房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨確認中的幾個問題

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨可分為三大類：一是為房地產(chǎn)品的開發(fā)建設耗用而儲存的資產(chǎn)，包括庫存材料、庫存設備、低值易耗品等等；二是處在開發(fā)建設過程中、尚未竣工驗收的存貨，主要是在建開發(fā)產(chǎn)品；三是處于出租經(jīng)營過程中的或置存以便出售的存貨，包括土地使用權(quán)、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等等。存貨是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資產(chǎn)，通常占去資產(chǎn)總額的絕大部分，其中，在建開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品是最重要的存貨。由于房地產(chǎn)開發(fā)階段性強，工程材料和設備根據(jù)施工方的工程進度采購、供貨，較容易控制，許多材料甚至采用包工包料的方式由施工方負責，因而庫存材料和庫存設備較少，存貨主要表現(xiàn)為在建開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品。

    房地產(chǎn)存貨的確認中，較為特殊且容易發(fā)生爭議的問題有以下幾個方面：

    一、劃撥土地使用權(quán)是否應確認為存貨?

    在計劃經(jīng)濟時代，所有城鎮(zhèn)國有土地都是通過劃撥的形式向企業(yè)提供。1990年開始，我國實行城鎮(zhèn)土地有償使用制度。根據(jù)這一制度，政府通過出讓方式(拍賣、招標或協(xié)議方式)向企業(yè)供應國有土地使用權(quán)。這一制度同時規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)不得進入市場交易(包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等)。只有用地單位向國家補交了土地出讓金、履行了土地出讓手續(xù)后方能進入市場。但在改革開放初期，為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，加快城市建設，政府將大批城鎮(zhèn)土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)公司(主要具有較深政府背景的國有房地產(chǎn)公司)，劃撥土地使用權(quán)給這些公司帶來了豐厚的土地儲備。由于各方面原因，除廣東等個別開放程度較高的地區(qū)外，直至90年代，劃撥土地仍然在我國房地產(chǎn)市場增量土地供應中占主導地位。這樣，部分房地產(chǎn)公司擁有大量的劃撥土地使用權(quán)。對于這一部分土地使用權(quán)能否確認為資產(chǎn)，就存在較大的爭議。

    持應確認為資產(chǎn)的觀點認為：其一，劃撥土地使用權(quán)能夠為公司帶來潛在的經(jīng)濟利益，并能夠為公司所控制。雖然這些公司不擁有這部分工地的法定使用權(quán)，但這些開發(fā)公司實際上擁有這部分土地的支配權(quán)，它與通過出讓(有償)方式取得的土地使用權(quán)一樣，具有排他性。除了不能將它們直接抵押、轉(zhuǎn)讓外，房地產(chǎn)公司有權(quán)在這些土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)并將開發(fā)的房屋銷售、出租，最終獲得收益。雖然法律規(guī)定在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括房屋銷售、出租)之前必須補交土地出讓金，但各地政府實際上采取了無限期推遲繳納的措施。由此可見，劃撥土地使用權(quán)能夠為房地產(chǎn)公司帶來潛在的經(jīng)濟利益，而且它實際上由房地產(chǎn)公司所控制。其二，土地劃撥是一項政府與企業(yè)之間的“轉(zhuǎn)移支付”，通常以某種“批文”的形式確定，因此它雖不是由過去的交易產(chǎn)生，但可看作是由過去的事項所產(chǎn)生的，因此，劃撥土地使用權(quán)符合資產(chǎn)的主要特征，應該被確認為資產(chǎn)。

    筆者贊同不將土地使用權(quán)確認為資產(chǎn)的觀點。其一，土地使用權(quán)雖然客觀上能夠為公司帶來潛在的經(jīng)濟利益，但這種潛在的經(jīng)濟利益的獲取是有其法律前提的，即必須補交土地出讓金。即便目前在政策上對于補交采取了延期的優(yōu)惠，但這種政策具有相當大的臨時性和不確定性，因而建立在此基礎上的潛在經(jīng)濟利益也具有相當大的不確定性。從土地使用制度的市場化改革取向來看，這種國有房地產(chǎn)公司擁有的特權(quán)很難維持，甚至隨時可能取消。因此，在補交土地出讓金、土地使用權(quán)真正轉(zhuǎn)為企業(yè)所有之前，將其確認為資產(chǎn)具有很大的風險，造成資產(chǎn)的虛增。其二，房地產(chǎn)公司對劃撥土地使用權(quán)的控制受到政府限制。房地產(chǎn)公司對于劃撥土地使用權(quán)的權(quán)益，僅僅是未來可能獲得的土地使用權(quán)的要求權(quán)，相對于通過出讓方式取得的土地使用權(quán)而言，它是一種不完全的、受到極大限制的土地使用權(quán)。由于法律上的限制，土地所有權(quán)人代表——政府最終控制著土地。其三，劃撥土地使用權(quán)無法可靠計量。劃撥土地使用權(quán)的取得成本無法可靠計量，同時由于劃撥土地使用權(quán)不等同于真正的土地使用權(quán)，因此它不能用類似土地的使用權(quán)的公允價值計量。無論從哪個角度我們都無法可靠計量劃撥土地使用權(quán)的價值。

    因此，劃撥土地使用權(quán)不符合資產(chǎn)確認的條件。如果將劃撥土地使用權(quán)確認為資產(chǎn)，將造成資產(chǎn)的虛增，有悖于謹慎原則和客觀性原則。筆者認為合理的做法是：在土地出讓金補交以后，再將該土地使用權(quán)正式確認為存貨資產(chǎn)，而在確認之前公司可以在會計報表附注中說明劃撥的土地使用權(quán)的面積、位置等狀況。

    二、售后租回的房地產(chǎn)是否是存貨?

    筆者認為答案是不一定。售后租回是指房地產(chǎn)公司將房屋銷售出去后又從買者手中租回。如果第一環(huán)節(jié)的銷售構(gòu)成一項真實的銷售(指價格公允、且買賣雙方意圖真實等等，具體分析見第三部分)，通過銷售房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方，成為買方的資產(chǎn)，作為賣方不能將此房地產(chǎn)確認為自己的房地產(chǎn)。反之，如果第一環(huán)節(jié)的銷售不是一項真實的銷售交易，而是一項融資行為，那么銷售并沒有發(fā)生，房地產(chǎn)的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，仍應確認為房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)。這種交易通常發(fā)生在房地產(chǎn)公司和大股東之間。因此，判斷的關(guān)鍵是確認該項交易的性質(zhì)是一項銷售還是一項融資，此時對于存貨的確認是與銷售收入的確認緊密相關(guān)且一致的。

    三、售后回購協(xié)議中的房地產(chǎn)是否是存貨?

    筆者認為答案也是不一定。售后回購是另一種較特殊的房地產(chǎn)交易形式。它是指房地產(chǎn)公司將房屋銷售出去后又從買者手中購回。同樣，如果房地產(chǎn)公司銷售行為是一項真實的、正常的銷售，房地產(chǎn)公司應在銷售確認的同時將房地產(chǎn)存貨終止確認，待回購時再將該房地產(chǎn)重新確認為公司的存貨，只不過存貨的價值會發(fā)生改變。相反，如果房地產(chǎn)公司的銷售行為不是一項真實的銷售而是一項融資行為，那么既然銷售并沒有發(fā)生，該房地產(chǎn)仍然屬于房地產(chǎn)公司的存貨。