“營改增”后，存量房稅負(fù)走勢如何？

今年以來，隨著樓市的火爆，房產(chǎn)交易的行情也水漲船高。那么，“存量房”的總體稅負(fù)水平在“營改增”之后究竟如何？在繳納稅款的過程中還有什么需要注意的？

購買兩年再轉(zhuǎn)讓：免繳增值稅

市民張先生近期看中了鼓樓區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，想將目前家里已經(jīng)購買了兩年的一處房子賣掉，但打算賣掉的這套住房契稅尚未繳納，房產(chǎn)證也未辦理。“營改增”后自己賣房子要不要交增值稅？應(yīng)該開具什么發(fā)票呢？對新稅收政策并不了解的張先生向地稅局辦稅服務(wù)大廳的稅務(wù)人員咨詢。

稅務(wù)人員介紹：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》的規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。稅務(wù)人員還提醒張先生，“購買房屋的時間”指的是個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間，且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。也就是說，如果張先生雖然已付了購房款，但一直沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得契稅完稅證明，購房時間不足2年的則應(yīng)按照5%的征收率全額繳納增值稅。

同時，稅務(wù)人員還告訴張先生，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第19號）的規(guī)定，營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)。因此，“營改增”后，張先生無需去國稅局辦理繳稅和開具發(fā)票手續(xù)，直接帶上相關(guān)材料在地稅二手房交易稅收征收點窗口辦理即可。

二套房交易：契稅稅率降低

家在江寧區(qū)的陳小姐工作單位在建鄴區(qū)，一直考慮再買一處距離上班地點近的房子。年初，她在建鄴區(qū)看中了一套87平方米的房子并簽訂了購房合同、付了30萬元定金，跟房東約好春節(jié)后將剩余房款一次性付清。春節(jié)后，陳小姐雖然付清了房款，但由于手頭不寬裕，遲遲沒給這套房子繳納契稅，也沒辦理房產(chǎn)證。今年4月份，陳小姐前往房產(chǎn)交易市場的稅務(wù)窗口咨詢后續(xù)事宜時，沒想到稅收政策相較之前有了優(yōu)惠，讓她非常驚喜。

稅務(wù)人員告訴她，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）的規(guī)定，個人購買家庭住房，面積在144平方米以上的，原先契稅稅率是3%，現(xiàn)在已降低為1.5%。而對個人購買家庭第二套改善性住房，原先契稅稅率為3%，現(xiàn)在如果面積在90平方以下的，減按1%的稅率繳納契稅；面積大于90平方的，減按2%繳納契稅。這個新政策從2016年2月22日起執(zhí)行。

像這位陳小姐屬于購買二套房，本來要按總價的3%繳契稅，現(xiàn)在降到1%，直接減負(fù)幾萬塊。而且，更令陳小姐意外的是，現(xiàn)在以申報時間為準(zhǔn)，無論房子買了多久，只要納稅人是從2月22日起申報繳納契稅的，都能享受到這一優(yōu)惠，力度之大前所未有。

家庭財產(chǎn)分割：繼續(xù)免征增值稅

小李近剛收到北京一所好大學(xué)的錄取通知書，一家人都為他高興。爺爺老李更是決定將名下的一處房產(chǎn)直接贈與小李，鼓勵他大學(xué)畢業(yè)后出國留學(xué)。近日，老李前往房產(chǎn)交易市場咨詢房產(chǎn)過戶的涉稅問題。

稅務(wù)人員告訴老李：目前，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償贈與不動產(chǎn)是可以免繳納增值稅的。具體包括離婚財產(chǎn)分割、無償贈與配偶、子女、父母以及祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與撫養(yǎng)或贍養(yǎng)人；以及法定繼承、遺囑繼承、或受遺贈取得房屋的情形。像老李和孫子小李之間的贈與屬于直系親屬間的不動產(chǎn)贈與，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，不僅可以免繳納增值稅，還可以免繳納個人所得稅和土地增值稅，只需要受贈方繳納契稅和雙方繳納印花稅即可。

老李聽了以后很高興，感到一下子減輕了很多稅負(fù)，他的心也就定了，準(zhǔn)備盡快辦理繳稅及過戶手續(xù)。

各稅計稅依據(jù)：均不含增值稅

市民李先生家中經(jīng)濟條件不錯，擁有兩套住房，一套自住，一套出租。近考慮到孩子上學(xué)，他又看中了一套學(xué)區(qū)房，于是想把正在出租的住房賣掉。李先生準(zhǔn)備售出的并不是家庭住房，不滿足免征個人所得稅的條件，需要繳納一筆個人所得稅。“營改增”以后，繳納個人所得稅的收入是否包含增值稅？李先生無法確定，于是他向稅務(wù)人員請教如何計算繳納個人所得稅。

稅務(wù)人員告訴李先生：根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅應(yīng)當(dāng)計入財產(chǎn)原值。不僅如此，計征契稅以及土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入均為不含增值稅的收入。

不過，稅務(wù)人員提醒納稅人，納稅人在計算個人轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費也不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。如果李先生轉(zhuǎn)讓住房需要繳納增值稅的，就不能在計算轉(zhuǎn)讓所得時進行扣除，只能扣除相應(yīng)的城建稅和教育費附加。

“營改增”后：總體稅負(fù)下降

市民謝女士看中吳女士的一套位于市區(qū)的不滿2年的二手房，聽說“營改增”5月1日起已經(jīng)實施，她與吳女士商量準(zhǔn)備過戶。近日，她們來到市契稅所辦理二手房的交易手續(xù)。工作人員告訴謝女士，現(xiàn)在她可以比“營改增”之前少交11400多元的稅。

據(jù)稅務(wù)部門工作人員介紹：增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，“營改增”后存量房交易涉及的增值稅、契稅、個人所得稅等稅種的計稅依據(jù)均為不含增值稅價格。

以謝女士成交價格250萬元的房產(chǎn)為例，在計算相應(yīng)稅款前，需要先將其所含的增值稅稅款減除再計算應(yīng)納稅額。不含稅價格=含稅價格÷（1+5%），其中5%為二手房交易增值稅征收率。由此，“營改增”前應(yīng)繳納的營業(yè)稅=250×5%=12.5（萬元），“營改增”后應(yīng)繳納的增值稅=250÷（1+5%）×5%=11.9048（萬元），繳納的稅款減少了約5952元。個人所得稅方面，如按1%核定征收方式下，“營改增”前應(yīng)繳納稅款=250×1%=2.5（萬元），營改增后應(yīng)繳納稅款=250÷（1+5%）×1%=2.3810（萬元），繳納的稅款減少了1190元；契稅，如果符合3%稅率情形的話，“營改增”前應(yīng)繳納的契稅=250×3%=7.5（萬元），營改增后應(yīng)繳納的契稅=250÷（1+5%）×3%=7.1429（萬元），繳納的稅款減少了約3571元。城建稅及附加等也相應(yīng)降低，總體下降4.56%左右。

稅務(wù)人員也指出：在存量房的轉(zhuǎn)讓過程中，除了需要繳納的稅款外還要繳納一定的費用，如過戶費、維修基金等，這要根據(jù)具體情況確定。此外，涉及到企業(yè)的存量房轉(zhuǎn)讓情況相對復(fù)雜，針對不同的交易情況會有不同的政策，稅負(fù)情況也會有一定的差異。