在成本法估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)人員以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對(duì)建筑物價(jià)值產(chǎn)生的負(fù)面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對(duì)建筑物最有利影響之下的市場(chǎng)價(jià)格。重置成本的經(jīng)濟(jì)含義若非如此，在房屋功能優(yōu)良、外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，是否應(yīng)在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價(jià)值？忽略功能和經(jīng)濟(jì)因素的有利的影響也許正是成本法估價(jià)結(jié)果偏低的一種原因。本文愿對(duì)房屋估價(jià)中的無(wú)形損耗做進(jìn)一步探討，研究成本法在無(wú)形因素價(jià)值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術(shù)思路來(lái)彌補(bǔ)傳統(tǒng)成本法的不足。

　　一、重置成本的經(jīng)濟(jì)含義和特點(diǎn)分析

　　1.重置成本（重建成本，以下統(tǒng)稱重置成本）是市場(chǎng)價(jià)值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，并非絕對(duì)意義上的成本，而是房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

　　2.重置成本是市場(chǎng)上可以接受的公平重新建造價(jià)格。建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實(shí)際成本，是在正常市場(chǎng)狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。房地產(chǎn)商的實(shí)際建造成本若低于它，不會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值，只會(huì)形成開發(fā)商的超額利潤(rùn)；反之，只會(huì)造成開發(fā)商的損失。

　　3.重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格。成本法依賴于替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)格可以由新建一個(gè)相同效用的替代品的成本來(lái)衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，成本與功能效用之間并無(wú)絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如采光、通風(fēng)、朝向、平面布局主要取決于建筑設(shè)計(jì)，與其建造成本無(wú)必然關(guān)聯(lián)。建筑物的最佳功能效用不能完全依賴于高成本的投入，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格，現(xiàn)實(shí)生活中不乏成本接近而功能迥異的建筑物，所以重置成本只能是建造此類功效建筑物最可能為市場(chǎng)接受的公平成本，并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格。

　　4.重置成本不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價(jià)格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定數(shù)，建成后的房屋做何用途（假設(shè)該建筑具備多重用途），只是所有者對(duì)其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的成本價(jià)格并無(wú)必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產(chǎn)估價(jià)遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價(jià)格。

　　5.重置成本是長(zhǎng)期均衡市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)格。成本法的價(jià)值觀具有內(nèi)向性，獨(dú)行于外部市場(chǎng)環(huán)境（包括產(chǎn)品市場(chǎng)和投資市場(chǎng)），成本法沒(méi)有考慮競(jìng)爭(zhēng)原則和供求原則，隱含了這樣的假設(shè)-長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡假設(shè)。即在運(yùn)用成本法時(shí)必須承認(rèn)估價(jià)結(jié)果的適用環(huán)境是一個(gè)處于均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)樵诔杀痉ü纼r(jià)時(shí)，所采用的成本概念具有新古典經(jīng)濟(jì)理論中的長(zhǎng)期成本性質(zhì)，在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，當(dāng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期均衡時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長(zhǎng)期成本。當(dāng)市場(chǎng)處于非長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格與長(zhǎng)期成本不具可比性。如：目前本地區(qū)寫字樓大量空置，則寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格接近或低于成本價(jià)格；當(dāng)需求量迅速增加、供應(yīng)量一定時(shí)，寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格高于成本價(jià)格。在重置成本中，均無(wú)法體現(xiàn)這種變化。估價(jià)中遵循公開市場(chǎng)假設(shè)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開市場(chǎng)供求情況下的價(jià)格，重置成本體現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平下的建造價(jià)格，卻反映不了估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)分類市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　綜上所述，重置成本應(yīng)是建筑物市場(chǎng)價(jià)格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物成本，同時(shí)也無(wú)法體現(xiàn)建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價(jià)格，更不能反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系下的建筑物價(jià)格。它只能是此類功能效果建筑物在市場(chǎng)供求均衡情況下的平均市場(chǎng)價(jià)格。這種分析會(huì)使成本法的適用范圍受到限制，毫無(wú)疑問(wèn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，決定和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素維持不變，房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該是惟一的，不同的估價(jià)方法得出的結(jié)果應(yīng)趨于一致。在選用成本法估價(jià)時(shí)，主要立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，但現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格則多取決于市場(chǎng)、效用因素。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值原理包括替代原理、環(huán)境影響原理、變動(dòng)原理、競(jìng)爭(zhēng)原理、供求原理、經(jīng)濟(jì)外部性和貢獻(xiàn)原理等，大多數(shù)強(qiáng)調(diào)外界因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，不論成本法是否適合于評(píng)估有豐富交易案例或活躍市場(chǎng)的物業(yè)，但作為一種評(píng)估常用的方法，應(yīng)滿足其估價(jià)結(jié)果接近市場(chǎng)價(jià)值的原則。所以需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無(wú)形或非成本因素的影響價(jià)值化。

