最高人民法院分別于2001年11月16日、2002年2月22日出臺了《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》以及《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》的司法解釋。國家司法部自2000年以來陸續(xù)出臺了《司法鑒定機構登記管理辦法》、《司法鑒定人管理辦法》等規(guī)章及規(guī)范性文件。目前已有黑龍江、重慶、吉林、深圳、四川等十幾個省市頒布了地方性的《司法鑒定管理條例》。上述各個部門和機關分別出臺的地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關司法解釋，其目的均是為了規(guī)范司法鑒定活動，并且在一定程度上也起到了規(guī)范司法鑒定人和司法鑒定機構的鑒定活動。但是，我們也應當看到，上述地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關司法解釋相互之間存在著相當多的矛盾和沖突，將司法鑒定當中的房地產估價與一般的資產評估、涉案物品的價格鑒定相混淆，并且在涉及司法鑒定中的房地產估價的機構管理、鑒定人的資格以及與現(xiàn)有管理體制的銜接方面均未有周詳?shù)目紤]與制度設計。

　　一、房地產估價司法鑒定的性質

　　房地產估價司法鑒定屬于經濟鑒證類行業(yè)，《城市房地產管理法》規(guī)定：國家實行房地產價格評估制度；國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。相應地，建設部、國土資源部分別出臺了規(guī)章和一系列規(guī)范性文件，實行了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試制度和注冊制度。但是，房地產估價除了《城市房地產管理法》的兩條原則性規(guī)定之外，無法可依。有關房地產估價的司法鑒定，各個部門、各個省市更是各行其是，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理。自2002年開始，最高人民法院按照《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》的有關規(guī)定建立司法鑒定人名冊，幾乎與此同時，各地的司法行政部門按照當?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)的規(guī)定、司法部《司法鑒定機構登記管理辦法》和《司法鑒定人管理辦法》的有關規(guī)定陸續(xù)發(fā)布司法鑒定人名冊。由此可以看出，我國在司法鑒定人的模式選擇上采取的是大陸法系國家的鑒定權主義，即由國家有權部門核準并頒發(fā)從事司法鑒定的資格證書，并且建立司法鑒定人名冊。法院在特殊情況下才能從司法鑒定人名冊以外選聘專家臨時從事司法鑒定。作為經濟鑒證類中介機構，房地產估價司法鑒定也應當與其他各類鑒定一并納入司法鑒定人名冊統(tǒng)一管理，只是因其行業(yè)的行政管理可能涉及多個部門，而需要在管理體制上進行創(chuàng)新。

　　國家標準《房地產估價規(guī)范》對于房地產估價的定義：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。對于司法鑒定的概念，一般認為是指司法鑒定機構接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。由此，可以給房地產估價司法鑒定作如下定義：具備房地產估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機構接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派具有司法鑒定人資格的房地產估價師對委托估價的房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算、判斷并作出結論的活動，房地產估價師除遵循普通房地產估價的有關規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。

　?。ㄒ唬┓康禺a估價司法鑒定與涉案物品價格鑒定的關系

　　據(jù)筆者掌握的資料，與涉案物品價格鑒定有關的規(guī)范性文件主要包括：國家計委、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部（計辦[1997]808號）《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》；國家計委（計價費[1996]2654號）《價格評估管理辦法》；國家計委（計價費[1996]2655號）《價格評估機構管理辦法》；國家計委（計價費[1998]775號）《涉案物品價格鑒定復核裁定管理辦法》；國家計委（計價費[1998]776號）《涉案物品價格鑒定分級管理實施辦法》。全國各地有部分省市針對涉案物品價格鑒定出臺了地方性法規(guī)。2000年前后國家推動的經濟鑒證類中介機構脫鉤改制，由于清理整頓辦公室最后未將涉案物品價格鑒定納入經濟鑒證類中介行業(yè)，繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質，各級物價部門按照行政級別分別設立的價格鑒定中心（或事務所）得以保留而未進行脫鉤改制。

