提要：根據(jù)最新會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本模式和公允價值模式，不同模式對企業(yè)利潤等方面產(chǎn)生不同影響。本文從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇出發(fā)，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀，并提出相應的建議。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；歷史成本模式；公允價值模式

　　一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀

　　與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進行會計處理，必然對企業(yè)財務狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量能夠?qū)?a title="財務報表" href="http://odtgfuq.cn/kuaijishiwu/" target="_blank" class="bule" >財務報表產(chǎn)生有利的影響。然而，大多數(shù)公司仍決定采用歷史成本模式，究其原因，有以下幾種：

　�。ㄒ唬�條件嚴格。采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量應同時滿足兩個嚴格條件：首先，投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價值進行會計計量。其次，同類或類似的房地產(chǎn)（如建筑物），是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權(quán)是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實很不容易。可見，在投資性房地產(chǎn)準則中，禁止含有較多假設的估值技術(shù)的應用，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價值。

　�。ǘ�）利潤波動幅度加大。在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》中也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產(chǎn)負債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。

　�。ㄈ�）加劇凈利潤與現(xiàn)金流背離程度。凈利潤作為權(quán)責發(fā)生制的“產(chǎn)成品”，只要在權(quán)責發(fā)生制的會計模式下，就存在凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負債觀，從而進一步弱化凈利潤與現(xiàn)金流之間的關(guān)系。在資產(chǎn)負債日，將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應現(xiàn)金流入的，故在沒有現(xiàn)金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。

　�。ㄋ模┬畔⒊杀据^高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

　　與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。

　�。ㄎ澹�企業(yè)所得稅可能增加的風險。新會計準則規(guī)定，采用公允價值計量的，在資產(chǎn)負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。那么，企業(yè)在首次采用公允價值計量后調(diào)增的當期收益是否需要征收所得稅，國家稅務總局未及時發(fā)布相關(guān)文件。

　　按目前稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異。若稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，并在對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果對公允價值計量后調(diào)增的當期收益征收所得稅，無疑增加了公司的稅負，公司就會權(quán)衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負之間的利益關(guān)系，作出是否采用公允價值模式的選擇。故這種稅負的影響是投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量方式的一個不確定變量。

　　二、對投資性房地產(chǎn)運用公允價值后續(xù)計量的幾點建議

　�。ㄒ唬┘訌姽�允價值理論研究，制定我國公允價值計量準則。公允價值在我國還是一個有待深入研究的領(lǐng)域，理論界對公允價值大多是零星分散的研究，散布在不同準則中的相關(guān)規(guī)定也存在一些不一致之處。對理論研究的缺失，特別是對公允價值概念及其外延研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應用與發(fā)展。因此，筆者認為制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，加大對公允價值估價技術(shù)的研究，加強公允價值會計相關(guān)準則的探索、改進和完善。

　　（二）加強會計職業(yè)判斷，提高財務人員職業(yè)素質(zhì)。公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用，必須加強對會計人員有關(guān)公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業(yè)判斷水平；另一方面公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和道德教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。

　�。ㄈ�）完善公允價值信息披露。在投資性房地產(chǎn)準則中較少涉及公允價值計量披露的條款，主要強調(diào)披露公允價值的確定方法和依據(jù)。而上市公司對于公允價值信息的披露處于原始自發(fā)狀態(tài)，公司披露與否，披露的多少及詳細程度都由公司自己決定。故國家應進一步明確公允價值計量披露的相關(guān)問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應增加公允價值的估計假設、已可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學，更有利于保護廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。

　　綜上所述，公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運用能使企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。因此，應當鼓勵公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應用。筆者認為，應進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，在推動采用公允價值后續(xù)計量模式的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，提高投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者甄別會計信息的能力；同時，加強監(jiān)管和職業(yè)道德建設，從而加強公允價值計量和披露的可靠性。