因為物業(yè)稅稅基穩(wěn)定，可以為地方政府提供長期可持續(xù)的財政資金，物業(yè)稅具有成為地方財政收入主要來源的稅種。這將增加地方政府的財政收入。但在物業(yè)稅改革的影響下，土地出讓金將由一次性批租改為年金制，盡管各期收入的貼現(xiàn)值沒有減少，但考慮會對地方政府的當(dāng)前期收入造成非常大的影響，那么物業(yè)稅改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府將會主要考慮兩個問題：物業(yè)稅改革是否會導(dǎo)致地方公共財政出現(xiàn)缺口？未來的物業(yè)稅將在地方公共財政中起多大作用？只有處理好這兩個問題，物業(yè)稅改革才可能順利推行，否則中央政府必須提供特別強(qiáng)的激勵。

　　一、地方土地財政的規(guī)模估算

　　在整個中國自2003年來的這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與城市擴(kuò)容中，地方政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用。而地方政府熱衷于城市擴(kuò)張，從財政的角度來說，既有預(yù)算外收入擴(kuò)張的收益，又可以帶動預(yù)算內(nèi)稅收收人上升。從“預(yù)算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費(fèi)的管理越來越規(guī)范，行政事業(yè)收費(fèi)在預(yù)算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預(yù)算內(nèi)，又未列入預(yù)算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。

　　另一面，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，從而帶動預(yù)算內(nèi)的稅源增加。因此，與土地相關(guān)的收費(fèi)已經(jīng)成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。

　　平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調(diào)查訪談中發(fā)現(xiàn)，地方政府對土地的收費(fèi)大體分為三類：一類是土地部門的收費(fèi)。如耕地開墾費(fèi)、管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、登報費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、折抵指標(biāo)費(fèi)、收回國有土地補(bǔ)償費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。二是財政部門的收費(fèi)，如土地使用費(fèi)、土地租金。三是其他部門收費(fèi)，如農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關(guān)費(fèi)用。這些收費(fèi)十分龐雜，透明度低，難以查清，但數(shù)額不菲。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進(jìn)一步市場化。當(dāng)年全國出讓的價款更達(dá)5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產(chǎn)市場的火爆，2006年出讓金收入達(dá)3000億元左右，預(yù)計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實(shí)上，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。

　　平新喬（2007）根據(jù)各地區(qū)地方政府批租土地的面積數(shù)、各地區(qū)的土地價格以及估計出來的實(shí)際收入系數(shù)得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數(shù)字，是2004年全國預(yù)算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結(jié)果與《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》公布的土地出讓金總數(shù)大體一致。

　　為了說明土地出讓金收入的相對規(guī)模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實(shí)際可支配財力為30367.17億元。這個數(shù)字，是當(dāng)年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調(diào)整前數(shù)字）的22.19%.即使按調(diào)整后2004年的GDP數(shù)字計算（調(diào)整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當(dāng)年GDP的比重也達(dá)到了19%.

　　二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響

　　我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉(zhuǎn)向年金制后對地方財政的影響。

　　我國當(dāng)前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現(xiàn)率。

　　如果把土地出讓金按照6.5%的折現(xiàn)率均勻分配到后續(xù)的70年，根據(jù)計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當(dāng)然，我們可以對折現(xiàn)期限進(jìn)行調(diào)整。2如果保持貼現(xiàn)率不變，將一次性土地出讓金收入分?jǐn)偟?0，20，30年，則相應(yīng)的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實(shí)際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內(nèi)收取土地租金，過度細(xì)化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內(nèi)得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業(yè)項目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應(yīng)下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業(yè)。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務(wù)的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分?jǐn)偲谙逌p少，再設(shè)定一個合理的首付比例。

　　如果我們將貼現(xiàn)率定為6.25%，設(shè)定分?jǐn)偲谙逓?0年，假設(shè)土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當(dāng)前公認(rèn)的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導(dǎo)致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點(diǎn)并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當(dāng)，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內(nèi)支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當(dāng)期收入減少61.3%.

　　按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達(dá)到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當(dāng)期收入減少了5700億元。

　　三、物業(yè)稅的估算

　　物業(yè)稅改革的首要目標(biāo)是為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當(dāng)期收入，相當(dāng)于做了一個減法；而開征物業(yè)稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規(guī)模做出估算。我們在這里按照當(dāng)前其他國家物業(yè)稅在國內(nèi)的比重進(jìn)行橫向比較，然后預(yù)測其規(guī)模。

　　從OECD國家的數(shù)據(jù)來看，物業(yè)稅稅收收入占GDP的比重基本穩(wěn)定，長期以來保持在1.9%左右。物業(yè)稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態(tài)勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。

　　2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業(yè)稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預(yù)算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發(fā)展階段，居民財富中以房地產(chǎn)為形式的比例越來越高，物業(yè)稅的增長與GDP的相關(guān)性更強(qiáng)，并且OECD國家物業(yè)稅占GDP的比重非常穩(wěn)定，所以我們選擇物業(yè)稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認(rèn)為2007年的物業(yè)稅收入的橫向估計值為4685.76億元。

　　于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業(yè)稅給地方政府收入帶來的總效應(yīng)：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.

　　四、結(jié)論

　　物業(yè)稅改革不會造成地方財政出現(xiàn)困難局面。按照2007年的數(shù)據(jù)來估算，2007年的地方財政缺口僅為地方可支配收入的2.13%，而到2008年，土地出讓金的收入將會由當(dāng)期出讓收入和上期租金構(gòu)成，從而彌補(bǔ)財政缺口。

　　物業(yè)稅的收入將占到地方財政支出總額的10%，并且隨著我國城市化的發(fā)展，稅收總額將越來越高，并成為地方財政主要稅種。