　　二、影響建筑物價(jià)值的因素和無(wú)形損耗之間的關(guān)系

　　影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素有四個(gè)：物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政府因素。由于成本法估價(jià)的思路是房地分估，價(jià)值合一，有必要將房地產(chǎn)總體價(jià)值影響因素表現(xiàn)在土地和建筑物上的作用加以區(qū)分。同時(shí)，成本法中大部分無(wú)形或非成本因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響，是以無(wú)形損耗的形式來(lái)體現(xiàn)的，所以有必要將各種因素引起的無(wú)形損耗加以區(qū)分，在估價(jià)時(shí)才能避免因素影響效果的重復(fù)計(jì)算或漏算。

　　1.物質(zhì)影響因素與無(wú)形損耗

　　影響土地價(jià)值的物質(zhì)因素包括位置、尺寸、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、植被、氣候、景色、生態(tài)和污染程度等。開發(fā)的資源，如公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)程度等也是決定土地價(jià)值的自然影響力。影響建筑物的價(jià)值的物質(zhì)影響力則取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性。如建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、布局、設(shè)備、施工質(zhì)量和適用性，以及整體款式、造型與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度等。由于建筑物的功能性貶值體現(xiàn)建筑技術(shù)的提高和消費(fèi)者偏好的改變對(duì)建筑物價(jià)值造成的影響，所以以上因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響主要通過(guò)建筑物的重置成本和物質(zhì)性損耗、功能性損耗來(lái)體現(xiàn)。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的變化嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)反映在建筑物占地價(jià)值的變化上。至于環(huán)境因素，如景觀、生態(tài)、清潔衛(wèi)生及污染情況，則由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，則可完全避免原位址環(huán)境因素的影響。所以筆者認(rèn)為在成本法中建筑物經(jīng)濟(jì)性損耗外界因素的影響不包括環(huán)境污染、經(jīng)濟(jì)地理位置的變化，而這些因素則直接影響建筑物占地的價(jià)值。

　　2.經(jīng)濟(jì)影響因素與無(wú)形損耗

　　經(jīng)濟(jì)因素反映房地產(chǎn)對(duì)攝取經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性。包括供求因素、物價(jià)因素、購(gòu)買力水平、利率因素、政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)等，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求對(duì)房地產(chǎn)的影響上。以上經(jīng)濟(jì)因素共同作用于構(gòu)成房地產(chǎn)商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟(jì)因素的變化對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

　　3.社會(huì)影響因素與無(wú)形損耗

　　社會(huì)因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社會(huì)發(fā)展程度等。這些因素構(gòu)筑了房地產(chǎn)的整體社會(huì)環(huán)境，共同影響著土地和地上建筑。由于人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)偏好、生活條件的改善更多地影響著人們對(duì)建筑布局、格調(diào)的看法，所以在建筑物價(jià)值的影響中，則更多地體現(xiàn)為功能性損耗。

