房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧：收入的確定

　　一、收入核算范圍

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

　　2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

　　4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

　　（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

　　（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

　?。?）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

　　（4）以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

　　5.待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

　　6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

　　三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

　　開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

　　預(yù)計(jì)營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

　　待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤，與預(yù)計(jì)利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

　　1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

　　（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

　?。?）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

　?。?）將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　2.收入確認(rèn)時(shí)限

　　在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

　　3.收入確認(rèn)方法和順序

　　（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

　　（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

　　（3）按成本利潤率確定（15%）。

　　五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

　　1.一個(gè)納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

　　2.不在一個(gè)納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn)；

　　3.節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場價(jià)確認(rèn)。

　　六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。