一、《資產(chǎn)評估準則－機器設(shè)備》第九條：“…機器設(shè)備作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分，其價值取決于它對企業(yè)價值的貢獻程度” 第二十二條：“了解對具有獨立運營能力或者獨立獲利能力的機器設(shè)備組合進行評估時，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評估方法”也就是說，機器設(shè)備可采用收益法進行評估，某企業(yè)單臺機器設(shè)備，為企業(yè)創(chuàng)造了大量的收益，在預(yù)期未來也有良好的收益，按收益法進行評估得出的評估值，與調(diào)查該設(shè)備的市場價值相比，按收益法得出的評估值遠高于按成本法得出的評估值，這樣的結(jié)果易導(dǎo)致爭議，按收益法評估的結(jié)果合理呢？還是成本法評估的結(jié)果合理？實踐中應(yīng)如何操作？

　　二、《資產(chǎn)評估準則－機器設(shè)備》第十九條：“…注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對機器設(shè)備的權(quán)屬相關(guān)資料進行必要的查驗”，在設(shè)備評估實務(wù)中。企業(yè)自行建造的設(shè)備，無發(fā)票、購置合同等權(quán)屬證明，企業(yè)外購設(shè)備提供的購置合同、發(fā)票真假難辨可信度差，對設(shè)備的權(quán)屬證明的真實性難以判斷，建議評估準則中應(yīng)對評估機構(gòu)出具的評估報告僅對評估對象的價值發(fā)表專業(yè)意見，而對產(chǎn)權(quán)有無瑕疵、法律糾紛等不承擔(dān)任何相關(guān)責(zé)任。

　　三、《資產(chǎn)評估準則－不動產(chǎn)》第二十一條：“注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告時，應(yīng)當(dāng)對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進行必要的分析和判斷，合理加以利用”，在實際工作中，如引用其他評估機構(gòu)評估結(jié)果，是否要先在報告中分析其評估結(jié)果是否合理，如有分歧，如何解決？同時如出現(xiàn)責(zé)任問題，資產(chǎn)評估師是否要承擔(dān)責(zé)任。

　　四、《資產(chǎn)評估準則－不動產(chǎn)》第二十八條：“運用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金”，比方說一個大型商場如果分幾百個柜臺出租，其租期、租金及租金增長率各不相同，如按本條規(guī)定操作，工作量非常大，是否可合并為按市場價來推算。并且如果是關(guān)聯(lián)方之間租賃，其租金一般為非市場價，租約所確定的租金與市場價的差異，對評估值的影響非常大，按準則采用租約所確定的租金進行評估是否合適，是否可采用市場價來推算不動產(chǎn)市場價值。

　　五、《資產(chǎn)評估準則－不動產(chǎn)》第十一條：“當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估”，在實務(wù)中最優(yōu)用途與實際用途沖突如何處理？實際用途與法定用途沖突如何處理？ 最典型的例子：住宅樓的底層車庫，一面臨街，產(chǎn)權(quán)證用途為住宅，現(xiàn)在作為商鋪使用，采用按實際用途進行評估，是否合理，與法定用途沖突如何解決？

　　六、《資產(chǎn)評估準則-機器設(shè)備》第十六條的規(guī)定“因客觀原因等因素限制，無法實施現(xiàn)場調(diào)查的，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷，并予以恰當(dāng)披露。”我們在實踐中遇到有些企業(yè)已將一些舊設(shè)備變賣，資產(chǎn)處置損失已帳務(wù)處理，稅務(wù)機關(guān)要求企業(yè)提供舊設(shè)備的評估報告，我們無法實施現(xiàn)場調(diào)查，是否可以依據(jù)本條的規(guī)定將無法實施現(xiàn)場調(diào)查這一情況進行披露，報告是否可出。

　　七、抵押貸款為目的機器設(shè)備評估應(yīng)否計算設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費？在假設(shè)繼續(xù)使用的情況下，機器設(shè)備的重置價應(yīng)包括這部分成本。因抵押貸款為目的機器設(shè)備評估，若債務(wù)人不能如期償還債務(wù)，銀行行使權(quán)利，抵押的機器設(shè)備的轉(zhuǎn)讓價值存在兩種可能：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓，不需搬遷設(shè)備的，設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費存在價值。否則轉(zhuǎn)讓的只是設(shè)備的價值，這時設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費沒有價值，反而還需要拆卸費用。問題是我們該如何操作，是否設(shè)定假設(shè)前提就可以了。

　　八、《資產(chǎn)評估準則－機器設(shè)備》第二十二條“了解機器設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值以及可能引起機器設(shè)備貶值的各種因素，采用科學(xué)的方法，合理估算各種貶值”， 怎么樣才能合理估算各種貶值，采用什么科學(xué)的方法確定成新率，在實務(wù)中難操作，是否有指引？比如：某紙箱廠紙板生產(chǎn)線購置于上世紀80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，據(jù)了解，該設(shè)備是企業(yè)主要的生產(chǎn)線仍可以長期使用，按照我們的評估經(jīng)驗，已使用二十多年的可使用的設(shè)備，成新率一般在15％～20％，該設(shè)備的成新率該如何確定？

　　九、實務(wù)中運用收益法評估企業(yè)價值遇到的主要問題及相關(guān)建議

　　（一）企業(yè)歷史數(shù)據(jù)對未來預(yù)測的適用性問題。企業(yè)在經(jīng)營中要面對的是整個社會包括國際的環(huán)境，社會經(jīng)濟形勢的變化往往是難以預(yù)計的，如現(xiàn)在對國際經(jīng)濟造成重大影響的金融危機，對不同的企業(yè)造成的影響是不同的，在這種情況下，如依據(jù)過去的趨勢預(yù)測未來，不一定恰當(dāng)。

　?。ǘ┢髽I(yè)的發(fā)展前景。作為評估師，不可能是一個全能的專家，對生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)，其客戶關(guān)系、銷售渠道等等，我們更多是門外漢，且市場也沒有現(xiàn)成的較全面的信息提供給你，難以掌握較全面的信息，對企業(yè)發(fā)展前景的預(yù)測的可信度就會大打折扣。

　?。ㄈ┢渌麉?shù)，主要是折現(xiàn)率（資本化率）的選取，這方面似隨意性很大，主要靠經(jīng)驗，甚至，可能為了某個預(yù)先給定的結(jié)果而調(diào)整折現(xiàn)率。

　　十、相關(guān)建議

　?。ㄒ唬╆P(guān)于前兩個問題，我們認為主要還是評估師加強學(xué)習(xí)，提高專業(yè)能力，及時與外界溝通，多掌握一些各行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營知識，增強分析判斷能力來解決。

　?。ǘ╆P(guān)于折現(xiàn)率等參數(shù)，建議指導(dǎo)意見中提供一些通常使用的參數(shù)供參考。