房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅額抵減的思考

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減不同項(xiàng)目的應(yīng)納增值稅嗎？

對(duì)于這個(gè)問題，地方稅務(wù)局明確答復(fù)如下：
《河北國(guó)稅全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題解答（之二）》
八、關(guān)于提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額問題
《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）第八條規(guī)定：“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！?br/>《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十四條規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！?br/>因此，提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，B、C項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2016年8月，三個(gè)項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2017年8月，B項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報(bào)表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報(bào)1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”填報(bào)1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報(bào)900萬元，第34行“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”填報(bào)100萬元。
與河北稅務(wù)局執(zhí)行口徑一致的還有天津、北京等地。通過12366咨詢，回復(fù)說是因?yàn)樵鲋刀惿陥?bào)表附列資料四《稅額抵減情況表》中，對(duì)房產(chǎn)地企業(yè)預(yù)繳增值稅抵減應(yīng)納稅額時(shí)沒有分項(xiàng)目。
對(duì)于“跨項(xiàng)目抵減預(yù)繳稅款”的操作，基于專門從事稅務(wù)咨詢的職業(yè)敏感，直覺有地方不妥：比如納稅人甲開發(fā)的A項(xiàng)目已完工開始交付，B項(xiàng)目剛剛開盤預(yù)售，B項(xiàng)目在預(yù)收款預(yù)繳的增值稅，在預(yù)繳當(dāng)期就可以從A項(xiàng)目的應(yīng)納稅額中抵減，對(duì)于B項(xiàng)目的預(yù)售業(yè)務(wù)，能算實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的預(yù)繳稅款嗎？
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)發(fā)布）規(guī)定：“第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%（筆者注：2019年4月1日起調(diào)整稅率為9%）的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！?br/>文件中，對(duì)納稅人抵減預(yù)繳增值稅稅款的規(guī)定中，都明確是“應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”。
而“因?yàn)樵鲋刀惿陥?bào)表附列資料四《稅額抵減情況表》中，對(duì)房產(chǎn)地企業(yè)預(yù)繳增值稅抵減應(yīng)納稅額時(shí)沒有分項(xiàng)目”，所以認(rèn)為預(yù)繳稅款可以在不同項(xiàng)目間抵減，不是舍本逐末嗎？
對(duì)部分地方稅務(wù)局這樣的操作，我也是醉了。當(dāng)然，也有地方稅務(wù)局有不同的操作，比如：
新疆稅務(wù)局在2021年2月9日對(duì)“抵減已預(yù)繳稅款”到底該如何抵減？是抵減全部項(xiàng)目的預(yù)交稅款？還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項(xiàng)目中的預(yù)交稅款？”回復(fù)如下：
經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)答復(fù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))  第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅人在確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)，申報(bào)抵減已預(yù)繳稅款即可。
最后提示大家，在具體執(zhí)行中，一定要先與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通明確。