摘要：房地產(chǎn)作為關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，成為拉動消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求的增長和增加社會就業(yè)崗位等方面發(fā)揮著非常重要的作用。然而近些年房地產(chǎn)市場價格與日攀升，一、二線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，房地產(chǎn)泡沫令人擔(dān)憂。本文將從最近的房地產(chǎn)新政的解讀開始，探討房地產(chǎn)價格的影響因素以及未來走勢。

　　經(jīng)濟(jì)的快速增長使得人們的收入水平也逐漸增長，人們開始考慮通過資本運(yùn)作更快速的增加實際資本，因此人們投資的需求也就增大，而房地產(chǎn)的過熱，吸引了人們大量的投資投機(jī)性需求，這樣虛假的需求過多，房地產(chǎn)就容易形成泡沫。而當(dāng)虛假的需求喪失時，虛高的房價就會驟降，即泡沫破滅，這將會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大傷害。

　　一、我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因

　�。ㄒ唬┳》啃枨蟮母邼q，供給不足

　　1.城市化進(jìn)程的加快、國民經(jīng)濟(jì)的高速增長保證了人們的購買力，由此帶動了居民對住房的主動改善型需求，住房抵押貸款制度的高速發(fā)展，也大大增加了購買能力，這使得許多潛在需求有條件轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。

　　2.供給不足也促進(jìn)了房地產(chǎn)價格不斷上漲。

　�。ǘ�）地價只漲不跌

　　2004 年8 月31日，我國終止了實行多年的協(xié)議出讓土地方式，實行土地出讓公開“招拍掛”制度。從開發(fā)商角度分析，“價高者得”的競爭機(jī)制必然導(dǎo)致地價的上漲，這也就是2009 年到2010 年頻頻出現(xiàn)地王的原因。

　　（三）資本市場資金量過多，房地產(chǎn)市場受追捧

　　從2008 年的從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變到2009 年適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的信貸支持狀況得到了改善，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜盤的行為。購房基準(zhǔn)利率7 折優(yōu)惠、降低購房首付比例和二手房市場的稅費(fèi)優(yōu)惠等一系列寬松的金融政策使得2009 年購房成本降低了近30%。低首付和低貸款利率降低了買房的門檻，使市場的剛性需求釋放，投機(jī)活動活躍。

　�。ㄋ模┩ㄘ浥蛎涱A(yù)期增強(qiáng)，使房產(chǎn)成為理想的抗通脹產(chǎn)品

　　寬松的貨幣政策加上金融危機(jī)后，為了振興我國經(jīng)濟(jì)，國務(wù)院出臺4 萬億振興方案，貨幣供應(yīng)的速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長速度，公眾對市場的通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，買房成了富裕階層保持財富保值增值的一種選擇。

　　二、從政策導(dǎo)向看房價漲跌

　　我國房價在過去的幾年中居民住房的價格一漲再漲，為了控制我國房地產(chǎn)市場的泡沫肆意擴(kuò)張，政府也不斷出臺新政，試圖遏制房價持續(xù)增長的態(tài)勢。

　　2008年為了應(yīng)對國際金融危機(jī)、促進(jìn)樓市回暖，我國政府在確定了寬松的財政和貨幣政策取向后便出臺升溫政策。這些政策加上開發(fā)商的降價促銷力度，大大刺激了樓市，讓樓市迅速從寒冬復(fù)蘇并回暖。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了2009 年房價的非理性上漲。

　　2010年在就業(yè)壓力和通貨膨脹的雙重壓力下，政府出臺政策遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，實現(xiàn)房價的理性回歸。自2010年4月16日，國務(wù)院發(fā)布的新《國十條》實施后的這段時間，中國的房價始終沒有怎么跌。直至9月29日發(fā)布的《國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》新國五條后，情況不對了。《新國五條》中其中一條是對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。這一規(guī)定很快變成了幾乎覆蓋了中國所有大中城市的《限購令》。

　　2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。其中很重要的一條是要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外提出了更為嚴(yán)格的“限購令”。

　　再看金融政策，2011年4月6日央行再一次上調(diào)基準(zhǔn)利率，這是年內(nèi)第二次上調(diào)基準(zhǔn)利率，此次基準(zhǔn)利率上調(diào)之后，一年期整存整取定期存款利率上升至3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。這似乎也說明了我國現(xiàn)階段通貨膨脹的壓力并未緩解。加息也必定將對房地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響，購房者和房地產(chǎn)企業(yè)的壓力更大了。

　　三、我國房地產(chǎn)價格走勢

　�。ㄒ唬┕┙o增長，需求減少，有效抑制房價快速上漲

　　其一，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的供給數(shù)量高速增長。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增加12025億元，增長33.2%，增速比2009年提高17.1個百分點。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是1998年以來最高的。其二，在房貸新政出臺后，購房者以及投機(jī)者減少。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整促進(jìn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

　　從長期來看，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)較快發(fā)展，更重要的也是為了保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加保障性和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，結(jié)合地區(qū)實際，適當(dāng)保持房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。

　�。ㄈ�） 整頓和規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)測保障房價調(diào)控有效實施

　　進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。同時嚴(yán)厲打擊一些房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤的不法行為和銀行的違規(guī)貸款行為。從而讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，特別是能夠把價格控制在合理的區(qū)間里。

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