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本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不包括自己建造部分,純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地,請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì),委托施工單位承建,自己或請(qǐng)代理銷售房子,結(jié)算,確認(rèn)收入成本,不涉及上市公司所提減值準(zhǔn)備。
1001 現(xiàn)金,這個(gè)科目就不用多說(shuō)了,注意他是現(xiàn)金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動(dòng)編制,設(shè)置好了可以省下好多時(shí)間和精力。
1002 銀行存款,一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款,這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶,建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開,設(shè)成三級(jí)明細(xì)
1002.01 結(jié)算戶 下設(shè)明細(xì)
1002.02 貸款專戶 一般項(xiàng)目公司只有一個(gè),如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)
1002.03 按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細(xì),同時(shí)一般情況下,銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶,專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶
這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶WC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金,便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金,可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的,在報(bào)建的時(shí)候,計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證明,這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。
1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用,投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容,不再詳述。
1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售,用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款,一般不用應(yīng)收賬款,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子,如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí),也有可能用分次付款的方式促銷,會(huì)形成應(yīng)收賬款(交房,并且結(jié)算以后),如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況,這份工作不干也罷。
1133 其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目,主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金,臨時(shí)接電保證金等,各地政府花樣不一樣,可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目:內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它;用個(gè)人、客戶往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn),但要在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好,尤其是存出保證金賬戶,在實(shí)際工作中,報(bào)建部門拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的,會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目,哪些要最后退回來(lái)的項(xiàng)目,所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。
1141 壞賬準(zhǔn)備,基本不用。
1151 預(yù)付賬款 基本不用,可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候,也不會(huì)很復(fù)雜,最近一年,預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方,可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注,會(huì)提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān),你也不好反駁,最好還是收一單發(fā)票付一筆款。
1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購(gòu)、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。
1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入,平時(shí)就在開發(fā)成本中,報(bào)表放存貨。
1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣,不再詳述。
1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用,如要用,與其它無(wú)異。
2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月,應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面,房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后,這個(gè)科目基本上不用了。
2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。
2121 應(yīng)付賬款,此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目,應(yīng)采用往來(lái)核算,建議分一下單位的類別:如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等,視具體情況而定,如果項(xiàng)目小的話,就沒(méi)有必要,直接用往來(lái)核算,在用往來(lái)核算的時(shí)候,一定要用往來(lái)單位的全稱,方便以后核查,這一點(diǎn),做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾暋M瑫r(shí)建議所有的付款都走這里走一道,即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄:
借:應(yīng)付賬款
貸:銀行存款
借:開發(fā)成本
貸:應(yīng)付賬款
不要簡(jiǎn)化成
借:開發(fā)成本
貨:銀行存款
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