摘要：建立和完善房地產(chǎn)市場信用是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要舉措，是健全適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求的社會信用體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的重要保證。文章通過分析我國房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的現(xiàn)狀，參考一些國外發(fā)達國家的信用體系建設(shè)經(jīng)驗，從法規(guī)建設(shè)、中介機構(gòu)等五個角度對加強房地產(chǎn)市場信用建設(shè)提出了建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；信用；建設(shè)

　　自1998年以來，隨著住房分配貨幣化政策及相關(guān)配套措施的推行，我國房地產(chǎn)市場的規(guī)模大大拓展。增量房購銷兩旺，存量房交易活躍。然而，房地產(chǎn)市場在不斷擴大的過程中卻暴露出嚴重的信用缺失。信用缺失直接導(dǎo)致市場運轉(zhuǎn)的摩擦力大，成本增加。首先，信用的核心是商品和服務(wù)質(zhì)量，信用本身便傳遞了消費者所要搜尋的重要信息，房地產(chǎn)市場的信用缺失意味著這些信息的不足，結(jié)果，消費者即使付出很高的搜尋成本也不一定能找到合意的住房；其次，在信用缺失的市場環(huán)境下，住房消費者為了規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)不講信用而導(dǎo)致的風(fēng)險，只好遵循“契約訂得越細越好”的原則，增加了簽約成本；最后，房地產(chǎn)市場信用缺失，必然導(dǎo)致住房糾紛大量出現(xiàn)，在解決糾紛的過程中，住房消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都要在財力或精力上付出代價。

　　房地產(chǎn)市場信用的缺失對我國國民經(jīng)濟和投資建設(shè)效益都造成重大影響，不但加大了企業(yè)的經(jīng)營成本與風(fēng)險，敗壞了社會風(fēng)氣，更使全社會資源利用率低下。為此，從國情出發(fā)，加快建立和發(fā)展以法律為保障、以行業(yè)協(xié)會為紐帶，由政府推動引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場信用體系，已成為當(dāng)務(wù)之急。

　　一、加強房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的必要性

　?。ㄒ唬﹪掖蟓h(huán)境的需要溫家寶總理在十屆全國人大二次會議上作政府工作報告時強調(diào)：“要加快社會信用體系建設(shè)。抓緊建立企業(yè)和個人信用信息征集體系、信用市場監(jiān)督管理體系和失信懲戒力度。”這表明，中央政府開始下決心在全國范圍內(nèi)建立社會信用體系。同樣，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該根據(jù)自己行業(yè)的特點，順應(yīng)社會潮流，建立房地產(chǎn)市場信用管理體制。

　?。ǘ┦袌鼋?jīng)濟體制良好運行的需要著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉認為，現(xiàn)代市場經(jīng)濟是一種以信用交易為主的信用經(jīng)濟，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品的交易在內(nèi)。沒有信用的市場是不可想象的，信用體系不健全的房地產(chǎn)市場其運行效率必然也是低下的。一個能對資源高效利用和有效配置的房地產(chǎn)市場必然要求加強信用的建設(shè)。

　　（三）促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的內(nèi)在需要促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要規(guī)范有序、信用凈化的運行條件。因為：第一，現(xiàn)代市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，也是信用經(jīng)濟，信用在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，是世界通行的商業(yè)經(jīng)營原則，是促進生產(chǎn)力發(fā)展的根本要求；第二，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，其信用度對整個社會經(jīng)濟尤對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展影響較大，社會需要在信用準則下公平競爭，相互促進，有序發(fā)展；第三，房地產(chǎn)市場涉及面廣、影響面大，在城市建設(shè)和發(fā)展中，從舊城改造到小區(qū)建設(shè)，從項目開發(fā)、行政管理到中介服務(wù)等，都與人民群眾生活息息相關(guān)，人們需要誠信的市場交易，呼喚著建立和完善房地產(chǎn)市場規(guī)范、信用、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺；第四，房地產(chǎn)市場的信用建設(shè)，既是落實科學(xué)發(fā)展觀、執(zhí)政為民、情系百姓、誠心誠意為人民服務(wù)的體現(xiàn)，也是促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在需要。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)走向世界的需要房地產(chǎn)企業(yè)由于先有銷售，后有產(chǎn)品，其信用建設(shè)就顯得格外重要。在沒有產(chǎn)品的情況下，要想預(yù)先把產(chǎn)品銷售出去，客戶購買其產(chǎn)品的唯一參照就是企業(yè)的信用。在世界房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場上占有一席之地，就必須有良好的信用；而房地產(chǎn)企業(yè)要有良好的信用，就必須健全房地產(chǎn)市場信用體系。

