房地產開發(fā)企業(yè)房產稅的納稅輔導——房產稅概述
一、房產稅的征稅對象、征稅范圍
房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態(tài)表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。
房產稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產。
這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產稅的納稅人
按照規(guī)定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。
以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。
房地產開發(fā)企業(yè)若在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內擁有房產[指房地產開發(fā)企業(yè)擁有所有權，并自用（包括辦公、營業(yè)和非生產經營使用）的房產、出租的房產以及企業(yè)安置拆遷居民周轉使用的房產，但不包括企業(yè)開發(fā)完成準備用于銷售的房產]的，自然是房產稅的納稅人。房地產開發(fā)企業(yè)使用的房產（指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的房產）為國有（即全民所有），也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。
三、房產稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)可以享受的房產稅減免稅待遇主要包括：
1.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，免繳房產稅。
2.經過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產，可以由地方根據實際情況在一定時期內免征房產稅。
5.企業(yè)停產、關閉后，原有房產閑置不用的，經省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產稅。但如果這些房產轉給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復經營，應當依照規(guī)定繳納房產稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產稅。
7.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由房地產開發(fā)企業(yè)出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產稅。但是如果在基建工程結束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給房地產開發(fā)企業(yè)的，房地產開發(fā)企業(yè)應當從接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
四、房產稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)新建自用的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產稅。
企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。
2.投資聯營房產的計稅方法
按照規(guī)定，對于房地產開發(fā)企業(yè)投資聯營的房產，應當根據投資聯營的具體情況確定房產稅的計稅方法。對于以房產投資聯營，房地產開發(fā)企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯營名義收取租金的，應按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產稅。
3.無租使用房產的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。
4.國有房地產開發(fā)企業(yè)清產核資房產稅征收問題
按照財政部、國家稅務總局的有關規(guī)定，對于國有企業(yè)進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關規(guī)定征收房產稅。比如，某國有房地產開發(fā)企業(yè)進行股份制改造，對固定資產進行價值重估，某一房產原值1000萬元，經重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經對固定資產賬戶資料按規(guī)定進行調整，則在計征房產稅時應按2000萬元計征房產稅。
房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態(tài)表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。
房產稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產。
這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產稅的納稅人
按照規(guī)定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。
以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。
房地產開發(fā)企業(yè)若在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內擁有房產[指房地產開發(fā)企業(yè)擁有所有權，并自用（包括辦公、營業(yè)和非生產經營使用）的房產、出租的房產以及企業(yè)安置拆遷居民周轉使用的房產，但不包括企業(yè)開發(fā)完成準備用于銷售的房產]的，自然是房產稅的納稅人。房地產開發(fā)企業(yè)使用的房產（指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的房產）為國有（即全民所有），也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。
三、房產稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)可以享受的房產稅減免稅待遇主要包括：
1.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，免繳房產稅。
2.經過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產，可以由地方根據實際情況在一定時期內免征房產稅。
5.企業(yè)停產、關閉后，原有房產閑置不用的，經省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產稅。但如果這些房產轉給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復經營，應當依照規(guī)定繳納房產稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產稅。
7.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由房地產開發(fā)企業(yè)出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產稅。但是如果在基建工程結束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給房地產開發(fā)企業(yè)的，房地產開發(fā)企業(yè)應當從接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
四、房產稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)新建自用的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產稅。
企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。
2.投資聯營房產的計稅方法
按照規(guī)定，對于房地產開發(fā)企業(yè)投資聯營的房產，應當根據投資聯營的具體情況確定房產稅的計稅方法。對于以房產投資聯營，房地產開發(fā)企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯營名義收取租金的，應按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產稅。
3.無租使用房產的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。
4.國有房地產開發(fā)企業(yè)清產核資房產稅征收問題
按照財政部、國家稅務總局的有關規(guī)定，對于國有企業(yè)進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關規(guī)定征收房產稅。比如，某國有房地產開發(fā)企業(yè)進行股份制改造，對固定資產進行價值重估，某一房產原值1000萬元，經重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經對固定資產賬戶資料按規(guī)定進行調整，則在計征房產稅時應按2000萬元計征房產稅。
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