　　4.政府影響因素與無(wú)形損耗

　　政府因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策和市政管理等。從微觀層次上看，城市規(guī)劃中主要規(guī)定土地用途、容積率、覆蓋率等指標(biāo)，完全是作用于土地資產(chǎn)上的因素，所以，成本法中將土地用途的改變、城市規(guī)劃對(duì)土地的不利影響界定為建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗影響因素是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹＝?jīng)濟(jì)性損耗經(jīng)常被認(rèn)為是房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性在周圍環(huán)境變化時(shí)造成的結(jié)果，如土地用途的改變、四周房地產(chǎn)的使用不協(xié)調(diào)、道路、機(jī)場(chǎng)產(chǎn)生的塵土和噪音等，但是這種價(jià)格下降和上升的實(shí)質(zhì)是地價(jià)的變動(dòng)，而不是建筑物價(jià)值的變動(dòng)。所以建筑物周圍環(huán)境的變化直接作用對(duì)象是建筑物所在土地的地價(jià)的變動(dòng)，而不是建筑物的價(jià)值。而經(jīng)濟(jì)政策的變化，使地區(qū)整體投資環(huán)境發(fā)生改變，會(huì)影響房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，包括對(duì)建筑物的價(jià)值影響。

　　三、無(wú)形因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響分析

　　成本法中的物質(zhì)、功能和經(jīng)濟(jì)損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現(xiàn)有成本法估價(jià)理論將各種無(wú)形或非成本因素的影響均歸結(jié)于對(duì)其重置成本的折減，則隱含了這樣的前提，即重置成本是代表物質(zhì)上的全新狀態(tài)、同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對(duì)建筑物最有利影響之下的供求平衡市場(chǎng)價(jià)格。基于上文的分析，重置成本更多地體現(xiàn)一種平均而非最佳狀態(tài)的價(jià)格，在房屋功能優(yōu)于一般建筑物或外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，各種無(wú)形或非成本因素的影響會(huì)在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價(jià)值，即成本法估價(jià)中，也要考慮功能和經(jīng)濟(jì)性因素對(duì)建筑物價(jià)格的有利影響。傳統(tǒng)成本法中對(duì)無(wú)形和非成本因素價(jià)值影響處理方法具有以下不足：

　　1.建筑物的無(wú)形價(jià)值在成本法中得不到完整體現(xiàn)。房地產(chǎn)交易的對(duì)象是完整的房地產(chǎn)商品，商品房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵是包括其實(shí)體價(jià)值和無(wú)形價(jià)值在內(nèi)的綜合價(jià)值。按照成本法的估價(jià)原理，只有部分成本影響因素對(duì)無(wú)形價(jià)值的影響可包含在重置成本中，而大量非成本因素產(chǎn)生的建筑物無(wú)形價(jià)值，如歷史文化價(jià)值、品牌優(yōu)勢(shì)并不能得到體現(xiàn)。例如古建筑歷久彌珍的歷史文化價(jià)值在成本法的運(yùn)算過(guò)程中無(wú)處增值，按照成本法的估價(jià)原理，三項(xiàng)損耗的扣減只會(huì)令古建筑的估價(jià)值低于重置成本；旅游建筑（如中華民族園，世界公園）的文化旅游價(jià)值利用成本法估價(jià)原理也無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算；知名品牌蘊(yùn)涵的良好品質(zhì)、產(chǎn)品文化、優(yōu)良服務(wù)、企業(yè)形象等無(wú)形價(jià)值也難以全面包含在成本法的估價(jià)結(jié)果中。按照成本法的原理，四合院傳統(tǒng)風(fēng)格的古舊建筑與新建的現(xiàn)代別墅在重置成本相同的情況下，假如不存在功能和經(jīng)濟(jì)性損耗，則別墅建筑的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易市場(chǎng)上很容易發(fā)現(xiàn)相反的結(jié)論。建筑物的無(wú)形價(jià)值如在成本法中得不到肯定，成本法與市場(chǎng)法、收益法估價(jià)結(jié)論之間的差異將無(wú)法消除。

