房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大的特點。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要渠道包括，自籌資本金、銀行借款、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款等。隨著近年，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)借款的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更多的依靠關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金拆借進行。由于相關(guān)法規(guī)對借款利息在列支上的不同要求，和企業(yè)借款情況復(fù)雜的普遍化，我們有必要對該問題進行進一步的探討。

　　一、借款利息的會計處理

　　首先明確的是，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得借款費用的處理與其他企業(yè)相比也具有一定的特殊性，2001年頒布的《借款費用》準則也明確聲明了“該準則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用”所以，對借款費用的會計處理，至今沒有相關(guān)準則為依據(jù)。而按照1993年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務(wù)費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等是計入當期財務(wù)費用的。其后，財政部對此又重新進行了規(guī)范，1999年財政部頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。”自此明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息資本化的問題，但我們從該條規(guī)定上來看，借款費用資本化和費用化的期間劃分已經(jīng)明確，即以產(chǎn)品完工為標準。但何為“為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金”卻定義的十分模糊，這于我們在借款費用準則中看到的以累計支出數(shù)為依據(jù)明確說明是不同的。使得我們產(chǎn)生這樣的疑問，房地產(chǎn)行業(yè)有沒有不為房產(chǎn)開發(fā)而借入的資金呢？也就是說在開發(fā)項目完工前，是否所有的借款利息都可以資本化呢？這樣處理是否缺乏應(yīng)有的謹慎呢？另外，我們從規(guī)定中也可以看到，在會計處理中，對向金融機構(gòu)的借款和向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款處理原則應(yīng)該是相同的。

　　二、所得稅借款利息的規(guī)定

　　按照國稅發(fā)[2003]83號的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。”這里的規(guī)定與財務(wù)管理規(guī)定一樣，盡管用詞不盡相同，但仍然僅對期間進行了界定，而不管是稅收規(guī)定里的“為開發(fā)產(chǎn)品”還是財務(wù)管理規(guī)定里的“為開發(fā)房地產(chǎn)”，概念都是相對模糊的。當然從稅收上來看這個問題，不同于會計上的謹慎原則，資本化要比費用化更符合稅收的立法原則，但卻是不符合企業(yè)利益的。另一方面，非金融機構(gòu)的借款所得稅有具體的規(guī)定：“向非金融機構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準予扣除”：“納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。”所以，在劃分資本化和費用化之前，我們還要注意借款金額的限制。

　　三、土地增值稅借款利息的規(guī)定

　　按照土地增值稅暫行條例的規(guī)定：“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。”在這里，什么樣的利息才能在計算增值稅時扣除是有了與所得稅不同的規(guī)定的。那就是，如果想據(jù)實扣除，就要符合幾個條件：一、按項目計算分攤；二、提供金融機構(gòu)證明、三、不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率。這三個條件就明確了，向非金融機構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是不能據(jù)實扣除的。如果企業(yè)有向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款，就只能按照10%的標準扣除開發(fā)費用，而不能單獨計算利息在稅前扣除。

　　從上述分析可以看出，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)的利息問題的時候，會計與稅法的區(qū)別，從而為了方便納稅調(diào)整，我們應(yīng)該對金融機構(gòu)的借款利息于其他企業(yè)的借款利息在賬務(wù)上分別核算。同時關(guān)注，稅前列支的金額限制和條件限制。