摘要：我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行客觀基礎(chǔ)之上的理性選擇。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行三個(gè)階段的演進(jìn)規(guī)律和三個(gè)循環(huán)交織運(yùn)動(dòng)的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)定位于小康階段和城市化；房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)立足于可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)；和諧發(fā)展

　　2003年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。以穩(wěn)定住宅價(jià)格為中心的“新八條”[1]，甚至被稱為房地產(chǎn)新政的標(biāo)志。如何全面正確理解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，如何理性判斷中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的健康發(fā)展與良性運(yùn)行，是社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

　　一、宏觀調(diào)控理性：建立可持續(xù)發(fā)展的有序市場(chǎng)

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的理性選擇

　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，由政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變的標(biāo)志是1998年國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)展的通知》。以停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場(chǎng)。1998年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為3 614億元，投資增長(zhǎng)率為13.7％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12.72％，商品房銷售面積為12 185.3萬(wàn)平方米，銷售額為2 513.3億元，個(gè)人購(gòu)房比重占79.85％，住宅平均售價(jià)1 854元/平方米，土地開(kāi)發(fā)面7 730.1萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)5年的運(yùn)行，到2003年，房地產(chǎn)投資首次突破萬(wàn)元，達(dá)到10 154億，投資增長(zhǎng)率為30.3％，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為18.27％，商品房的銷售面積為33 717.6萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)到7 670.9億元，個(gè)人購(gòu)房比重為92.46％，住宅平均價(jià)為2 197元/平方米。土地開(kāi)發(fā)面積22 166.3萬(wàn)平方米[2].在房地產(chǎn)連續(xù)5年高速發(fā)展的背景下，2003年8月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)令）。18號(hào)令是新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的起點(diǎn)。

　�。ǘ�）宏觀調(diào)控的目標(biāo)和措施是理性的

　　18號(hào)令提出：要堅(jiān)持和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，培育健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一宏觀調(diào)控的總目標(biāo)，反映了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的理性思維，“三個(gè)基本”，因地制宜，可持續(xù)發(fā)展，健康有序，是認(rèn)識(shí)和駕馭中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性思維的精髓。

　　2004年，中央和國(guó)務(wù)院各部委出臺(tái)的一系列有針對(duì)性的宏觀調(diào)控措施，主要反映在兩個(gè)方面。

　　1.緊縮“地根”。2004年3月1日，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》；3月16日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有經(jīng)營(yíng)性土地全部通過(guò)“招拍掛”出讓。4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于深化開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》。明令“三個(gè)暫停”，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫�？h改市。6月6日發(fā)出了《關(guān)于控制房地產(chǎn)拆遷規(guī)模，嚴(yán)格拆遷管理的通知》。10月28日，國(guó)務(wù)院作出《關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》。10月29日，國(guó)土部修訂《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》，11月1日公布《建設(shè)用地預(yù)審管理辦法》、《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的通知》（試行），11月9日發(fā)布《土地市場(chǎng)治理整頓檢查驗(yàn)收方案》。緊縮地根的一系列措施，是針對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況提出來(lái)的。土地市場(chǎng)清理情況表明：2004年7月，全國(guó)情理出各類開(kāi)發(fā)區(qū)6 866個(gè)，規(guī)劃面積3.15萬(wàn)平方公里[2]，是1993年房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)的開(kāi)發(fā)面積1.5倍。2000～2002年，山東完成了10年的用地計(jì)劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標(biāo)，深圳進(jìn)行寶安、龍崗的全部轉(zhuǎn)地工作。征地、拆遷引發(fā)了各類矛盾，失地農(nóng)民約4 000萬(wàn)[2].即使在如此強(qiáng)勁的宏觀調(diào)控下，2004年土地購(gòu)置面仍創(chuàng)造了歷史的新高，達(dá)到了39 984.66萬(wàn)平方米。

　　2.緊縮銀根。2004年4月25日，中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.5％，4月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20％提高到35％。6月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)流程，確定控制房地產(chǎn)貸款比例不超過(guò)80％，月還款收支比控制在50％以內(nèi)，月債務(wù)支出的比例控制在55％以內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資本比例不低于35％。10月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），對(duì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)規(guī)則監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰規(guī)則等作了規(guī)范。10月29日，央行上調(diào)存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期貸款基準(zhǔn)利率5.58％，2005年3月16日，再調(diào)銀行年期貸款基準(zhǔn)利率到6.12％，個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率由5.31％調(diào)為5.51％。對(duì)房地產(chǎn)的金融政策其直接效應(yīng)是：從供給方面影響開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，將房地產(chǎn)的資本金比例由20％提高35％，對(duì)小規(guī)模、以項(xiàng)目為主體的房地商及“皮包公司”運(yùn)作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　（三）“兩個(gè)八條”反映了民意和宏觀調(diào)控的理性