　　就現(xiàn)有的涉及涉案物品價格鑒定的地方性法規(guī)、其他規(guī)范性文件的有關規(guī)定，以及各地價格鑒證中心（或事務所）的實際情況來看，涉案物品價格鑒定存在以下幾個主要問題：

　　1.未解決涉案物品價格鑒定的性質和定位。2000年前后經濟鑒證類中介機構脫鉤改制雖未涉及物品價格鑒定行業(yè)，各地物價部門設立的價格鑒證中心（或事務所）得以繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質。但是，當時分管經濟鑒證類中介機構脫鉤改制的領導只是同意“暫時保留其事業(yè)單位性質，待條件成熟時再脫鉤改制納入中介機構管理”。涉案物品價格鑒定，從本質上講，應當屬于經濟鑒證類中介行業(yè)，并且應歸屬于司法鑒定當中。

　　2.對涉案物品價格鑒定進行了任意擴大的解釋。最初的涉案物品價格鑒定，本來只涉及刑事案件，并且是就刑事案件當中的動產而言。計辦[1997]808號《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》第2條規(guī)定：“人民法院、人民檢察院、公安機關各自管轄的刑事案件，對于價格不明或者價格難以確定的扣押、追繳、沒收物品需要估價的，應當委托指定的估價機構估價。案件移送時，應當附有《扣押、追繳、沒收物品估價鑒定結論書》。” 實際工作中，各級物價部門按照行政級別分別設立的價格鑒定中心（或事務所）將涉案物品價格鑒定從刑事案件擴大到民事案件和行政處罰，從歸屬于動產的“物品”擴大到不動產和無形資產。

　　3.存在地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突。不但原國家計委、建設部、國土資源部、財政部、司法部針對包括資產評估（不動產估價）等經濟鑒證類中介行業(yè)管理出臺的部門規(guī)章之間和其他規(guī)范性文件之間存在矛盾和沖突，還存在地方性法規(guī)之間的沖突、部門規(guī)章與地方性法規(guī)之間的沖突。舉四川省的現(xiàn)實狀況為例，四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議審議通過《四川省涉案物品價格鑒定管理條例》，四川省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議審議通過《四川省司法鑒定管理條例》。筆者認為，這兩個地方性法規(guī)是有一定沖突的，在涉案物品價格鑒定與司法資產評估的范圍、從業(yè)主體、主管部門等諸多方面存在矛盾，并且有關涉案物品價格鑒定與司法資產評估的地方性法規(guī)與不動產估價、資產評估的部門管理規(guī)章有沖突。

　　總之，涉案物品價格鑒定應歸屬于經濟鑒證類中介行業(yè)，歸入司法鑒定的類別當中，它可以被房地產估價司法鑒定（針對不動產）和司法資產評估（針對動產、無形資產）所替代。即使暫時不能取消涉案物品價格鑒定，也應將其限制在刑事案件當中涉及動產的價格鑒定。當然，要從根本上理順房地產估價司法鑒定與涉案物品價格鑒定之間的關系，消除與此相關的地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突，有賴于全國人大盡快出臺《司法鑒定法》，通過立法從根本上解決問題。

　?。ǘ┓康禺a估價司法鑒定與一般房地產估價、資產評估的關系

　　廣義地講，資產評估包括了房地產估價，因為廣義的資產肯定包括房地產在內。受制于個人的知識和能力的局限，同時以西方發(fā)達國家評估行業(yè)的發(fā)展歷程來看，沒有可能通過考取一個評估資格就可以評估包括不動產、動產和無形資產在內的各種資產的全能的評估師。結合《城市房地產管理法》關于國家實行房地產價格評估制度、國家實行房地產價格評估人員資格認證制度的規(guī)定，人事部、財政部組織考試的資產評估師資格，定位在對于動產和無形資產的評估比較合適，人事部、建設部組織考試的房地產估價師資格定位在對于不動產的評估。因此，雖然廣義的資產評估包括了房地產估價，但資產評估師專司對于動產和無形資產的評估，房地產估價師專司對于不動產的評估。