　　二、房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的現(xiàn)狀

　　經(jīng)過近二十年的積累和市場淘汰，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力有了一定程度的提高，并出現(xiàn)了一批規(guī)模較大、素質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)集團，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍存在規(guī)模小、資質(zhì)差、失信嚴重等問題，很多企業(yè)還處于低層次競爭的狀況。也正因為房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而散，導(dǎo)致其不誠實行為不易被及時發(fā)現(xiàn)并受到相應(yīng)懲罰；又由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，加上經(jīng)營管理差，導(dǎo)致其預(yù)期壽命不長，從而造成企業(yè)追求長遠利益并進行重復(fù)博弈的傾向不足。

　　目前，我國社會信用中介機構(gòu)大約有500家左右，其中信用評估機構(gòu)大約有40家左右，信用征集與調(diào)查機構(gòu)大約有50家左右，信用擔(dān)保機構(gòu)大約有400家左右。信用中介機構(gòu)普遍規(guī)模不大，其服務(wù)市場規(guī)模偏小，經(jīng)營分散，行業(yè)整體水平不高，綜合實力不強，市場競爭基本處于無序狀態(tài)，缺乏競爭力；而具有一定規(guī)模、運作規(guī)范、有廣泛影響力的信用中介機構(gòu)很少，特別是沒有具有國際影響力的中介機構(gòu)。而國外的中介機構(gòu)都已形成很大的規(guī)模，如鄧白氏、TransUnion、穆迪、標(biāo)準普爾、菲奇等國外信用中介巨頭每天就能發(fā)出上百萬份信用報告，客戶也已經(jīng)遍布整個世界。并且，這些企業(yè)有很強的信用產(chǎn)品的制造能力，并不斷進行信用產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　在法律法規(guī)方面，我國的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正當(dāng)競爭法》中雖都有誠實守信的法律原則，但這些仍不足以對房地產(chǎn)市場的各種失信行為形成強有力的法律規(guī)范和約束，立法仍然滯后。而在對一些失信和詐騙案件的處理中，還存在嚴重的地方保護主義傾向，失信行為得不到應(yīng)有的經(jīng)濟懲罰和道德懲罰。

　　三、房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的基本原則

　　（一）統(tǒng)一規(guī)劃原則在行業(yè)主管部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，開展我國房地產(chǎn)市場信用體系的建設(shè)工作，避免分散管理、重復(fù)建設(shè)。要進行全面、科學(xué)的規(guī)劃，制定統(tǒng)一的建設(shè)方案，與行業(yè)協(xié)會步調(diào)一致，共同建設(shè)。

　?。ǘ┬畔踩瓌t數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)中心系統(tǒng)所處理、傳遞和管理的信息，涉及到行業(yè)主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主個人的商業(yè)秘密、個人隱私等秘密或敏感信息，此類信息處理和傳遞的任何環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)漏洞，其損失都將是巨大的。數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)中心系統(tǒng)承受著大批量的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)的流轉(zhuǎn)、交換和存儲，系統(tǒng)的可靠性將是系統(tǒng)安全的重要保證。

　?。ㄈ┘嫒菪栽瓌t作為社會信息體系的一個分支，必須保證信用數(shù)據(jù)上傳順暢，在系統(tǒng)設(shè)計、數(shù)據(jù)格式等方面，要與社會信用體系保持高度的兼容性，確保信息資源共享。

　?。ㄋ模┙?jīng)濟適用原則在IT產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，高端產(chǎn)品層出不窮的時代，既要考慮投入，又要考慮經(jīng)濟效果，在保證系統(tǒng)性能達到要求的前提下，盡量使系統(tǒng)投資最省。同時具備較好的開放性、可靠性及可擴展性。

　　四、加強房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的建議：

　?。ㄒ唬┙⒑屯晟品康禺a(chǎn)市場信用法規(guī)體系加強房地產(chǎn)市場信用建設(shè)必須立法先行，完備的信用管理法規(guī)體系是信用行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展的基礎(chǔ)和必然要求。房地產(chǎn)領(lǐng)域要根據(jù)國家信用法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，頒布和實施相關(guān)的信用法規(guī)和條例。盡快出臺與信用制度建設(shè)密切相關(guān)的法律法規(guī)如《信用法》、《公平交易法》、《信用中介管理條例》等一些法律法規(guī)，并對一些過時的、不適應(yīng)市場經(jīng)濟和信用制度建設(shè)的法規(guī)，特別是保護部門利益的規(guī)章及時予以廢止或修訂。另一方面要加大執(zhí)法力度，嚴格執(zhí)法，嚴懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費用，以保障信用制度的建立和實施，建立和完善失信的懲罰機制。

