近年來，為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家相繼出臺了穩(wěn)定房價(jià)等一系列宏觀調(diào)控政策和措施，其中一項(xiàng)即為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款是當(dāng)前政府實(shí)行緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策最直接、最主要的一個(gè)調(diào)控目標(biāo)。防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，一直被視為金融審計(jì)的目標(biāo)之一，審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督為宏觀調(diào)控服務(wù)的作用，深化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)開發(fā)商貸款、居民個(gè)人購房貸款和政策性住房貸款。　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重達(dá)55%以上。2004年底，房地產(chǎn)貸款余額為26 306.3億元人民幣，2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額達(dá)27 650.6億元，其中：房地產(chǎn)開發(fā)商貸款8 177.5億元、居民個(gè)人購房貸款16 743.7億元、政策性住房貸款2 650.1億元。筆者認(rèn)為，目前，在加強(qiáng)和深化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)工作中，審計(jì)人員應(yīng)著重抓住“兩個(gè)著力點(diǎn)”，即房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人住房消費(fèi)貸款，對其真實(shí)性、合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性“三性”進(jìn)行深入系統(tǒng)地審計(jì)。

　　一、抓住房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，對其合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行全面審計(jì)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。中國人民銀行統(tǒng)計(jì)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，貸款的不良率也較高。同時(shí)一些基層銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中普遍存在違規(guī)操作、貸款管理混亂，甚至個(gè)別銀行工作人員與開發(fā)商相互勾結(jié)，共同騙貸，造成風(fēng)險(xiǎn)和損失。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)商貸款審計(jì)中，針對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款主要包括的住房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款（含政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款）和商業(yè)用房開發(fā)貸款四個(gè)方面開展審計(jì)。首先以真實(shí)性為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款賬戶入手，以揭露重大的違法違規(guī)問題為突破口，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資金的流向，同時(shí)到建設(shè)、土地和房產(chǎn)等管理部門延伸調(diào)查房屋建設(shè)有關(guān)實(shí)際狀況，必要時(shí)延伸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和實(shí)地勘察，查處挪用、套取，以及內(nèi)外勾結(jié)詐騙銀行資金等違法行為。其次，審查貸款主體資格的合規(guī)性。檢查是否存在對“四證”不全的開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款或貸款在前辦證在后；是否存在對自有資金嚴(yán)重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、造成風(fēng)險(xiǎn)和損失等行為。再次，以檢查內(nèi)部控制制度為切入點(diǎn)，審查銀行貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，揭露有無違反信貸業(yè)務(wù)“三審三查”等操作規(guī)程，違規(guī)辦理展期、以貸收息和借新還舊發(fā)放貸款等掩蓋風(fēng)險(xiǎn)、造成損失等問題。同時(shí)審查抵貸資產(chǎn)評估價(jià)值的真實(shí)性和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲備貸款審計(jì)，不僅應(yīng)審查土地作抵押貸款額度是否超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70％，還要審查貸款期限，揭露造成土地儲備貸款已形成風(fēng)險(xiǎn)和損失的行為。最后，審查房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源和使用的合規(guī)性。是否存在以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是否按《中國人民銀行銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱央行121文件）等法規(guī)規(guī)定對開發(fā)商的流動(dòng)資金貸款進(jìn)行了限制，是否存在向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款等違法違規(guī)問題。

　　二、抓住個(gè)人住房消費(fèi)貸款，對其真實(shí)性和合規(guī)性進(jìn)行系統(tǒng)審計(jì)。

　　從審計(jì)披露情況顯示：虛假按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸成為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中發(fā)生頻率較高的風(fēng)險(xiǎn)之一。由于自2003年6月央行121文件出臺以來，央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，房產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商為了避免其房地產(chǎn)經(jīng)營的信貸資金“支付鏈條”中斷，因而通過個(gè)人住房消費(fèi)貸款達(dá)到籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，用種種虛假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見不鮮。對于銀行來說，個(gè)人住房按揭貸款一直被認(rèn)為最具成長性，而且風(fēng)險(xiǎn)性最低的銀行業(yè)務(wù)之一，大多銀行都將之視作優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，存在降低門檻，再加上內(nèi)控制度不嚴(yán)，導(dǎo)致內(nèi)外勾結(jié)，虛構(gòu)銷售合同，騙取銀行貸款，造成“假按揭”有上升的趨勢。

