期房的抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。期房抵押不同于一般的現(xiàn)房抵押，而是抵押人以即將獲得所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押以分期付款形式償付抵押權(quán)人對該期房發(fā)放的貸款及利息。期房抵押具有融資性質(zhì)，購房人以期房抵押進行貸款，使銷售人的開發(fā)資金和預(yù)收資金得以融通，可以形成資金的良性循環(huán)，是一種新型的信貸關(guān)系。期房抵押可以很好地緩解房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，使得購房人可用較少的資金購得房產(chǎn)，銀行也愿意在有保險的條件下提供住房貸款，有利于更好地促進我國的住房制度改革，具有積極的社會經(jīng)濟意義。

　　一、期房抵押法律關(guān)系辨析

　　期房抵押的法律關(guān)系是購房人、售房人與銀行約定，購房人將其已預(yù)付部分購房款的房產(chǎn)設(shè)定抵押，作為購房人按期清償銀行貸款的擔保而使抵押人與抵押權(quán)人之間依法產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，它包括主體、客體、內(nèi)容三個方面。

　　1、期房抵押的主體是銀行、購房人、出售商品房的開發(fā)商，他們是期房抵押的當事人。

　　2、期房抵押的客體是當事人權(quán)利義務(wù)共同指向抵押的標的物——期房。此處的期房指的是購房人已與商品房開發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》，取得部分權(quán)益的期房。

　　3、期房抵押的內(nèi)容，即抵押人與抵押權(quán)人所享受的權(quán)利、所應(yīng)承擔的義務(wù)。抵押人（購房人）有按照合同規(guī)定履行債務(wù)的義務(wù)。抵押人在合同規(guī)定的債務(wù)履行期間沒有履行債務(wù)的，抵押權(quán)人（銀行）在債務(wù)人不履行債務(wù)情況下可以要求對抵押的商品房通過變賣、拍賣、折價等形式，以享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　二、期房抵押法律特征的個性分析

　　我國《擔保法》規(guī)定，抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對特定財產(chǎn)的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)按法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)從性質(zhì)上看是一種物權(quán)，是對物的直接支配權(quán)，抵押權(quán)人可以不依賴物之所有人的意志自行實現(xiàn)對物的處分，通過折價、變賣。拍賣而使自己獲得優(yōu)先受償；從功能上看，由于它是一種擔保物權(quán)，以擔保主債權(quán)的實現(xiàn)或主債務(wù)的履行為目的，而并不在于對物的使用價值的運用，故此對主債權(quán)有密切的依賴；從追求的價值形態(tài)上看，抵押權(quán)為價值權(quán)，抵押權(quán)對債的擔保是通過對抵押物進行處分獲得交換價值而實現(xiàn)的，而不得使抵押物直接歸屬于抵押權(quán)人所有；從擔保的標的物占有狀態(tài)來看，抵押權(quán)在擔保債權(quán)期間，標的物不轉(zhuǎn)移占有，這是抵押權(quán)區(qū)別于其他擔保物權(quán)的最重要標志。

　　房地產(chǎn)抵押則是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。期房抵押屬于房地產(chǎn)抵押的一種，除了具備房地產(chǎn)抵押的一般法律特征外，還有其獨特的法律特征，表現(xiàn)在：

　　1、設(shè)定抵押時，抵押標的物尚未形成。

　　期房抵押中的標的物是在設(shè)定抵押時尚未建成，并不能實際交付預(yù)購人使用的房屋。購房人是抵押人，須與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房銷售合同，并按合同規(guī)定支付了一定比例的購房款。傳統(tǒng)民法理論一般認為，抵押的標的物應(yīng)該是現(xiàn)實存在的特定物，抵押人以未來的財產(chǎn)作抵押的，抵押合同無效。那么，期房屬于尚未建成的建筑物，其是否可以作為抵押的標的物呢？這個問題在實踐中大量存在。我國一些省市制定的地方性法規(guī)中都做出了允許期房抵押的規(guī)定，建設(shè)部1997年公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對此也做出了肯定規(guī)定。我國《擔保法》雖沒有明確規(guī)定，但在所列舉的不得抵押的財產(chǎn)中，并沒有禁止期房的抵押，這表明我國現(xiàn)行法律是允許以期房設(shè)押的。

　　2、期房抵押的實質(zhì)是一種期待權(quán)的抵押。

　　期房由于其費用高和不能馬上交付使用等特點，使得付款方式一般是分期進行的，因而當預(yù)購人設(shè)定抵押時，尚未完全付清房款。這一特點決定了若不能按期歸還銀行貸款時銀行抵押權(quán)實現(xiàn)的范圍，也表明抵押人對于作為抵押標的房屋享有的不是所有權(quán)，而是一種所有權(quán)的期待權(quán)。

　　所謂期待權(quán)是“為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實現(xiàn)，但未全部實現(xiàn)之暫時的權(quán)利狀態(tài)”。期待權(quán)“自消極意義而言取得權(quán)利之過程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生。自積極意義而言權(quán)利之取得，雖未完成，但已進入完成之過程，當事人已有所期待?！逼诜吭O(shè)定抵押之時，抵押人對其預(yù)購商品房還不能享有所有權(quán)，只能是一種對未來可以取得房屋的期待權(quán)，因而期房抵押的實質(zhì)也就是期待權(quán)的抵押。

　　3、用于抵押的期房有一定的風險。

　　由于房地產(chǎn)市場資金緊張，期房竣工和交付的進度要視房地產(chǎn)商資金籌措到位而定，而且還要受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等一系列因素的影響。實踐中，房地產(chǎn)商延期竣工。遲延交付甚至破產(chǎn)歇業(yè)無法交付的現(xiàn)象也屢見不鮮，這使得作為抵押標的的期房不一定能成為現(xiàn)房，有可能存在導(dǎo)致抵押物滅失的風險。