　　2005年3月26日，國(guó)辦發(fā)明電（[2005]8號(hào)）《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出8條意見(jiàn)，稱“老八條”。4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，稱“新八條”�！靶掳藯l”從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、市場(chǎng)秩序、信息等8個(gè)方面，提出了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的系統(tǒng)措施，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。一些地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，廣大群眾普遍關(guān)注。理論界就房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)投機(jī)、中低收入階層住房問(wèn)題，進(jìn)行了廣泛的討論。以摩根利士丹為代表的機(jī)構(gòu)掀起了“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫”論浪潮，甚至為中國(guó)（主要是上海）房地產(chǎn)泡沫破裂給出了時(shí)間表[3].2004年國(guó)家出臺(tái)了以緊縮地根為標(biāo)志的一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行的主要指標(biāo)仍然創(chuàng)造了歷史的新高。房地產(chǎn)投資達(dá)到13 158億元，新開(kāi)面積達(dá)60 413.86萬(wàn)平方米，住宅平均售價(jià)2 549元/平方米，較上年上漲約16％，開(kāi)發(fā)貸款余額6 657.35億元，個(gè)人貸款余額（10月末）14 977億元。與1998年相比，投資是2.6倍，新開(kāi)工面積是3倍，住房均價(jià)上漲了50％，開(kāi)發(fā)貸款余額是3.2倍，個(gè)人貸款余額增長(zhǎng)了34倍。5年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速成長(zhǎng)，具有市場(chǎng)的動(dòng)力。由福利分房向個(gè)人購(gòu)房的轉(zhuǎn)變，由單位投資建房向商品化開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變，由土地使用權(quán)協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變，從1993年第一輪房地產(chǎn)熱到2000年近8年的低速調(diào)整，所有這些為市場(chǎng)啟動(dòng)積累了能量。房地產(chǎn)業(yè)由政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，如何建立可持續(xù)發(fā)展的良好市場(chǎng)秩序？新八條的出臺(tái)，社會(huì)反映強(qiáng)烈，甚至稱之為房地產(chǎn)新政，反映了民意和市場(chǎng)的理性。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理性：三個(gè)階段和三個(gè)循環(huán)

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的歷史演進(jìn)：三階段發(fā)展規(guī)律

　　房屋與土地是人類最基本的生存與發(fā)展資料。土地關(guān)系和土地利用一直是各社會(huì)形態(tài)關(guān)注的中心問(wèn)題。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營(yíng)，其歷史演進(jìn)隨社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的變革而變化。真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，始于產(chǎn)業(yè)革命之后的商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其發(fā)展具有三個(gè)階段性的特征。

　　1.工業(yè)化時(shí)期。住宅短缺成社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。在18世紀(jì)60年代始英國(guó)的產(chǎn)業(yè)革命，法、德、美在19世紀(jì)相繼完成。在工業(yè)化進(jìn)程中，19世紀(jì)中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。小資產(chǎn)階級(jí)的代言人普魯東毫不猶豫地?cái)嘌裕�在大城市中�?0％以至更多的居民都沒(méi)有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點(diǎn)，即自己的家園，正在被社會(huì)旋風(fēng)（指工業(yè)革命引者注）卷走……我們?cè)谶@一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無(wú)產(chǎn)階級(jí)實(shí)際上卻懸在空中[4].普魯東反對(duì)工業(yè)革命的立場(chǎng)是錯(cuò)誤的，但他的描述對(duì)歐洲工業(yè)革命進(jìn)程中的住宅問(wèn)題提供了歷史佐證。我國(guó)自20世紀(jì)50～80年代的工業(yè)化時(shí)期，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的住宅短缺，城市居民人均居住面積從1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，從而引發(fā)了20世紀(jì)80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸。

