開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，賺一億元的樓盤(pán)，可處理成只賺4000萬(wàn)元或更低
開(kāi)發(fā)商維持房地產(chǎn)高利潤(rùn)的“手法”通常有以下三種：
一是做假賬、巧避稅。
一些開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì)，深諳開(kāi)發(fā)商做假賬的需要，可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大。明明賺一億元的樓盤(pán)，可以處理成只賺4000萬(wàn)元或者更低，給外界造成樓盤(pán)成本越來(lái)越高、不得不提高售價(jià)的假象。
一些開(kāi)發(fā)商還告訴記者，房地產(chǎn)商很善于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在銷(xiāo)售新的樓盤(pán)前往往都會(huì)在這些地方注冊(cè)一個(gè)新的公司，以享受高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。據(jù)介紹，做一個(gè)樓盤(pán)也就幾年時(shí)間，恰好和新企業(yè)減免稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項(xiàng)就可以省下數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元�！�
二是調(diào)高樓盤(pán)容積率。
調(diào)高容積率是壓縮樓盤(pán)成本的重要砝碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，目前規(guī)劃和城建部門(mén)批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的容積率一般不超過(guò)2（也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商可以開(kāi)發(fā)不超過(guò)2倍于土地面積的商品房）。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門(mén)的關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其他多種理由”把樓盤(pán)的容積率調(diào)高到3或者 5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房�！捌降匕胃邩�，利潤(rùn)馬上成倍增長(zhǎng)�！�
這位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，當(dāng)然，能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須很有“實(shí)力”，往往都是和政府相關(guān)主管部門(mén)相當(dāng)熟絡(luò)的“業(yè)內(nèi)通天大腕”。其中的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說(shuō)：“房地產(chǎn)商做得成功不成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節(jié)假日也忙得見(jiàn)不到人，去哪兒了？很多時(shí)候陪領(lǐng)導(dǎo)干部釣魚(yú)去了，旅游去了。關(guān)系不到位、實(shí)力不夠雄厚的開(kāi)發(fā)商想陪還輪不上呢�！�
三是差價(jià)空轉(zhuǎn)。
按照國(guó)家的政策，土地必須先進(jìn)入各地的“土地儲(chǔ)備中心”，然后再掛牌拍賣(mài)。有的房地產(chǎn)商會(huì)與當(dāng)?shù)卣孪冗_(dá)成私下協(xié)議，許諾如果得到這塊土地，將會(huì)如何回報(bào)，如無(wú)償替政府承擔(dān)一些公益性建設(shè)、為市民修建一個(gè)廣場(chǎng)、修路架橋等等，政府將給于適當(dāng)比例的土地優(yōu)惠。于是，地方政府往往會(huì)在土地掛牌拍賣(mài)之前有針對(duì)性地設(shè)置門(mén)檻，以阻斷其他競(jìng)拍者。
當(dāng)事先做了工作的開(kāi)發(fā)商如愿拿下土地標(biāo)的后，賬目上按對(duì)外拍賣(mài)的價(jià)格將錢(qián)劃到地方財(cái)政，緊接著又會(huì)給地方財(cái)政打一份報(bào)告，說(shuō)明自己無(wú)償修建市政公益設(shè)施，希望政府給予價(jià)差補(bǔ)貼或優(yōu)惠。然后就像企業(yè)出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅等一樣，財(cái)政會(huì)通過(guò)土地局返還開(kāi)發(fā)商約定比例的款項(xiàng)。這樣開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是以折扣價(jià)買(mǎi)到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項(xiàng)除了修建公益設(shè)施還可能有剩余。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)以 “樓盤(pán)周?chē)h(huán)境綠化好、公益市政設(shè)施齊全”為由抬高房?jī)r(jià)。這樣，修建市政設(shè)施的成本通過(guò)高漲的房?jī)r(jià)最終還是攤到了百姓頭上，開(kāi)發(fā)商自然穩(wěn)賺不賠。