　　三、期房抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　抵押權(quán)實現(xiàn)的前提條件是財產(chǎn)抵押所擔保的主債務(wù)履行期限業(yè)已屆滿，債務(wù)人未履行其債務(wù)，抵押權(quán)人未受清償。如果債務(wù)人在主債務(wù)履行期限屆滿前已經(jīng)履行了其債務(wù)，債權(quán)人的債務(wù)以獲實現(xiàn)，則不產(chǎn)生抵押權(quán)實現(xiàn)的問題，因為抵押隨著主債務(wù)的履行而消滅了。在期房抵押權(quán)的實現(xiàn)中，以下問題需要探討：

　　1、抵押期限問題。

　　抵押期限，實際是指抵押權(quán)自取得之日至滅失之日的時間區(qū)間。故此，把握抵押權(quán)限的起至是理解抵押權(quán)限的關(guān)鍵所在。我國《擔保法》規(guī)定，抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。因此，抵押權(quán)必須依賴于債權(quán)的存在而存在，并以債權(quán)的實際存續(xù)期為自己的存續(xù)期。

　　在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，抵押當事人一般都要在抵押合同中約定債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限，這是很必要的。一是當?shù)盅汉贤炗啿⑥k理登記后，隨著債權(quán)債務(wù)的實際發(fā)生，債權(quán)人便取得了抵押權(quán)；二是在這個期限內(nèi)，若債務(wù)人未按約履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可自這個期限最后一日請求實現(xiàn)抵押權(quán)。在這個期限，抵押權(quán)人處于實現(xiàn)抵押權(quán)的“期待”階段，盡管這種抵押權(quán)實現(xiàn)的期待是抵押權(quán)人并不希望的，卻對抵押人產(chǎn)生強烈的制約作用，也給債務(wù)的實現(xiàn)打下了良好的基礎(chǔ)。

　　總之，抵押期限就是指其對應(yīng)債務(wù)的實際存續(xù)期限，一般情況下，為使抵押活動能夠正常開展，宜在抵押合同中約定債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限。

　　2、抵押權(quán)實現(xiàn)的形式。

　　期房抵押權(quán)的實現(xiàn)是指抵押權(quán)人在其債權(quán)己屆清償而未獲清償時，有權(quán)依法以折價或拍賣、變賣等方式處分抵押的期房，從而得到優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤?/p>

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。”由此可見房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式主要是拍賣。雖然該法未對期房抵押權(quán)實現(xiàn)的具體方式做出明確規(guī)定，但筆者認為期房抵押權(quán)實現(xiàn)的主要方式也應(yīng)為拍賣。這是因為房地產(chǎn)價值巨大，而拍賣作為一種公開的競賣活動，由自愿出最高價者購買，比抵押物變賣或折價等方式更能切實保護抵押人的合法權(quán)益，同時也能最大限度地實現(xiàn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)，所以首先要考慮拍賣的方式，只有在拍賣不成的情況下，才考慮變賣或折價等方式。

　　我國《擔保法》第40條規(guī)定：“設(shè)立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”。這條規(guī)定學(xué)理上稱為“禁止流押”，禁止抵押合同當事人約定債務(wù)清償期屆滿抵押標的物即轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人這一制度，是為了保護債務(wù)人利益而設(shè)。因為債務(wù)人負擔債務(wù)，在有些情況下是因一時經(jīng)濟窘迫，以價值較高的抵押物擔保債權(quán)額較小的債務(wù)，若允許抵押權(quán)人在其債權(quán)未受清償時可以直接取得抵押物的所有權(quán)，則債務(wù)人將蒙受不必要的損失。在期房抵押合同中，當事人也不得約定這樣的條款。當然，在實現(xiàn)抵押過程中，若以拍賣、變賣等方式均不能賣出的情況下，抵押人也可與抵押權(quán)人訂立合同，協(xié)議將抵押的期房折價以清償債務(wù)。

　　四、辦理期房抵押的幾個應(yīng)注意問題

　　1、抵押人是期房的預(yù)購人。

　　期房抵押中，抵押人只能是預(yù)購人，不能是預(yù)售房屋的開發(fā)商。在實際生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需資金巨大，開發(fā)商為獲得開發(fā)資金將其所得的土地使用權(quán)連同在建工程作為標的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的情況下所設(shè)定的抵押，而不是期房的抵押，對已經(jīng)預(yù)售的商品房，開發(fā)商不能再設(shè)定抵押。因為，如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的房屋再用于抵押，勢必會引起預(yù)購人購買權(quán)與開發(fā)商抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)，使后發(fā)生的抵押權(quán)妨礙了在先購買權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)物權(quán)法的理論，后發(fā)生的物權(quán)不能妨礙先發(fā)生的物權(quán)，故后發(fā)生的抵押權(quán)不能成立，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商不能在其期房上再設(shè)定抵押的原因所在。

　　2、須簽訂有效的商品房預(yù)售合同。

　　由于期房抵押合同是對主合同起擔保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個主合同即是商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同的有效須包括：一方面預(yù)購人與預(yù)售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購房款；另一方面開發(fā)商的預(yù)售行為必須是符合法律規(guī)定的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?/p>

　　3、期房抵押必須辦理抵押登記。

　　期房抵押屬于房地產(chǎn)抵押范疇。根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法和擔保法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)遵循公示的原則，物權(quán)公示的方式有交付和登記兩種。期房抵押由于并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，因此不能由交付方式為公示，而只能采取登記形式。抵押登記是抵押權(quán)獲得公信力的必要途徑，它對充分發(fā)揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于其抵押物的特殊性，登記機關(guān)應(yīng)當在合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。