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房地產(chǎn)稅制成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段

來源: 石堅 編輯: 2009/03/25 12:59:41  字體:

  改革開放30年來,我國的房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革,在變革的過程中呈現(xiàn)出三個基本規(guī)律:一是與改革開放的進程同步;二是與稅制改革同步,稅種設置不斷優(yōu)化,征收范圍更加合理,成為參與房地產(chǎn)收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進土地資源優(yōu)化配置的重要經(jīng)濟手段;三是與房地產(chǎn)市場的改革同步,促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展與規(guī)范。

  新中國成立以后,中央人民政府政務院于1950年1月頒布了《全國稅政實施要則》,規(guī)定全國統(tǒng)一征收14種稅,其中涉及房地產(chǎn)的稅種有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅、印花稅和遺產(chǎn)稅。同時決定,考慮到經(jīng)濟恢復中工商業(yè)遇到的困難,中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征,將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。

  1950年~1978年,國家又對房地產(chǎn)稅進行了多次改革,其基本方向是簡化稅制。與房地產(chǎn)稅制相關的稅種只有工商稅和房地產(chǎn)稅,其中工商企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅并入工商稅,對個人、外僑和房產(chǎn)管理部門征收房地產(chǎn)稅。

  黨的十一屆三中全會后,我國開始實行改革開放的國策,經(jīng)濟體制逐步由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變。原有的片面追求簡化的稅制,已不能適應新經(jīng)濟形勢的客觀要求。為此我國進行了幾次全面、深入的稅制改革,房地產(chǎn)稅制也伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變,逐步實行了改革。

  1984年10月,國務院對國有企業(yè)進一步推行利改稅政策,并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨立出來,更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

  1986年9月,國務院頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》,當年10月1日起施行。該暫行條例規(guī)定:房產(chǎn)稅在城市、縣城和建制鎮(zhèn)征收,由產(chǎn)權所有人或者承典人、代管人、使用人繳納,以房產(chǎn)原值減除一定比例以后的余值或者房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù),稅率分別為1.2%和12%。國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn),由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn),宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn),個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn),經(jīng)過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋,可以免征房產(chǎn)稅。條例僅適用于國內(nèi)單位和個人,對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國居民仍然適用房地產(chǎn)稅。

  1987年4月1日,國務院發(fā)布《耕地占用稅暫行條例》,開征了耕地占用稅。1988年又頒布了《耕地占用稅條例》。耕地占用稅的納稅人為占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的國內(nèi)單位和個人,征稅對象為被占用的種植農(nóng)作物的土地,計稅依據(jù)為納稅人實際占用的耕地面積,實行有地區(qū)差別的幅度稅額標準。

  1988年,國務院頒布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,從當年11月1日起施行。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的國內(nèi)單位和個人,以納稅人實際占用的應稅土地面積為計稅依據(jù),實行有地區(qū)差別的幅度稅額標準。國家機關、人民團體、軍隊自用的土地,由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地,宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地,市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地,直接用于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)的生產(chǎn)用地,財政部規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地,可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

  1991年廢止了《建筑稅暫行條例》,同時頒布《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》,城市維護建設費擴大到城鄉(xiāng)并更名為城鄉(xiāng)維護建設稅。其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅在2000年度暫停征收。

  1993年12月13日,國務院發(fā)布《土地增值稅暫行條例》,從1994年1月1日起施行。1995年1月27日,財政部發(fā)布《土地增值稅暫行條例實施細則》,對土地增值稅的納稅人、征稅對象、稅率和減免稅進行了規(guī)定。

  1997年7月7日,國務院發(fā)布《契稅暫行條例》,當年10月1日起施行,政務院發(fā)布的《契稅暫行條例》同時廢止。當年10月28日,財政部發(fā)布《契稅暫行條例實施細則》。契稅以在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的承受者為納稅人。計稅依據(jù)分為3種情況:國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;土地使用權、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權、房屋交換,為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。稅率采用3%~5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市的具體適用稅率,由當?shù)厥〖壢嗣裾谏鲜龇纫詢?nèi)確定。

  2006年12月31日,國務院發(fā)布第438號國務院令,即《國務院關于修改〈城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》。征收的范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè),城鎮(zhèn)土地使用稅稅額在過去的基礎上提高2倍,新增建設用地土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍,該政策從2007年1月1日起正式實施。

  為了合理利用土地資源,加強土地管理,保護耕地,2007年12月1日,國務院發(fā)布第511號國務院令,公布《耕地占用稅暫行條例》。該條例于2008年1月1日正式實行,1987年4月1日國務院公布的《耕地占用稅暫行條例》同時廢止。新條例提高了稅額標準,將原先條例規(guī)定的稅額標準的上限、下限提高了4倍左右。為重點保護基本農(nóng)田,占用基本農(nóng)田的適用稅額在基準稅額的基礎上再提高了50%。此外,新條例在有關納稅人范圍的規(guī)定中增加了外商投資企業(yè)和外國企業(yè),并從嚴規(guī)定了減免稅項目,取消了對鐵路線路、飛機場跑道、停機坪、炸藥庫占地免稅的規(guī)定。

  至此,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系基本形成。

責任編輯:冠

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