　　2.不能準(zhǔn)確區(qū)分成本相近、功能效果迥異的建筑物之間的價(jià)格差異。假定同一地區(qū)的類似住宅，由于設(shè)計(jì)方案的不同，其中一個(gè)缺少視覺(jué)和聲音方面的私密性、通行、進(jìn)出車庫(kù)明顯不便、通風(fēng)不好，另一個(gè)有很好的視覺(jué)和聲音方面的私密性、通行和車庫(kù)位置非常方便、通風(fēng)良好。兩處結(jié)構(gòu)重置成本基本相同，在成本法估價(jià)中對(duì)住宅一做了功能損耗調(diào)整，由于重置成本非該類住宅在最佳功能效用下的成本，那么也無(wú)理由不對(duì)住宅二更好地功能效用提出增值調(diào)整，相信消費(fèi)者能夠并且愿意接受這種價(jià)值差異。

　　3.不能體現(xiàn)環(huán)境因素和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)建筑物價(jià)值的積極影響。市場(chǎng)價(jià)值原理中的環(huán)境影響原理指出：房地產(chǎn)價(jià)格受到周圍環(huán)境的影響，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)價(jià)值，反之則削減價(jià)值。與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價(jià)值的要素之一，同樣也應(yīng)成為增加其價(jià)值的因素之一。經(jīng)濟(jì)外部性原則認(rèn)為，特定不動(dòng)產(chǎn)的外在因素有可能產(chǎn)生積極或消極的經(jīng)濟(jì)影響，在成本法估價(jià)中，對(duì)經(jīng)濟(jì)政策變化導(dǎo)致的某區(qū)域房屋價(jià)值的貶值作了損耗調(diào)整，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，如申奧成功，加入WTO，提升了北京市的投資吸引力，此類因素帶來(lái)的建筑物租金上漲同樣應(yīng)作增值調(diào)整。

　　4.不能表現(xiàn)供需不平衡市場(chǎng)狀態(tài)下房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)供求關(guān)系有三種：供大于求、供需平衡和供不應(yīng)求，經(jīng)濟(jì)性損耗是在長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值（重置成本）基礎(chǔ)上對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)因供大于求帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)的價(jià)格修正，那么，估價(jià)中也應(yīng)正視估價(jià)時(shí)點(diǎn)供不應(yīng)求帶來(lái)的正面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。如一倉(cāng)庫(kù)建筑，由于倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在近幾年內(nèi)不能吸納更多的倉(cāng)儲(chǔ)空間，使該建筑物不能全部租出，由于空置帶來(lái)的價(jià)值折減在經(jīng)濟(jì)性損耗中給予了充分的考慮，相反，如果后來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)需求增加，使該建筑物的租金上升，這一外界因素帶來(lái)的正面效應(yīng)為何又不予考慮了呢？

　　四、房屋成本法估價(jià)新思路

　　綜上所述，筆者認(rèn)為在建筑物功能優(yōu)于一般或外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，各種無(wú)形或非成本因素的影響會(huì)增加房屋的價(jià)值.通過(guò)對(duì)重置成本的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵和特點(diǎn)的分析，以及對(duì)影響房屋價(jià)值的因素與損耗間關(guān)系的再認(rèn)識(shí)，找出傳統(tǒng)成本法的缺點(diǎn)，提出以價(jià)值調(diào)整值或調(diào)整系數(shù)代替損耗值和損耗率的新思路，是對(duì)成本法理論的新探討。但在實(shí)際應(yīng)用中，尋找價(jià)值調(diào)整值適用的估算方法仍有一定難度，無(wú)疑會(huì)增加估價(jià)過(guò)程的復(fù)雜性?？傊?，筆者希望借此文引起廣大估價(jià)人員對(duì)成本法估價(jià)更深入的理解和分析。