房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)經(jīng)營商自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場上進行的銷售。房地產(chǎn)銷售與一般的銷售商品類似，所以應按銷售商品確認收入的原則確認其銷售收入的實現(xiàn)。當然，如果房地產(chǎn)經(jīng)營商事先與買方簽訂合同（該合同是不可撤消的），按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)的，應作為建造合同，按建造合同的處理原則進行處理。
按照企業(yè)會計制度，房地產(chǎn)的法定所有權轉(zhuǎn)移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)應確認銷售收入。但也可能出現(xiàn)法定所有權轉(zhuǎn)移后，所有權上的風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況。如：
1、賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應在所實施的重大行動完成時確認收入。
2、合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權的銷售。企業(yè)應在這些不確定因素消失后確認收入。
3、房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議，賣方保證買方在特定時期內(nèi)獲得投資報酬的協(xié)議等。在這些情況下，企業(yè)應分析交易的實質(zhì)，確定是否作銷售處理，如作銷售處理，賣方在繼續(xù)涉入的期限內(nèi)不應確認收入。在確認收入時，房地產(chǎn)企業(yè)還應考慮價款收回的可能性，估計價款不能收回的，會計上不確認收入；已經(jīng)收回部分價款的，只將收回的部分確認為收入。
根據(jù)稅收政策規(guī)定，對正常的銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款（如銷售退回發(fā)生的退款），凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中沖減。但對房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租” （即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回） 、“售后回購”等形式，進行促銷經(jīng)營活動，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。并且稅收政策明確規(guī)定：
對納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。也就是說，對房地產(chǎn)納稅人，不論銷售房屋是否將會形成事實，只要納稅人一旦收到預收款（包括預收的定金）就已形成了納稅義務，納稅人應當就預收款按“銷售不動產(chǎn)”申報繳納營業(yè)稅，待納稅人索取取得營業(yè)收入的憑據(jù)后，將剩余的部分稅金按規(guī)定再進行申報繳納。
顯然，企業(yè)會計制度對銷售收入的確認時間與營業(yè)稅納稅義務的實現(xiàn)時間存在著時間性差異。由于會計上對收入確認時間與營業(yè)稅應稅收入確認的時間不同步，形成了稅金先繳，收入滯后，特別是不同年度下，會造成收入與成本、費用不相配比。為克服這種問題，在稅金的計提上，房地產(chǎn)企業(yè)可參照所得稅時間性差異的規(guī)定，引入“納稅影響會計法”的核算辦法，用“遞延稅款”科目進行過渡，既可保證會計核算的配比原則，又確保了會計信息的質(zhì)量要求。具體作法是：按預收款計算應計提的稅金借記“應交稅金”，貸記“遞延稅款”科目，“遞延稅款”待以后會計確認收入時再分期轉(zhuǎn)回。在轉(zhuǎn)回時作會計分錄為借：“主營業(yè)務稅金及附加”，貸：“遞延稅款”、“應交稅金”（銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權應交稅金減去累計已計提的稅金）。稅金入庫時，借：“應交稅金”，貸：“銀行存款”。
房地產(chǎn)開發(fā)商所建建筑如果是屬“自建行為”，在銷售時還應當補征“建筑”營業(yè)稅。而根據(jù)（財法字[1993]40號）文規(guī)定：“自建行為的納稅義務時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天�！保@然，建筑業(yè)營業(yè)稅應稅收入的實現(xiàn)時間又存在著與會計收入確認時間不盡相同的地方。對此形成的時間性差異，也同樣可采取上述的會計核算方法。
對會計核算上不確認收入，而在稅收上作為應稅收入的實現(xiàn)，其應當繳納營業(yè)稅等通過上述的核算方法后，可以達到收入與成本、費用的配比。但按企業(yè)所得稅的規(guī)定，對納稅人繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等是可以在當期進行稅前扣除的，如此一來，又直接影響企業(yè)所得稅的應納稅所得額。對由于稅法與會計制度在確認費用的時間不同而產(chǎn)生的稅前會計利潤與應納稅所得額的時間上的差異，房地產(chǎn)企業(yè)可采取以下兩種方法中的任一種方法，并且一旦確定，不得隨意改變：
一種方法是“應付稅款法”。應付稅款法是指不確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期計算的應交所得稅確認為當期所得稅費用的方法。使用應付稅款法的，房地產(chǎn)企業(yè)只需在年度企業(yè)所的稅納稅申報時，對按營業(yè)稅政策規(guī)定當期計提應繳的營業(yè)稅等超過或低于當期“主營業(yè)務稅金及附加”科目余額部分相應調(diào)減或調(diào)增應納稅所得額。企業(yè)按規(guī)定應繳納的企業(yè)所得稅作會計分錄為借：“所得稅”，貸：“應交稅金—應交所得稅”。
另一種方法是“納稅影響會計法”。納稅影響會計法是指企業(yè)確認時間性差異對所得稅的影響的合計，確認為當期應交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認為當期所得稅費用的方法。即通過“遞延稅款”科目。對按營業(yè)稅政策規(guī)定當期計提應繳的營業(yè)稅等超過當期“主營業(yè)務稅金及附加”科目余額部分相應調(diào)整應納稅所得額，計算應繳納的企業(yè)所得稅記入“遞延稅款”的貸方；反之，對按營業(yè)稅政策規(guī)定當期計提應繳的營業(yè)稅等低于當期“主營業(yè)務稅金及附加”科目余額部分相應調(diào)整應納稅所得額，計算應繳納的企業(yè)所得稅記入“遞延稅款”借方。