近年來，北京出臺了一系列的已購公房上市出售政策，如《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》、《中央在京單位已購公有住房上市出售實施辦法》等。利好政策的出臺讓廣大二手房業(yè)主能更加靈活地處理自己的房地產(chǎn)，如出售舊房或辦理二手房抵押貸款。但廣大業(yè)主往往易強調(diào)某個或某幾個因素對價格的影響，會錯誤估計自己的房屋價格，使得心理價格與現(xiàn)時的市場價格相差太多。其實二手房的市場價格是多種因素綜合作用的結(jié)果，那么到底有哪些因素影響著二手房的價格呢？筆者認為主要有以下四大因素：

　　一是區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

　　地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地，它是影響房屋價格的關(guān)鍵性因素；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達情況、公交線路數(shù)量、到達車站所需時間、周邊是否有地（城）鐵經(jīng)過、是否緊臨主干道等，交通條件是否便利對房屋價格有很大的影響；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應的公共活動場所配套情況等。小區(qū)環(huán)境的好壞，直接影響著人們的居住品質(zhì)。目前在北京有許多小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會降低房屋價值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價格的提升；配套設(shè)施是指小區(qū)周邊的超市、銀行、學校、醫(yī)院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設(shè)施，將會提高該區(qū)域的房屋價格；未來發(fā)展前景主要是指房屋所在的區(qū)域是否臨近規(guī)劃中的商圈或交通要道，如北京的CBD商圈、中關(guān)村地區(qū)、西直門交通樞紐或地（城）鐵站等，有良好的未來發(fā)展前景將對房屋的增值、保值有重大的影響；環(huán)境污染主要是指房屋緊臨鐵路、工廠及污水河等，由此帶來的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價值。

　　二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、物業(yè)權(quán)屬、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，當然還得結(jié)合該房屋的實際維護狀況。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優(yōu)惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優(yōu)惠價住宅價格最低。樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高；朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響，特別是在北京，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差；戶型設(shè)計主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛(wèi)生間的大小及可利用情況。在北京，許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個過廳，這樣的廳可利用程度就很差；房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修在五年以上的價值基本上降為0，因此那些認為裝修花了大錢，理應賣個好價的想法是不合實際的。此外，房屋的燃氣狀況（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響。

　　三是市場因素。主要包括經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當某一區(qū)域房屋供不應求時，房屋價格就上漲，如北京的月壇地區(qū)、雙榆樹地區(qū)。反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。例如隨著北京的已購公房自由上市、直管公房使用權(quán)的開放及央產(chǎn)房大量上市交易，將會在一定程度上緩和二手房市場供不應求的局面，從而降低房屋價格。當經(jīng)濟狀況走好、房地產(chǎn)市場行情看漲時，房屋價格也會上漲。反之，房屋價格則會出現(xiàn)下降。

　　四是消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。因此，人們在買二手房時，對二手房的價格認同就有一個不可逾越的心理障礙，這就是為什么北京地段好的商品房價格每平米可以達到一萬元以上，而同一區(qū)域的房改房就很難超過6000元/平方米。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

　　通過對影響二手房價格因素的了解，廣大業(yè)主基本上就能了解自己房屋的優(yōu)缺點，從而對自己的房屋作出客觀的評價，對房屋的價格也就有了較為理智的認識，有利于業(yè)主合理地處理自己的房產(chǎn)。