　　2.城市化時(shí)期。城市的土地利用及房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為重點(diǎn)。這個(gè)時(shí)期的主要特征是：農(nóng)業(yè)人口大量向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動(dòng)性膨脹，帶來(lái)了房地產(chǎn)交易的空前活躍，明晰產(chǎn)權(quán)，健全法制，是規(guī)范市場(chǎng)秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。我國(guó)正處在城市化過(guò)程中，中心是建立住房個(gè)人所有制和土地使用權(quán)的有償有期使用制。建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)的房地產(chǎn)權(quán)體系，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主軸的基礎(chǔ)。

　　3.現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代。以發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家引領(lǐng)的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為資本融入社會(huì)資本體系的運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)諾貝爾獎(jiǎng)得主夏普和米勒預(yù)言，21世紀(jì)金融創(chuàng)新的主題是房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)抵押，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與交易，房地經(jīng)營(yíng)的虛擬化和國(guó)際化等成為普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的，不僅僅是滿足人們對(duì)房地使用價(jià)值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸。

　　我國(guó)正處于全面建設(shè)小康社會(huì)的城市化時(shí)期，這一背景，決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主軸：完善產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展。

　　（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行：三個(gè)循環(huán)交織運(yùn)動(dòng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有自身的規(guī)律，具體地表現(xiàn)為三個(gè)循環(huán)。

　　1.物質(zhì)循環(huán)。這是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為標(biāo)志的，以產(chǎn)品更新?lián)Q代為特征的，以滿足人們對(duì)住房需要為主導(dǎo)的生產(chǎn)活動(dòng)。對(duì)產(chǎn)業(yè)革命始到19世紀(jì)中葉歐洲出現(xiàn)的住宅缺乏現(xiàn)象，恩格斯說(shuō)：是工業(yè)化過(guò)程中比較小的、次要的禍害[4].我國(guó)自20世紀(jì)50～80年代中的工業(yè)化，也出現(xiàn)了住宅短缺。這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅建設(shè)為主軸，以擴(kuò)大住宅供給，滿足住宅需要的物質(zhì)循環(huán)為主要特征。這種物質(zhì)循環(huán)的主要特征是：住宅實(shí)物形態(tài)的更新?lián)Q代，大規(guī)模的住宅建設(shè)成為市場(chǎng)的標(biāo)志。舊住宅大量拆除，馬路擴(kuò)寬，舊城改造和人口向城市的集中，加劇了住宅供求失衡。恩格斯曾描繪過(guò)巴黎歐斯曼大街的情況，中國(guó)目前的拆遷和舊城改造，正在重演這一歷史的現(xiàn)象。拆房子、建房子、賣房子、買房子，住房子是這種物質(zhì)循環(huán)的典型特征。這個(gè)循環(huán)與工業(yè)化、城市化發(fā)展密切關(guān)聯(lián)，住房條件的改善，農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)移，潛在的趨勢(shì)性龐大的住房需求與經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)相配合，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，利潤(rùn)目標(biāo)影響投資的流向，廉價(jià)的勞動(dòng)力（農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)移）作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵成本的支撐，使房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。

　　2.投資循環(huán)。這是以資金運(yùn)動(dòng)為主要特征的以利潤(rùn)為目標(biāo)的價(jià)值循環(huán)運(yùn)動(dòng)。滿足住房需要退居次要的地位，建房、賣房、買房成為投資手段，通過(guò)房地產(chǎn)交易，獲取投資利潤(rùn)是目的。房地產(chǎn)投資活動(dòng)成為社會(huì)各群體的活動(dòng)，房地交易成為市場(chǎng)的標(biāo)志。這種現(xiàn)象，在20世紀(jì)80年代，“購(gòu)買美國(guó)”是典型的例證，日本、歐洲投資大量涌于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資信托，房地產(chǎn)貸款證券化等金融創(chuàng)新，加劇了房地產(chǎn)的投資功能。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)亦具有投機(jī)活動(dòng)的特性。投資環(huán)循的市場(chǎng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)，是對(duì)物質(zhì)活動(dòng)的異化。

