一、開發(fā)間接費用的組成和核算
開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”帳戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。
為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：
l.工資 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
2.福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3.折舊費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
4.修理費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。
5.辦公費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6.水電費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
7.勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8.周轉房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
9.利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接記入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，記入當期損益。
10.其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。
從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。
開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：開發(fā)間接費用 41 600
貸：應付工資 8 000
應付福利費 1120
累計折舊 10 000
遞延資產(chǎn) 3 500
銀行存款 8 480
周轉房——周轉房攤銷 10 500
必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。
開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。
二、開發(fā)間接費用的分配
每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)記入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。
某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額
如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：
開發(fā)產(chǎn)品編號 名稱 直接成本
101 商品房 50 000
102 商品房 120 000
151 出租房 75 000
181 周轉房 70 000
201 大配套設施——商店 80 000
301 商品性土地 125000
合計 520 000
根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應分配的開發(fā)間接費：
101商品房：50000元×41600元÷520000元
�。�50 000元×8%＝4 000元
102商品房：120 000元×8%＝9 600元
151出租房：75 000元×8％＝6 000元
181周轉房：70 000元×8％＝5 600元
201大配套設施：80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元
根據(jù)上面計算，就可編制有如下所示的開發(fā)間接費用分配表：
開發(fā)間接費用分配表
2000年5月 單位：元
開發(fā)項目編號 名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費
101 商品房 50 000 4 000
102 商品房 120 000 9 600
151 出租房 75 000 6 000
181 周轉房 70 000 5 600
201 大配套設施 80 000 6 400
301 商品性土地 125 000 10000
合計 520 000 41 600
根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200
開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6 400
開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000
貸：開發(fā)間接費用 41 600