　?。ǘ┱畱?yīng)在信用制度建設(shè)過程中加強引導(dǎo)和監(jiān)督政府應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一、規(guī)范、公開的征信體系，加強和完善信息的披露、聯(lián)合征信制度、信用公示制度、信用評級制度，組建或者確定聯(lián)合征信機構(gòu)。聯(lián)合征信機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準與規(guī)范，整合信用信息資源，建立涵蓋面廣、權(quán)威性高、可靠性強、查詢便捷的信用信息數(shù)據(jù)庫，增強數(shù)據(jù)透明度，公開信用信息，實現(xiàn)信用信息資源共享。同時政府應(yīng)當(dāng)有組織地培育房地產(chǎn)信用服務(wù)市場，對各種評估評級活動進行清理，制定有關(guān)評估、評級規(guī)定，規(guī)范信用評估、評級活動，防止和糾正各種評估、評級活動中出現(xiàn)虛假評估報告和亂收費現(xiàn)象。

　?。ㄈ┡嘤桶l(fā)展信用中介機構(gòu)信用中介機構(gòu)是信用體系建設(shè)的重要組成部分，加強政府對各類社會中介機構(gòu)的監(jiān)管，保證社會信用服務(wù)機構(gòu)的健康發(fā)展，建立和完善信用中介機構(gòu)的市場準入機制和退出機制。加強資源整合力度，規(guī)范和充分利用政府信息渠道。限制數(shù)量，規(guī)范發(fā)展，重點培育幾個大型綜合性的信用中介機構(gòu)，選擇一些綜合實力強、有較高知名度和一定的信用產(chǎn)品制造和創(chuàng)新能力的綜合性信用中介機構(gòu)進行重點培育是必要的和有一定可行性的。政府對其進行部分資金支持、信息一定程度上的開放都是可以考慮的。也可考慮制定資格認證標(biāo)準，確定哪些評級機構(gòu)和征信機構(gòu)有資格使用信息等。而從長遠來看，政府則應(yīng)重視企業(yè)的市場化運作，為其創(chuàng)建制度環(huán)境和體制保障。

　?。ㄋ模┩苿有袠I(yè)協(xié)會建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用為了推進房地產(chǎn)信用信息服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)該盡快組建房地產(chǎn)業(yè)信用服務(wù)業(yè)行業(yè)協(xié)會。通過行業(yè)協(xié)會來搭建信用服務(wù)機構(gòu)與政府之間聯(lián)系的平臺，發(fā)揮溝通、咨詢、中介、服務(wù)的功能，加快我國信用體系建設(shè)的進程。經(jīng)國家社團主管部門批準，中國信息協(xié)會信用信息服務(wù)專業(yè)委員會即將組建。它將是我國信用行業(yè)第一個正式成立的社團組織，標(biāo)志著我國信用行業(yè)從分散經(jīng)營、盲目競爭到聯(lián)合經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的開始，信用行業(yè)開始用整體的聲音與政府溝通，對推動技術(shù)標(biāo)準的統(tǒng)一，促進信用數(shù)據(jù)的共享，減少重復(fù)建設(shè)，在全國形成良好信用環(huán)境都將起到積極的作用。

　?。ㄎ澹┳⒅胤康禺a(chǎn)市場信用意識的培養(yǎng)和提高“人無信不立，國無信則衰”，要加大輿論宣傳力度，在全社會加強誠信教育，培養(yǎng)和提高人們的信用意識，努力營造誠實守信的輿論氛圍，培育良好的社會風(fēng)尚，發(fā)展信用文化，努力營造誠實守信的社會文化環(huán)境，把誠信建設(shè)作為一項系統(tǒng)工程。同時引導(dǎo)企業(yè)加強信用管理和防范意識，培養(yǎng)房地產(chǎn)市場主體重視自身信用程度的社會評價，努力提高自己的信用等級。讓“誠實守信”的理念深入人心，形成“守信光榮，失信可恥”的道德氛圍，使人們真正認識信用的重要性。

　　現(xiàn)在，工商管理、技術(shù)監(jiān)督、金融監(jiān)管等部門都有一套較完備的信用評價體系，形成了規(guī)范化的市場信用狀況發(fā)布機制，并在權(quán)威媒體上進行發(fā)布，使有關(guān)機構(gòu)、企業(yè)、消費者及時準確地了解經(jīng)濟往來對象的信用狀況。通過“信用紅黑板”等形式，表彰信用良好的，警告和打擊信用敗壞的，努力形成良好的信用環(huán)境。建議在房地產(chǎn)市場競爭中引入信用等級競爭。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)文件中明確規(guī)定入圍企業(yè)的信用等級，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極參與國家、社會信用建設(shè)，爭創(chuàng)國家或省部級“重合同、守信用企業(yè)”。

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