　　3.景氣循環(huán)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有周期性循環(huán)特征。蕭條——復(fù)蘇——高漲——危機(jī)的循環(huán)，是市場(chǎng)運(yùn)行的調(diào)整和平衡功能。房地產(chǎn)景氣循環(huán)，服從于供求決定規(guī)律。我國(guó)自改革以來(lái)，第一輪的房地產(chǎn)熱發(fā)端于沿海的改革開(kāi)放，開(kāi)發(fā)區(qū)熱，房地產(chǎn)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式向市場(chǎng)運(yùn)作模式轉(zhuǎn)換，形成了1993年的房地產(chǎn)過(guò)熱，不得不進(jìn)行宏觀調(diào)控，隨后房地產(chǎn)進(jìn)入了近5年的調(diào)整期。1998年確定的住房制度改革政策，是這一輪房地?zé)岬闹鷦?dòng)器，進(jìn)一步深化住房制度改革，把住宅推向市場(chǎng)的過(guò)程中，單位建房的末班車效應(yīng)，擴(kuò)大開(kāi)放的開(kāi)發(fā)區(qū)熱，大學(xué)調(diào)整合并由精英教育向大眾化教育的擴(kuò)張，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，近4年股市投資行情的低迷，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲。如果說(shuō)，1993年的房地產(chǎn)與改革開(kāi)放相關(guān)，表現(xiàn)為城市地域擴(kuò)張和寫字樓的大規(guī)模建設(shè)的沖動(dòng)，那么這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，則與住房制度改革相連，表現(xiàn)為住宅市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大和住宅價(jià)格的高幅上漲。但終極原因，恐怕還是市場(chǎng)力量積累的暴發(fā)。第一輪源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的壓抑，這一輪源于近8年的市場(chǎng)調(diào)整。宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，是認(rèn)識(shí)市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)果。

　　景氣循環(huán)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的周期規(guī)律，物質(zhì)循環(huán)是房地產(chǎn)更新?lián)Q代的規(guī)律，投資循環(huán)是房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。在一定時(shí)期，三個(gè)循環(huán)交織在一起，但不同的時(shí)期總有起主導(dǎo)力量的因素。物質(zhì)循環(huán)的主導(dǎo)力量，是生產(chǎn)力的發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，投資循環(huán)的主導(dǎo)力量是利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)，景氣循環(huán)的主導(dǎo)力量是供求關(guān)系。認(rèn)識(shí)市場(chǎng)規(guī)律是我們把握宏觀調(diào)控的基點(diǎn)。

　　三、理性邏輯：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展定位

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性思考，就是要認(rèn)識(shí)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，作出科學(xué)的判斷，確立符合客觀規(guī)律的發(fā)展思路。

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段定位：小康階段和城市化

　　中國(guó)目前正處在全面建設(shè)小康社會(huì)和城市化加速的發(fā)展階段，這是我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定位的基本前提。

　　1.住宅建設(shè)是小康階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸。恩格爾系數(shù)表明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的增加，人們用于吃的消費(fèi)支出呈下降趨勢(shì)。這一趨勢(shì)為衣、食、住、行、用消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。舒瓦貝法則的結(jié)論是，隨著收入的增加，住房消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比例呈上升趨。1995年，我國(guó)的恩格爾系數(shù)為49.92％�！熬盼鍟r(shí)期”是我國(guó)從溫飽型經(jīng)濟(jì)向小康型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期�！笆�五時(shí)期”住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展，驗(yàn)證了居住消費(fèi)成為主導(dǎo)消費(fèi)之一。從財(cái)富的角度看，房地產(chǎn)在很大程度影響世界經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。據(jù)Lbbotson協(xié)會(huì)財(cái)富評(píng)估，1991年世界財(cái)富為438 450億美元，房地產(chǎn)價(jià)值占48.8％；美國(guó)財(cái)富為154 360億元，房地產(chǎn)占38.9％，住宅價(jià)值占29.7％[5].從需求的角度看，住宅在理論上具有資本品和消費(fèi)品的雙重屬性。但在小康階段，住宅主要用于單個(gè)家庭的實(shí)際占有和使用，其主導(dǎo)屬性是消費(fèi)品，這種消費(fèi)品需求是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性需求。雖然二手房交易在目前呈快速上升趨勢(shì)，兩套住房現(xiàn)在已經(jīng)在一定群體中逐漸形成，但其主導(dǎo)方面仍然是消費(fèi)觀念的升級(jí)。二手房交易基于漏斗理論，原房主以舊換新，以小換大。市中心和市郊兩套房子，不能說(shuō)明住宅市場(chǎng)的投資主導(dǎo)，恰好說(shuō)明住宅消費(fèi)梯度的構(gòu)造和消費(fèi)觀念的升華，為住宅需求結(jié)構(gòu)判斷提供了一個(gè)新思路。從供給角度看，涉及三個(gè)特殊的要素：一是時(shí)間。住宅建設(shè)期長(zhǎng)，從置地到開(kāi)發(fā)建設(shè)，從銷售、裝修到實(shí)際進(jìn)住，需要較長(zhǎng)時(shí)間，從而造成供給滯后于需求。在經(jīng)濟(jì)繁榮期，供給滯后，需求得不到滿足，房?jī)r(jià)上漲；經(jīng)濟(jì)衰退期，因投資的不可逆，導(dǎo)致供給過(guò)度，住宅供給與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在著時(shí)滯。二是地點(diǎn)。住宅位址的固定性，居住地與工作的關(guān)連性，決定著住宅市場(chǎng)的局部特征。三是轉(zhuǎn)換。這是工業(yè)化，城市化過(guò)程房地產(chǎn)供給調(diào)整的一種必然現(xiàn)象。住宅、商業(yè)用房、辦公場(chǎng)所，因發(fā)展而進(jìn)行用途轉(zhuǎn)換，如政府搬家，工廠遷移等。完成這轉(zhuǎn)換，意味著用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和復(fù)雜的大規(guī)模的城市改造。從財(cái)富觀、需求觀和供給觀可以得出結(jié)論，在小康階段，住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸。

