國有劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成及其估價(jià)(二)

來源: 宗躍光　編輯： 2005/03/24 00:00:00　　字體：大小

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等。本次估價(jià)擬采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行綜合評估。

　　（一）、土地價(jià)值評估過程

　　1、I類工業(yè)劃撥土地價(jià)格評估

　?。?）成本法

　　以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費(fèi)用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用成本法進(jìn)行測算，基本公式為：待估宗地土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)+利息+利潤土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。征地費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)三個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實(shí)際情況商定。目前蓮花市實(shí)施的是2000年《某省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》，三費(fèi)總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。

　　蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表1計(jì)算：

　　表1 不同耕地產(chǎn)值表類別優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物糧食作物劣質(zhì)農(nóng)田級別一類二類三類產(chǎn)值（元/畝） 5000 1300 800產(chǎn)值（元/平方米） 7.5 1.95 1.2根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實(shí)際征地的情況，確定I類工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的20倍，即39元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，按征地費(fèi)的6.26%計(jì)，合計(jì)2.44元/平方米。

　　則土地取得費(fèi)為41.44元／平方米。

　　土地開發(fā)費(fèi)：本評估項(xiàng)目所指土地開發(fā)費(fèi)為從取得土地后至達(dá)到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo)，結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)基本費(fèi)用，土地“五通一平”的基本費(fèi)用20元/平方米。

　　利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為2年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31%計(jì)，土地取得費(fèi)為一次性年初投入，土地開發(fā)費(fèi)為2年中均勻投入。則利息＝2×（41.44×5.31%）+（41.44×（5.31%）2）+（20×5.31%）

　?。?.4+0.12+1.06 = 5.58元/平方米利潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)土地開發(fā)作為一種企業(yè)的行為時(shí)，企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當(dāng)計(jì)算利潤，綜合考慮本地的投資回報(bào)率，確定年投資利潤率為8%.則利潤＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米最終土地價(jià)格確定：依據(jù)成本法測算地價(jià)公式：I類國有劃撥土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤=41.44＋20＋5.58＋4.92 =71.94元/平方米或 47960元/畝

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)法

　　根據(jù)（蓮花政字[2003]12號）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理。

　　其基本計(jì)算公式為：

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