　　筆者認為，房地產估價司法鑒定（為訴訟、仲裁、行政裁決服務）屬于第二類房地產估價，立足于為解決房地產糾紛服務，不同于房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險所涉及的一般房地產估價，它對于估價機構和估價師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價師和資質一般的估價機構不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對房地產估價師和估價機構進行分等定級，實行執(zhí)業(yè)資格的二次準入，以確定資質較好的估價機構當中的資深房地產估價師從事房地產估價司法鑒定。而地方性法規(guī)和部門規(guī)章當中的“司法資產評估”、“涉案物品價格鑒定”均不夠明確，司法鑒定的類別應當區(qū)分為房地產估價司法鑒定、動產評估司法鑒定、無形資產評估司法鑒定。人事部、原國家計委組織考試的價格鑒證師資格，可按一定方式與資產評估師并軌，從現(xiàn)有的資產評估機構和評估師當中篩選出合格的機構和人員，從事動產評估司法鑒定和無形資產評估司法鑒定。

　　二、房地產估價司法鑒定現(xiàn)實狀況

　　房地產估價司法鑒定的鑒定結論作為解決糾紛的法定證據(jù)，對訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。但由于我國至今尚無一部專門規(guī)范司法鑒定活動的法律，房地產估價司法鑒定與其他類別的司法鑒定一樣，存在著鑒定機構設置分散、鑒定機構缺乏獨立性、鑒定程序不規(guī)范、多頭鑒定、重復鑒定等現(xiàn)象，并已在一定程度上影響了司法的公正性。

　　（一）從事房地產估價司法鑒定的機構和人員缺乏準入制度

　　現(xiàn)在從事房地產估價司法鑒定的機構包括三類：

　　一是具有獨立法人地位的司法鑒定所，這類機構是按照地方性法規(guī)《司法鑒定管理條例》組建設立的。司法行政部門核準該類鑒定機構的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一管理，但存在的不足和局限也是比較突出的，比如與房地產估價的行業(yè)管理部門缺乏協(xié)調，估價師可能存在跨機構執(zhí)業(yè)，沒有充分利用行業(yè)管理部門對估價機構和估價師的管理信息，等等。

　　二是司法機關內部設立的司法鑒定機構。《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》第4條規(guī)定：“凡需要進行司法鑒定的案件，應當由人民法院司法鑒定機構鑒定，或者由人民法院司法鑒定機構統(tǒng)一對外委托鑒定。”第10條規(guī)定：“各級人民法院司法鑒定機構，受理本院及下級人民法院委托的司法鑒定。下級人民法院可逐級委托上級人民法院司法鑒定機構鑒定?！蹦壳坝写罅康姆康禺a估價師、資產評估師、注冊會計師在司法機關內部設立的司法鑒定機構執(zhí)業(yè)，這除了帶來自審自鑒這種影響司法公正的后果，還擾亂了中介機構的執(zhí)業(yè)環(huán)境和管理秩序。

　　三是資產評估機構、房地產評估機構從事房地產估價司法鑒定。這第三類從事房地產估價司法鑒定的機構，要說沒有準入也不一定準確，只不過不是按照客觀標準確定資質較好的估價機構當中的資深房地產估價師從事房地產估價司法鑒定，而是由法官憑個人偏好來確定哪些機構可以準入，而對于評估人員卻完全沒有考慮準入的問題，資產評估師可以從事房地產估價司法鑒定，甚至連會計師、房地產估價員、助理會計師等也在從事房地產估價司法鑒定。

　　應當說目前房地產估價司法鑒定的狀況，不符合《城市房地產管理法》關于國家實行房地產價格評估制度、國家實行房地產價格評估人員資格認證制度的規(guī)定，急需管理部門的協(xié)調統(tǒng)一，嚴格執(zhí)行《城市房地產管理法》的有關規(guī)定。

