段、環(huán)境、管理、銷售推廣等的差異，使同類產(chǎn)品在變現(xiàn)價(jià)值上的相關(guān)性、可比性稍差一些，因而在判斷其“可變現(xiàn)價(jià)值”是差異較大。有些開發(fā)產(chǎn)品有價(jià)無市、無行無市。因此，會(huì)計(jì)人員在確認(rèn)其“可變現(xiàn)價(jià)值”時(shí)應(yīng)本著謹(jǐn)慎的態(tài)度，充分考慮資金占用的時(shí)間、金額、可變現(xiàn)的程度、變現(xiàn)價(jià)值等因素來分析確認(rèn)應(yīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，對(duì)于尚未開發(fā)的土地儲(chǔ)備，新制度規(guī)定計(jì)入無形資產(chǎn)，其攤余價(jià)值在計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備時(shí)，不能僅僅參考國土部門提供的同一或相近地段的土地參考價(jià)，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，結(jié)合該土地的開發(fā)價(jià)值、資金占用、企業(yè)對(duì)該土地的處置意向等因素來計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　四、 業(yè)績考核與評(píng)價(jià)中的謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用

　　謹(jǐn)慎原則，是針對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的不確定性因素要求人們?cè)跁?huì)計(jì)核算處理上持謹(jǐn)慎小心的態(tài)度，要充分估計(jì)到風(fēng)險(xiǎn)和損失，盡量少計(jì)或不計(jì)或能發(fā)生的收益，使會(huì)計(jì)信息使用者、決策者保持警惕，以應(yīng)付紛繁復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，把風(fēng)險(xiǎn)損失縮小或限制在較小的范圍內(nèi)。因此，謹(jǐn)慎原則的本質(zhì)是資本保持及以此為核心對(duì)企業(yè)經(jīng)營能力和償債能力加以維護(hù)。現(xiàn)行的業(yè)績考核與評(píng)價(jià)指標(biāo)還是一種傳統(tǒng)的以利潤最大化為導(dǎo)向的管理目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)的是“利潤”，而沒有實(shí)現(xiàn)利潤最大化與財(cái)務(wù)狀況最優(yōu)化。由于現(xiàn)行的指標(biāo)的不合理、不全面，有關(guān)部門在進(jìn)行業(yè)績考核與評(píng)價(jià)時(shí)，一、要運(yùn)用謹(jǐn)慎性原則對(duì)被考核單位的資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)，并對(duì)其計(jì)提各項(xiàng)減值的合理性進(jìn)行分析，對(duì)收入、成本的確認(rèn)的合理性、謹(jǐn)慎性進(jìn)行評(píng)價(jià)等等；二、要修正考核指標(biāo)使考核結(jié)果盡可能如實(shí)反映企業(yè)的業(yè)績與財(cái)務(wù)狀況。

　　五、 謹(jǐn)慎原則的深入應(yīng)用對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求

　　我國加入WTO，對(duì)整個(gè)國家產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，我國有關(guān)的法律、法規(guī)已經(jīng)修改或正在修改，努力適應(yīng)WTO的規(guī)則。我國的會(huì)計(jì)政策也日益與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌。謹(jǐn)慎性原則作為國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一項(xiàng)重要原則，在我國的新的會(huì)計(jì)制度中也得到了深入運(yùn)用。

　　謹(jǐn)慎性原則在新的會(huì)計(jì)制度的運(yùn)用，主要體現(xiàn)：1、擴(kuò)大了計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的范圍；2、《新制度》中對(duì)債務(wù)重組和非貨幣性交易的處理規(guī)定，對(duì)遏制因關(guān)聯(lián)交易而產(chǎn)生的利潤操縱行為必將起到極大的促進(jìn)作用；3、部分會(huì)計(jì)科目的處理方法更多地體現(xiàn)出謹(jǐn)慎性原則的要求。從上面論述可以看出，謹(jǐn)慎性原則的運(yùn)用主要依靠會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷，增強(qiáng)了會(huì)計(jì)人員的“主觀性”，但這一“主觀性”要盡可能符合客觀。如何使判斷更加客觀，會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)高低是關(guān)鍵。對(duì)會(huì)計(jì)人員的政策水平、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)來說是更大的考驗(yàn)。同時(shí)，要求會(huì)計(jì)人員對(duì)所在行業(yè)的相關(guān)知識(shí)也要有相當(dāng)了解。如房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員就必須了解工程預(yù)決算、銷售、資產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)營銷等。因此，現(xiàn)代會(huì)計(jì)人員除了要有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)外，還必須不斷更新觀念，學(xué)習(xí)新法規(guī)、掌握新知識(shí)，能根據(jù)制度及準(zhǔn)則的要求和實(shí)際情況對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)問題做出職業(yè)判斷。

　　作為一項(xiàng)會(huì)計(jì)原則，謹(jǐn)慎原則在會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則中有非常深入、廣泛的應(yīng)用。使企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)、客觀。但由于其在實(shí)務(wù)操作中存在著主觀隨意性，諸如設(shè)立秘密準(zhǔn)備金，過分提取準(zhǔn)備，故意壓低資產(chǎn)或故意抬高負(fù)債或費(fèi)用，那樣編制出來的財(cái)務(wù)報(bào)表不可能是中立的，從而就不具有可靠性。可見，謹(jǐn)慎性原則既有其合理的一面，同時(shí)也存在其固有的局限性。