目前零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商業(yè)企業(yè)間的合并、場(chǎng)地租賃等行為越來(lái)越多，所以企業(yè)資源整合中的稅收問(wèn)題也愈加重要。
A企業(yè)是一家百貨零售企業(yè)，擁有一棟3萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)樓，營(yíng)業(yè)一年后因管理不善虧損，無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，需出租。營(yíng)業(yè)樓的原價(jià)為9000萬(wàn)元，可使用年限 25年。樓內(nèi)計(jì)算機(jī)及一些冷凍設(shè)備原值3000萬(wàn)元，可使用年限6年。因A企業(yè)不再?gòu)氖律虡I(yè)零售業(yè)務(wù)，故營(yíng)業(yè)樓內(nèi)的設(shè)備不會(huì)再使用，且許多設(shè)備如冰柜也不易搬動(dòng)，所以A企業(yè)欲整體出租營(yíng)業(yè)樓。該營(yíng)業(yè)樓處于三類城市，城市人口規(guī)模50萬(wàn)。因該營(yíng)業(yè)樓面積較大，且整體租賃，所以價(jià)格因人、因時(shí)都可能變動(dòng)，較難確定一個(gè)公允的市場(chǎng)價(jià)格。B企業(yè)是一家連鎖零售企業(yè)，正在尋找場(chǎng)地?cái)U(kuò)張，欲租賃A企業(yè)的營(yíng)業(yè)樓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。雙方擬定合同，租賃期5年，年租金為1000萬(wàn)元，包括其中的設(shè)施，設(shè)備維修費(fèi)由B企業(yè)承擔(dān)。
在合同基本成型時(shí)，A企業(yè)考慮到目前租賃涉及的稅金有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加等，綜合稅負(fù)太高，要求提高租金，否則要求拆除賣場(chǎng)內(nèi)的部分設(shè)施。
以1000萬(wàn)元的租金為基數(shù)計(jì)算，A企業(yè)需交納：
房產(chǎn)稅＝1000×12％＝120（萬(wàn)元）；
營(yíng)業(yè)稅＝1000×5％＝50（萬(wàn)元）；
附加稅＝50×（7％＋3％）＝5（萬(wàn)元）；
共計(jì)175萬(wàn)元。
事實(shí)上B企業(yè)所支付的1000萬(wàn)元租金中不僅包含房產(chǎn)的租金，還包含一些設(shè)備的使用費(fèi)，而后者是不應(yīng)交房產(chǎn)稅的。但由于合同是統(tǒng)一的，如何劃分兩者收入的比例就成了問(wèn)題。A企業(yè)的財(cái)務(wù)人員考慮了以下幾種方法：
1、按房屋出租市場(chǎng)價(jià)劃分租金。周圍的商用房每平方米年均租金為500元，以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，僅房屋租金就達(dá)1500萬(wàn)元。但實(shí)際上周圍商用房面積較小，容易單獨(dú)出租使用，無(wú)法與3萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所類比，所以沒(méi)有可比的市場(chǎng)價(jià)格參照。
2、按出租資產(chǎn)原始價(jià)值比例劃分租金。即房屋價(jià)值占總資產(chǎn)的3／4，房屋租金應(yīng)為750萬(wàn)元，其他資產(chǎn)使用費(fèi)為250萬(wàn)元。這樣可能會(huì)減少部分房產(chǎn)稅，但因房產(chǎn)和其他設(shè)施的使用年限不同，5年后房屋仍可繼續(xù)使用，而設(shè)備大部分已到報(bào)廢期，且設(shè)備出租收回的價(jià)值僅為1250萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。所以如果簡(jiǎn)單地以原始價(jià)值比例來(lái)劃分租金，必然將部分設(shè)備的使用費(fèi)記入了房屋租金，事實(shí)上仍提高了稅負(fù)。
3、按資產(chǎn)年折舊比例劃分租金（按直線法計(jì)算、不計(jì)算殘值）。房屋使用年限25年，每年的折舊額為360萬(wàn)元；設(shè)備使用年限6年，年折舊額為500萬(wàn)元。
以年折舊的比例劃分，房屋年租金為：1000／（360＋500）×360＝419（萬(wàn)元）；設(shè)備的使用費(fèi)為1000－419＝581（萬(wàn)元）。這樣雖然使設(shè)備的使用費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于按價(jià)值劃分的金額，但該方案產(chǎn)生了新的問(wèn)題，即：此次租賃行為產(chǎn)生的主導(dǎo)因素是房產(chǎn)，而不是設(shè)備，但以上劃分租金的辦法卻導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)值大收益卻低，極容易讓人理解為通過(guò)轉(zhuǎn)移房產(chǎn)租金而逃避房產(chǎn)稅。
由此看來(lái)以上幾種方案均難以解決實(shí)際問(wèn)題，A企業(yè)不得不重新考慮。由于房產(chǎn)稅的稅率較高，所以如何合理地降低房屋的租金應(yīng)是方案得以實(shí)施的關(guān)鍵。從這個(gè)角度出發(fā)，并通過(guò)與B企業(yè)溝通協(xié)商，A企業(yè)最終提出了一個(gè)新的設(shè)備出售方案。方案改進(jìn)后，A企業(yè)將樓內(nèi)計(jì)算機(jī)及其他設(shè)備一次性出售給B企業(yè)，出售價(jià)格經(jīng)雙方協(xié)商為1800萬(wàn)元，在合同簽定后先支付900萬(wàn)元。租賃期滿后，現(xiàn)有設(shè)備基本已到期，如B企業(yè)不再租賃，不得拆除設(shè)備。由此租賃合同變更為純粹房產(chǎn)租賃，年租金為640萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)變更合同，A企業(yè)承擔(dān)的稅金如下：
房產(chǎn)稅＝640×12％＝76.8（萬(wàn)元）；
營(yíng)業(yè)稅＝640×5％＝32（萬(wàn)元）；
附加稅＝32×（7％＋3％）＝3.2（萬(wàn)元）
共計(jì)112萬(wàn)元。
由此出售設(shè)備比整體租賃年節(jié)省稅金63萬(wàn)元，而B(niǎo)企業(yè)的5年總支出（不考慮折現(xiàn)問(wèn)題）共計(jì)5000萬(wàn)元。與最早的整體租賃租金相同。
在該方案中，簽訂房屋租賃和設(shè)備出售合同應(yīng)特別注意各自的獨(dú)立性，經(jīng)營(yíng)期滿對(duì)設(shè)備的處理方式、設(shè)備出售的付款方式等對(duì)合同的界定有重要影響，所以應(yīng)從合同上嚴(yán)格規(guī)范出售行為，避免出售行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為變相租賃。此外，本案例中設(shè)備的使用年限和租賃期相同，基本不存在租賃到期后資產(chǎn)的再處置問(wèn)題。如果設(shè)備的使用期限較長(zhǎng)，采用設(shè)備出售的方式還會(huì)涉及租賃期結(jié)束后資產(chǎn)的處置問(wèn)題，應(yīng)綜合考慮。另外本案例屬于大面積營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的整體出租，出租方的選擇余地不大，如屬于小面積出租或在市場(chǎng)較成熟、規(guī)范的地區(qū)，在客觀上有可參考的市場(chǎng)價(jià)格，也可以將房產(chǎn)、設(shè)備分別租賃。
