在資本市場發(fā)展的整個鏈條中，不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)是很重要的一環(huán)，但是目前我國尚未發(fā)揮不動產(chǎn)評估業(yè)可以發(fā)揮的重要作用。將不動產(chǎn)評估行業(yè)引入資本市場，最終資本市場可能是最大的受益者；相反，如果不發(fā)揮不動產(chǎn)評估業(yè)的作用，資本市場可能是最大的受害者。可喜的是，今天大家終于有機(jī)會可以就不動產(chǎn)評估業(yè)與資本市場發(fā)展的關(guān)系，以及中國證監(jiān)會對不動產(chǎn)評估業(yè)的期許進(jìn)行探討了。

　　一、不動產(chǎn)評估業(yè)為資本市場服務(wù)的定位

　　國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對于房地產(chǎn)估價目的羅列了十幾種，比如土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險、征地和房屋拆遷、房地產(chǎn)糾紛等等。從估價結(jié)果的采信主體來劃分，不動產(chǎn)評估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對估價結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，比如，不動產(chǎn)征收涉及的評估、房地產(chǎn)抵押價格評估等等，這類評估是為不動產(chǎn)交易服務(wù)的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府（課稅）、司法機(jī)關(guān)（司法鑒定）等第三方服務(wù)，并且對估價結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，比如，不動產(chǎn)估價司法鑒定是為司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)解決與房地產(chǎn)估價有關(guān)的糾紛服務(wù)的，具有鑒證性、證據(jù)性。第三類是資本市場上的不動產(chǎn)評估，比如上市公司的不動產(chǎn)評估，以及房地產(chǎn)信托投資基金涉及的不動產(chǎn)評估等等，這種不動產(chǎn)評估雖然是接受上市公司的委托（監(jiān)事會的委托，或者董事會的委托），但評估報告的使用者還包括資本市場上的潛在投資者，因此，基于資本市場上評估涉及的資本市場公司真實價值的揭示等公共利益，不動產(chǎn)評估師首先是對全社會的投資者和潛在投資者負(fù)責(zé)，而不是僅僅對委托方負(fù)責(zé)。因此，第三類的不動產(chǎn)評估也應(yīng)當(dāng)是鑒證性的。

　　在香港，資本市場（上市、收購及合并）涉及的不動產(chǎn)評估均由注冊產(chǎn)業(yè)測量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產(chǎn)為公司在土地或建筑物方面的權(quán)益，而價值超過公司總資產(chǎn)價值10％即不少于港幣三百萬，有關(guān)公司必須聘請獨立估值師作出估值報告；如公司在發(fā)行招股章程前六個月內(nèi)，已就公司在土地或建筑物方面的任何權(quán)益取得多于一份估值報告，則必須包括所有其他的此等報告于招股章程內(nèi)。香港聯(lián)交所的上市公司會計準(zhǔn)則，對作投資型房地產(chǎn)資產(chǎn)一律以其公開市場價值列入資產(chǎn)負(fù)債表中，對于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值超過港幣伍千萬元，或者超過集團(tuán)總房地產(chǎn)資產(chǎn)價值15％的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動產(chǎn)評估：（a）每年由持有專業(yè)資格者（香港專業(yè)注冊產(chǎn)業(yè)測量師），并在最近做過該地區(qū)同類房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的人進(jìn)行評估，（b）至少每三年由一名具有（a）中所述資格的獨立估值師進(jìn)行評估。

　　目前中國大陸的房地產(chǎn)估價師還沒有在資本市場上發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)作用，香港的產(chǎn)業(yè)測量師從事的上市公司不動產(chǎn)評估的有關(guān)制度值得大陸借鑒。不動產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)介入資本市場的評估服務(wù)市場，否則，上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和內(nèi)部治理難以有較大作為，中國的資本市場也難以真正成熟和發(fā)展。

　　應(yīng)當(dāng)說，我們房地產(chǎn)估價師為資本市場服務(wù)是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負(fù)債、流動資產(chǎn)的評估不是我們的強(qiáng)項，注冊會計師比我們有優(yōu)勢，我們主要是做不動產(chǎn)的評估。我們也不做企業(yè)價值評估，因為券商、財務(wù)顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場競爭，靠我們自身努力在市場競爭中找到自己在資本市場上的位置，當(dāng)然也要靠證監(jiān)會，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會認(rèn)可。

　　二、不動產(chǎn)評估業(yè)在資本市場上取得應(yīng)有地位的具體思路

　?。ㄒ唬┡囵B(yǎng)專業(yè)精神培養(yǎng)專業(yè)精神是不動產(chǎn)評估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會首席會計師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢？說得通俗點就是當(dāng)官的象官，當(dāng)老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。

　　（二）科學(xué)劃分房地產(chǎn)估價師與委托方的責(zé)任視不動產(chǎn)評估質(zhì)量為自身的生命。估價師要確保評估假設(shè)的真實性、合法性、合理性。估價師認(rèn)為提供真實數(shù)據(jù)是委托方的責(zé)任，如果提供假的數(shù)據(jù)，出了問題，就應(yīng)當(dāng)由委托方負(fù)責(zé)。但估價師必要的審核義務(wù)是什么？比如，委托方讓估價師評估上市公司的不動產(chǎn)，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實際上只有3000平方米，如果委托書承諾該不動產(chǎn)沒有長期租約，而實際上附有長期租約，那么評估機(jī)構(gòu)是否沒有審核責(zé)任，估價師適當(dāng)?shù)膶I(yè)關(guān)注（dueprofessionalcare）如何體現(xiàn)？我們估價師固然應(yīng)當(dāng)盡力說服社會公眾接受估價師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風(fēng)險的作用，但我們估價師的評估行為應(yīng)當(dāng)能夠減小投資者的投資風(fēng)險，否則社會公眾就認(rèn)為不需要我們的存在了。

　　（三）科學(xué)劃分估價師與評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)界限在論及房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限的時候，往往容易將房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)股東（合伙人）應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)責(zé)任相混淆。

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)以其全部財產(chǎn)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)刑事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法判處罰金。