　　（二）房地產估價司法鑒定的啟動制度尚未建立

　　公檢法在各自的訴訟活動當中可以獨立地決定司法鑒定的事項，關于司法鑒定啟動的規(guī)定不夠明確，《刑事訴訟法》、《民事訴訟法》、《行政訴訟法》有幾個條款涉及鑒定機構以及鑒定的啟動?！缎淌略V訟法》第119條規(guī)定：“為了查明案情，需要解決案件中某些專門性問題的時候，應當聘請有專門知識的人進行鑒定”?！缎姓V訟法》第35條規(guī)定：“在訴訟過程中，人民法院認為對專門性問題需要鑒定的，應當交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定”。《民事訴訟法》第72條規(guī)定：“人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當交由法定部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定。鑒定部門及其指定的鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。鑒定部門和鑒定人應當提出書面鑒定結論，在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應當由鑒定人所在單位加蓋印章，證明鑒定人身份”。

　　房地產估價司法鑒定的啟動制度包括鑒定的申請、鑒定的決定、合格鑒定機構的確定，以及鑒定的委托。從刑事、民事、行政三大訴訟法的有關規(guī)定可以看出，現(xiàn)行的包括房地產價格評估在內的司法鑒定的啟動制度可以說尚未建立。目前房地產估價司法鑒定的啟動方面存在以下主要問題：

　　1.鑒定機構的選擇沒有依據(jù)尊重當事人選擇和人民法院指定相結合的原則。鑒定的委托主要表現(xiàn)為法院指定（其實是法官指定），在一定程度上，現(xiàn)行的做法剝奪了當事人的訴訟權利。

　　2.沒能給當事人提供分門別類的鑒定人名冊。應當說《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）在民事訴訟案件中的司法鑒定啟動方面有長足的進步，該規(guī)定第25條：“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。” 但是，人民法院沒有給當事人提供鑒定人名冊，當事人既不知道哪些事項可以申請司法鑒定，也不能參與鑒定機構的選擇，卻可能要承擔舉證不能的法律后果。

　　3.鑒定機構或者鑒定人員是否具備房地產估價的鑒定資格不確定。雖然《若干規(guī)定》在第27條規(guī)定了鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的，當事人可以對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論申請重新鑒定，但是沒有法律、法規(guī)對于從事房地產估價的鑒定資格加以明確規(guī)定。

　?。ㄈ┓康禺a估價司法鑒定結論的質證、采信缺乏程序和標準盡管《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）第59條規(guī)定了“鑒定人應當出庭接受當事人質詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經人民法院準許，可以書面答復當事人的質詢”，但是房地產估價司法鑒定還沒有形成鑒定人出庭制度。北京大學法學院教授陳瑞華認為，鑒定人親自出庭作證的比例不足5%.當事人申請重新鑒定的審查標準不一。對于人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論，其效力與一方當事人自行委托有關部門作出的鑒定結論不一樣?！度舾梢?guī)定》第27條：“當事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論有異議申請重新鑒定，提出證據(jù)證明存在下列情形之一的，人民法院應予準許：1.鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的；2.鑒定程序嚴重違法的；3.鑒定結論明顯依據(jù)不足的；4.經過質證認定不能作為證據(jù)使用的其他情形。對有缺陷的鑒定結論，可以通過補充鑒定、重新質證或者補充質證等方法解決的，不予重新鑒定?！倍鴮τ谝环疆斒氯俗孕形杏嘘P部門作出的鑒定結論，只要求“另一方當事人有證據(jù)足以反駁并申請重新鑒定的，人民法院應予準許?！?/p>

　?。ㄋ模┓康禺a估價司法鑒定的管理部門不統(tǒng)一目前，最高人民法院按照法釋[2002]8號《關于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》的規(guī)定，已陸續(xù)受理、審查了十幾個省市的申請進入人民法院司法鑒定人名冊的評估機構的申報材料，并已在《人民法院報》公告。毫無疑問，最高人民法院的做法有越權嫌疑，把本來屬于行政權范疇的事情（對于鑒定機構和鑒定人的管理）攬在法院來做。因此，有部分省市的專家、律師聯(lián)名向全國人大提出了對最高人民法院出臺的上述司法解釋進行違憲審查。

　　總之，房地產估價司法鑒定的管理與其他各類司法鑒定一樣，政出多門，導致房地產估價司法鑒定的公信力大打折扣，急待統(tǒng)一和規(guī)范。