　　因此，對個(gè)人住房消費(fèi)貸款審計(jì)應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)檢查，在對信貸資產(chǎn)損益的真實(shí)性審計(jì)中查處通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款，揭示虛假按揭貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。首先，審查購房人的真實(shí)性，是否存在多個(gè)貸款人具有某一共性，“假按揭”的慣用手法是開發(fā)商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無關(guān)人員的資料，冒充購房者，簽訂購房合同，從而達(dá)到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開發(fā)商或施工單位職工，收入證明由同一單位開出或者所購房屋為同一樓號、樓層房號是接近的，借款合同筆體相同，多個(gè)貸款人還款時(shí)間一致、從同一賬號劃款等。必要時(shí)延伸調(diào)查借款申請人和借款人的直系親屬對所購房屋的基本情況了解程度。其次，審計(jì)個(gè)人住房和商用房消費(fèi)貸款時(shí)，重點(diǎn)審核貸款的投放條件和個(gè)人還款來源。審計(jì)人員必須把握購房首付款的來源和認(rèn)定問題。審查是否存在銀行委托開發(fā)商直接代收首付款并開具收據(jù)，如銀行僅憑開發(fā)商出具的收款憑證（一般為收據(jù)）確定購房者是否已交首付款。由于對新建商品房缺乏必要的價(jià)格評估程序，若開發(fā)商出具虛假繳款憑證或虛增房價(jià)，將造成事實(shí)上的“降低首付標(biāo)準(zhǔn)”和“零首付”貸款虛假現(xiàn)象。第三，查實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的真實(shí)性。審計(jì)人員應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門延伸調(diào)查，了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)房屋的真實(shí)銷售情況和房屋產(chǎn)權(quán)變更狀況。重點(diǎn)關(guān)注銷售不暢房屋的貸款狀況，特別是在樓盤銷售不暢的情況下，以及房屋銷售的尾期，開發(fā)商為回籠資金，時(shí)常利用“假按揭”將房屋抵押給銀行，從而轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

　　在對個(gè)人住房消費(fèi)貸款審計(jì)時(shí)，還應(yīng)對消費(fèi)信貸中住房貸款真實(shí)性的系統(tǒng)審計(jì)，即從住房貸款的資金流向、貸款的企業(yè)等貸款業(yè)務(wù)的流水線進(jìn)行系統(tǒng)的全面審計(jì)。同時(shí)對銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的合規(guī)性進(jìn)行審計(jì)，從揭露虛假按揭貸款入手，檢查銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)的合規(guī)性，結(jié)合五級分類的真實(shí)性，重點(diǎn)審核新發(fā)放、出現(xiàn)不良和還貸欠息的個(gè)人住房消費(fèi)貸款的合規(guī)性，查處銀行在內(nèi)部控制和操作手段方面存在的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，以及個(gè)人住房信貸發(fā)放過程中銀行人員存在道德風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)操作和開發(fā)商虛假按揭手法騙取銀行貸款等嚴(yán)重違法行為。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，目前房地產(chǎn)貸款增長率繼續(xù)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。2004年，在中國國有銀行不良貸款余額最大的十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居第四，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。房地產(chǎn)信貸管理中的違法違規(guī)問題頻發(fā)，通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款詐騙銀行和虛假按揭案時(shí)有發(fā)生。因此，圍繞著宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，抓住“兩個(gè)著力點(diǎn)”，加強(qiáng)和深化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展全面系統(tǒng)地審計(jì)，揭露和反映房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中存在的突出風(fēng)險(xiǎn)，以及銀行經(jīng)營管理中存在的重大違法違規(guī)問題，從而為完善房地產(chǎn)信貸管理提出宏觀審計(jì)建議，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。