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土地開發(fā)成本的核算

2006-9-8 11:3  【 】【打印】【我要糾錯

  一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則

  地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地(也叫商品性建設(shè)場地);另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品,其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本;而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品,其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目,它的核算的內(nèi)容,與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口,原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地,其費用可分清負擔(dān)對象的,應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本,在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地,分不清負擔(dān)對象,應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的,其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集,待土地開發(fā)完成投入使用時,再按一定的標(biāo)準(zhǔn)(如房屋占地面積或房屋建筑面積等)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分,則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象,在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”

  賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出,計算其總成本和單位成本,并于土地開發(fā)完成時,將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本,從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。

  二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

  (一)土地開發(fā)成本核算對象的確定

  為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集,又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目,可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象:

  1.對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象;

  2.對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地,可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。

  成本核算對象應(yīng)在開工之前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。

 。ǘ┩恋亻_發(fā)成本項目的設(shè)置

  企業(yè)開發(fā)的土地,因其設(shè)計要求不同,開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同,有的只是進行場地的清理平整,如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此,就各個具體的土地開發(fā)項目來說,它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目,設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目,如建筑安裝工程費,配套設(shè)施費,可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況,企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算,可設(shè)置如下幾個成本項目:(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費;(2)前期工程費;(3)基礎(chǔ)設(shè)施費;(4)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費,及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的,應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用,包括規(guī)劃、設(shè)計費,項目可行性研究費,水文、地質(zhì)勘察、測繪費,場地平整費等。基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費,還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目,用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。

  三、土地開發(fā)成本的核算

  企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出,除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外,其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本,對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別,分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶,并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出,可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬,并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用,應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算,于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn),分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費,應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

  現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下;

  如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi),共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出:

  301       351

  商品性土地    自用土地

  支付征地拆遷費 78 000元 72 000元

  支付承包設(shè)計單位前期工程款 20 000元 18 000元

  應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元

  分配開發(fā)間接費 10 000元

  合   計 133 000元 108 000元

  則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應(yīng)作:

  借;開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 78 000

    開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 72 000

    貸;銀行存款 150 000

  用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時,應(yīng)作:

  借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000

    開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000

    貸:銀行存款 38 000

  將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時,應(yīng)作:

  借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 25 000

    開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000

    貸;應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 43 000

  分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時,應(yīng)作:

  借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000

    貸:開發(fā)間接費用 10 000

  同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。

  四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

  已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途,采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。

  為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地,在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后,應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收,加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元,應(yīng)作如下分錄入賬:

  借:開發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000

    貸:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 1002 000

  為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地,應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時,將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本,結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出,可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目,然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用,均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目;對其他土地開發(fā)支出,包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等,

  則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出,應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。

  假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后,加上以前月份開發(fā)出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米,則單方自用土地開發(fā)成本為 240元(648000元/1500+1200),應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元(240元×1500),結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元(240元×1200),在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬:

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000

    貸:開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000

  如果自用土地開發(fā)完成后,還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地,則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方,于自用土地投入使用時,再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。

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