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外資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理方法

來源: 編輯: 2007/03/20 15:17:15  字體:

  國(guó)家稅務(wù)總局2001年12月發(fā)文:國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),進(jìn)一步嚴(yán)格要求:企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的。其取得的預(yù)收款,應(yīng)按國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定,預(yù)征企業(yè)所得稅。

  《通知》還進(jìn)一步明確規(guī)定采用預(yù)售款銷售的收入確定原則:采取分期付款或預(yù)售方式銷售的,以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)就要確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn);而《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定收入確認(rèn)條件是:①企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;②企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;③與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);④相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。在實(shí)際操作過程中。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這就要求開發(fā)企業(yè)在實(shí)務(wù)中注意處理好稅務(wù)與會(huì)計(jì)的關(guān)系。

  《通知》要求企業(yè)取得預(yù)售款時(shí),預(yù)繳企業(yè)所得稅。但開發(fā)企業(yè)在計(jì)提、預(yù)繳預(yù)收賬款所得稅時(shí)的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理一直沒有明文規(guī)定,各個(gè)企業(yè)在實(shí)際操作中也有很多不同處理方法。本人在實(shí)際操作中摸索了一套處理方法供大家參考、商討,不當(dāng)之處敬請(qǐng)賜教。

  例:某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))主要從事普通住宅的開發(fā)、建設(shè)及其銷售,所得稅適用稅率33%。2002年新開工“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目預(yù)收款情況如下:

  一、2002年1月8日收到預(yù)收款50萬元時(shí)(注:本文暫不考慮預(yù)收款涉及到的營(yíng)業(yè)稅及附加):

  借:銀行存款    500000

    貸:預(yù)收賬款    500000

  二、2002年1月份“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額為600萬元,月末計(jì)提預(yù)收款所得稅=預(yù)收款×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率×適用稅率=600× 5%×33%=9.9萬元,其中5%為普通住宅的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率(詳參照蘇國(guó)稅發(fā)[96]047號(hào)文執(zhí)行):

  借:待攤費(fèi)用一預(yù)收賬款所得稅    99000

    貸:應(yīng)交稅金——應(yīng)交預(yù)收賬款所得稅  99000

  這就要求企業(yè)在實(shí)務(wù)中做好“分類銷售臺(tái)賬”,按具體不同項(xiàng)日分設(shè),并把同一項(xiàng)目中的普通住宅、別墅、商鋪區(qū)分開。在預(yù)收款轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”時(shí),要在分類臺(tái)賬中登記,以便年終匯算清繳時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

  2002年2、3月分別計(jì)提“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目預(yù)收款所得稅5萬元、4.2萬元,分錄同上。

  三、2002年4月初上繳第一季度預(yù)收款所得稅,9.9+5+4.2=9.1萬元

  借:應(yīng)交稅金——應(yīng)交預(yù)收賬款所得稅  191000

    貸:銀行存款                            191000

  同樣,企業(yè)二、三、四季度分別計(jì)提、上繳50萬元、42.8萬元、30萬元,全年累計(jì)上繳“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目預(yù)收款所得稅141.90萬元,分錄同上。即“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目全年預(yù)售8600萬元(8600×5%×33%=141.90萬元)

  四、2002年度終了,匯算清繳所得稅,全年

  主營(yíng)業(yè)務(wù)收入  6500萬元

  利潤(rùn)總額    520萬元

  同時(shí)“分類銷售臺(tái)賬”統(tǒng)計(jì)顯示“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目全年預(yù)收款轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”2000萬元,即全年“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”6500萬元個(gè)含“遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目2000萬元;

  下面分兩種情況討論:

  (1)如果企業(yè)經(jīng)稅務(wù)主管部門2001年度核定“可結(jié)轉(zhuǎn)下一年未彌補(bǔ)完的虧損額”為600萬元,且假定2002年無納稅調(diào)整項(xiàng)日。那么企業(yè)2002年度:

  凈利潤(rùn)  520萬元

  可全部用于彌補(bǔ)以前年度虧損,無需繳納企業(yè)所得稅?!斑h(yuǎn)景花園”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的2000萬元收入所對(duì)應(yīng)的已上繳預(yù)收款所得稅:2000×5%×33%=33萬元應(yīng)退回給企業(yè),企業(yè)收到時(shí):

  借:銀行付款                 330000

    貸:待攤費(fèi)用——預(yù)收賬款所得稅  330000

 ?。?)如果企業(yè)沒有需要彌補(bǔ)的以前年皮虧損,2002年也無納稅調(diào)整項(xiàng)目,此時(shí)

  利潤(rùn)總額  520萬元

  所得稅    171.60萬元

  凈利潤(rùn)    348.40萬元

  “遠(yuǎn)景花園”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的2000萬元收入所對(duì)應(yīng)的已上繳預(yù)收款所得稅:2000×5%×33%=33萬元要作如下結(jié)轉(zhuǎn):

  借:所得稅                 330000

    貸:待攤費(fèi)用——預(yù)收賬款所得稅  330000

  同時(shí),

  借:本年利潤(rùn)  330000

    貸:所得稅        330000

  上述兩種情況中“待攤費(fèi)用——預(yù)收賬款所得稅”的余額都為141.90-33=108.90萬元,對(duì)應(yīng)為“遠(yuǎn)景花園”新項(xiàng)目“預(yù)收賬款”余額8600-2000=6600萬元應(yīng)預(yù)繳的所得稅:6600×5%×33%=108.90萬元。

  實(shí)務(wù)中增設(shè)“應(yīng)交稅金——應(yīng)交預(yù)收賬款所得稅”科目,是為了區(qū)別于企業(yè)每季度正常銷售收入產(chǎn)生的利潤(rùn)應(yīng)預(yù)繳所得稅:“應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅”,也為了便于復(fù)核“應(yīng)交稅金——應(yīng)交預(yù)收賬款所得稅”的發(fā)生額與“待攤費(fèi)用——預(yù)收賬款所得稅”的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

  預(yù)收賬款計(jì)提的所得稅不應(yīng)計(jì)入當(dāng)年損益,增設(shè)“待攤費(fèi)用——預(yù)收賬款所得稅”科目,區(qū)別于計(jì)入當(dāng)年損益“所得稅”科目。

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