　　2.城市化決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間，發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。這一主題在城市化過(guò)程中不可逆轉(zhuǎn)。人口向城市的集中，決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。中國(guó)從建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，到黨的十六屆五中全會(huì)確立的科學(xué)發(fā)展觀，這時(shí)期是城市化高速發(fā)展時(shí)期，城市化年遞增1％左右。據(jù)此來(lái)推斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間，以城市化率40％為基礎(chǔ)，人口16億為頂點(diǎn)，小康住房以35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)，城市化率達(dá)到50％，僅住宅

　　增量總需求約需要160億平方米。若按城市化增長(zhǎng)率1％考慮，未來(lái)10年，年均需供給住宅16億平方米，若再考慮舊城改造拆遷及住宅自然淘汰，這一需求更大。2004年我國(guó)市場(chǎng)商品住宅竣工面積為3.47億平方米。因而。要么城市化率年遞增1％，不可能在10年內(nèi)連續(xù)，要么，不可能在城市化遞增1％的條件下，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人口人均住房面積35平方米目標(biāo)。但無(wú)論如何，在城市化達(dá)到50％，人均小康住房面積35平方米目標(biāo)下，能表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。

　　我們沒(méi)有理由對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出悲觀的判斷，更沒(méi)有理由對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作出政府干預(yù)市場(chǎng)的錯(cuò)誤理解�？茖W(xué)發(fā)展觀是宏觀調(diào)控政策的精髓，公共政策是市場(chǎng)供求因素之外的重要因素，這是世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的共識(shí)。定位于全面建設(shè)小康社會(huì)和城市化，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的基本依據(jù)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的立足點(diǎn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控定位：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展

　　世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況表明，公共政策是市場(chǎng)供給和需求因素之外的第三因素。具體地表現(xiàn)為：政府管制對(duì)新開(kāi)工項(xiàng)目、舊城改造、環(huán)境保護(hù)、土地開(kāi)發(fā)利用等方面的影響；對(duì)低收入階層提供住房保障的政策性支持；對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)承擔(dān)關(guān)鍵性的作用等。這些表明，政府的宏觀調(diào)控不僅必要，而且有現(xiàn)實(shí)的著力點(diǎn)。

　　當(dāng)前，宏觀調(diào)控的政策取向，應(yīng)立足于：中國(guó)城市化進(jìn)程，老百姓的住房需求，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，遵循房地產(chǎn)的運(yùn)行規(guī)律。確立6個(gè)重點(diǎn)：一是管理與控制國(guó)家的土地資源，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，調(diào)節(jié)土地投放量，加強(qiáng)用途管制；二是以質(zhì)量為中心，以環(huán)境為重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程管理；三是區(qū)分使用（居住）需求和投資需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)的流通管理；四是以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)的持有管理；五是強(qiáng)化信息披露制度，推行房地產(chǎn)行業(yè)透明化；六是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，穩(wěn)步探索房地產(chǎn)證券化。

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　�。ㄗ髡吆�(jiǎn)介：陳柏東（1955～），男，湖北黃陂人，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險(xiǎn)學(xué)院教授。）