解析營業(yè)稅政策 購房時間按“孰先”原則

　　《國家稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”）規(guī)定自今年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售時將全額征收營業(yè)稅。實(shí)施一段時間以來，由于對政策的理解不全面，很多市民都感到很困惑，卻又不知道如何解決，為此，本站記者專程采訪了江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所主任李淑君律師。

　　購房時間按照“孰先”原則

　　家住鼓樓區(qū)的張先生的父親不久前去世了，留下了一套90多平米的住房。張先生打算將這套房子轉(zhuǎn)手，可是聽說新政出臺后住房營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)改變了，一時拿不定主意，雖然房子是上世紀(jì)90年代買的，但是擔(dān)心從自己繼承房子的時間計(jì)算購買時間，那樣就要征收一大筆營業(yè)稅了。

　　對于張先生的困惑，李律師說，通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房，按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時間來確定購買房屋的時間，因此張先生可以放心地銷售自己繼承的這套住房了。李律師進(jìn)一步解釋，現(xiàn)在南京的政策是購房時間不足5年的住房，對外銷售時全額征收營業(yè)稅。而所謂的購房時間，商品房是指個人房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明上所記載的時間，若兩者記載的時間不一致，則按照“孰先”原則，以最先記載的時間為準(zhǔn)；假如是根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，則以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具時間或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間，按照“孰先”的原則來確定購買房屋的時間。

　　三個標(biāo)準(zhǔn)界定何謂“普通住房”

　　在新的住房營業(yè)稅征收規(guī)定中，購房時間達(dá)到或超過5年的普通住房對外銷售時可予免收營業(yè)稅。那么什么才是“普通住房”？恐怕很多人對此并不清楚。李律師說，按照南京市目前的規(guī)定，主要有三個方面的標(biāo)準(zhǔn)來界定“普通住房”的概念。首先住房的單套建筑面積須在144平方米以下；其次，玄武、白下、建鄴、秦淮、鼓樓、下關(guān)、雨花臺、棲霞這八個區(qū)的住房每平方米價格要在8690元以下，六合、浦口這兩個區(qū)的住房每平方米價格要在3700元以下，江寧區(qū)的住房每平方米價格要在5100元以下；最后，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃部門提供的資料，住房所在小區(qū)的容積率應(yīng)在1.0以上。如果售房者的購房時間達(dá)到或超過了5年，而且所出售的又是符合上述三個方面標(biāo)準(zhǔn)的普通住房，那么就可以攜帶居民身份證原件，房產(chǎn)管理部門或建設(shè)主管部門發(fā)放的房屋所有權(quán)證的復(fù)印件，銷售該房屋時與購買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的復(fù)印件，以及銷售該房屋時向購買方開具的發(fā)票復(fù)印件到南京市房地產(chǎn)交易市場專門設(shè)立的地稅征收窗口辦理免稅手續(xù)。

　　滿五年非普通住房按差額繳納營業(yè)稅

　　按照新的政策，購房時間達(dá)到或超過5年的非普通住房，對外銷售時如何征收營業(yè)稅呢，李律師說，這類住房出售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅。