[摘要]S*ST百花2006年度報(bào)告第一個(gè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，淺析S* St百花按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制年報(bào)的原因及其對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表可能產(chǎn)生的影響。

　　[關(guān)鍵詞]公允價(jià)值模式；投資性房地產(chǎn)

　　一、新準(zhǔn)則的變化

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露，提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

　　投資性房地產(chǎn)只有在投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量時(shí)才予以確認(rèn)。投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)股東權(quán)益和凈利潤(rùn)無(wú)影響，房地產(chǎn)行業(yè)許多上市公司出于謹(jǐn)慎性的考慮，仍沿用原來的成本模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)披露其種類，金額和計(jì)量模式。采用公允價(jià)值模式的應(yīng)披露公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。

　　二、案例表述

　　S*ST百花系新疆百花村股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱百花村公司）。該公司主營(yíng)住宿、餐飲、文化娛樂服務(wù)，現(xiàn)有股本總額為94,801,360元。百花村公司國(guó)有股東為：新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司(持股比例為29.56%)，北京昌鑫國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司(持股比例為15.00%)，新疆八一鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司(持股比例為5.00%)。該公司2004、2005年連續(xù)虧損，曾在＂2006年第三季度報(bào)告＂中預(yù)計(jì)2006年凈利潤(rùn)仍為虧損。在“2006年度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告”中，初步測(cè)算預(yù)計(jì)2006年度將實(shí)現(xiàn)盈利，在2006年年報(bào)中披露凈利潤(rùn)為1,283,028.11元（2005年為-121,119,681.29元），實(shí)現(xiàn)每股收益0.01元（2005年為-1.28元），每股凈資產(chǎn)0.14元（2005年為0.05元）。

　　鑒于公司2006年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，百花村公司召開董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議審議通過關(guān)于申請(qǐng)撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示的議案。筆者分析該公司2006年實(shí)現(xiàn)的盈利，認(rèn)為盈利與采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān)，主要是在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)選用了公允價(jià)值模式。

　　三、案例分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)被普遍認(rèn)為是受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一，若公司按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，其業(yè)績(jī)可能飛漲。但第一個(gè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的不是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司而是以餐飲為主業(yè)的新疆百花村股份有限公司。

　　該公司烏魯木齊市中山路141號(hào)為百花村IT產(chǎn)品展示中心，租金是該項(xiàng)資產(chǎn)的主要收入來源，公司根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行重分類時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的，主要是該處房產(chǎn)，按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則被劃分為“企業(yè)擁有并已出租的建筑物”。

　　百花村公司報(bào)表附注顯示，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)賬面價(jià)值總計(jì)1.73億元，包括烏魯木齊市中山路141號(hào)和石河子購(gòu)物中心，賬面價(jià)值分別為1.57億元和0.16億元。

　　百花村公司第一個(gè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)究其原因是為了提高凈資產(chǎn)，增強(qiáng)融資能力，運(yùn)用公允價(jià)值來調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)，免于退市。在防止停牌危機(jī)時(shí)，公允價(jià)值這根救命稻草的功能不可小覷，其影響包括對(duì)所有者權(quán)益和利潤(rùn)兩方面。首先，在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年，公司需采取追朔調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益，在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下按公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是，公司上年度的資本公積大幅提升，所有者權(quán)益將會(huì)大增。百花村公司2006年股東權(quán)益（不含少數(shù)股東權(quán)益）為16，547，243.31元，而2005年僅為4，649，730.73元，這中間由于公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量帶來的差異不會(huì)是小數(shù)。其次，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)得折舊或進(jìn)行攤銷，可能使公司費(fèi)用減少利潤(rùn)增加。再次，在房地產(chǎn)升值的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般都高于成本價(jià)。在用公允價(jià)值計(jì)價(jià)時(shí)，將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，也可能增加公司利潤(rùn)。百花村公司持有的出租房產(chǎn)賬面價(jià)值總計(jì)1.73億元按公允價(jià)值法市價(jià)重估，重估增值不言自明。

　　百花村公司賬面價(jià)值總計(jì)1.73億元的投資性房地產(chǎn)目前公允價(jià)值未明確披露。百花村公司在股東權(quán)益調(diào)節(jié)表中，沒有提及以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)帶來的差異。筆者認(rèn)為其原因是該公司已連續(xù)兩年虧損，為了避免停牌，保持投資人對(duì)公司的信心，穩(wěn)定股價(jià)。因此百花村公司借公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)夸大業(yè)績(jī)，隱瞞重要信息，傾向于披露有利信息，不愿披露或少披露不利信息，導(dǎo)致公司會(huì)計(jì)信息披露失真。

　　四、啟示與建議

　　從百花村公司信息披露可以折

　　射很多上市公司都存在類似的信息披露問題，以下為筆者根據(jù)對(duì)百花村公司的分析得到的啟示并提出了建議。

　�。ㄒ唬﹥�(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，防止利潤(rùn)操縱

　　百花村公司國(guó)有股權(quán)比重大，流通股比重小。百花村公司國(guó)有股東新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，北京昌鑫國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司，新疆八一鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司合計(jì)持有近50.00%，而流通股僅占15.81%，國(guó)有股“一股獨(dú)大”，而國(guó)有股權(quán)主體缺位，難以對(duì)上市公司的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約束和控制，社會(huì)流通股較少且股權(quán)較為分散，也難以實(shí)現(xiàn)有效的產(chǎn)權(quán)約束，從而造成股東對(duì)上市公司管理權(quán)的失控，出現(xiàn)了利潤(rùn)的操縱者。

　�。ǘ�）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力，依靠實(shí)力實(shí)現(xiàn)盈利

　　筆者認(rèn)為該公司應(yīng)該在未來年度加大管理力度，發(fā)展公司餐飲業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)規(guī)模和效益的同步增長(zhǎng)，努力提升企業(yè)形象和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)效，通過增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力渡過危機(jī)，而不應(yīng)靠粉飾報(bào)表、虛夸業(yè)績(jī)、玩文字游戲來保住上市資格。

　　信息披露是上市公司的法定義務(wù)，依法公開披露的信息是投資者決策的重要依據(jù)。筆者希望百花村公司2006年年報(bào)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的選用和披露能引起有關(guān)方面的關(guān)注。其它上市公司也應(yīng)該謹(jǐn)慎選用公允價(jià)值模式，尤其在新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則過渡期間，公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇很大程度上會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表的質(zhì)量，上市公司不要以出于操縱利潤(rùn)等目的而將成本計(jì)量模式隨意變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。

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