以房產(chǎn)投資聯(lián)營的財稅處理
固定資產(chǎn)，是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。
企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本企業(yè)的具體情況，制定適合于本企業(yè)的固定資產(chǎn)目錄、分類方法、每類或每項固定資產(chǎn)的折舊年限、折舊方法，作為進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。企業(yè)制定的固定資產(chǎn)目錄、分類方法、每類或每項固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限、預(yù)計凈殘值、折舊方法等，應(yīng)當(dāng)編制成冊，并按照管理權(quán)限，經(jīng)股東大會或董事會，或經(jīng)理（廠長）會議或類似機構(gòu)批準(zhǔn)，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定報送有關(guān)各方備案，同時備置于企業(yè)所在地，以供投資者等有關(guān)各方查閱。企業(yè)已經(jīng)確定并對外報送，或備置于企業(yè)所在地的有關(guān)固定資產(chǎn)目錄、分類方法、預(yù)計凈殘值、預(yù)計使用年限、折舊方法等，一經(jīng)確定不得隨意變更，如需變更，仍然應(yīng)當(dāng)按照上述程序，經(jīng)批準(zhǔn)后報送有關(guān)各方備案，并在會計報表附注中予以說明。
企業(yè)用房屋類固定資產(chǎn)對外進(jìn)行投資，必須考慮三個問題：
a.投資的房屋價值怎樣確定的問題，要辦什么手續(xù)？
b.投資的房屋怎樣進(jìn)行會計賬務(wù)處理，尤其是增值和減值的問題；
c.投資的房屋涉及的稅收，特別是房產(chǎn)稅怎樣征收。
[案例]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日用自己的一棟大樓“京正大廈”，作為投資的資本，與南京長陽實業(yè)有限公司聯(lián)營。“京正大廈”賬面原值RMB3800萬元，已提折舊RMB900萬元，現(xiàn)雙方作價RMB3000萬元。
聯(lián)營后，松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司的分紅，并共擔(dān)風(fēng)險。2002年1月15日分回利潤RMB98萬元。松田（蘇州）電機有限公司所得稅稅率15％，南京長陽實業(yè)有限公司24％。
問：如何進(jìn)行會計處理和征稅？
[法律依據(jù)]
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)會計制度》、《中華人民共和國企業(yè)會計準(zhǔn)則——投資》、《中華人民共和國企業(yè)會計準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》（2002年1月1日起施行）。
[會計處理]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日的會計處理為：
首先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，交過戶手續(xù)費RMB76萬元，然后再做賬。
借：長期股權(quán)投資——長陽實業(yè) 29760000
累計折舊 9000000
貸：固定資產(chǎn) 38000000
銀行存款 760000
[業(yè)務(wù)說明]
松田（蘇州）電機有限公司和南京長陽實業(yè)有限公司將“京正大廈”
作價RMB3000萬元，只能作為松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司分紅的依據(jù)，也就是股權(quán)，并不能作為松田（蘇州）電機有限公司“長期股權(quán)投資”賬戶的記賬依據(jù)。
松田（蘇州）電機有限公司2002年1月15日的會計處理為：
借：銀行存款 980000
貸：投資收益——股權(quán)投資收益 980000
[分析指導(dǎo)] 松田（蘇州）電機有限公司征稅問題請看下列說明：
（1）《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定?！?br>
（2）《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％?！?br>
（3）國稅函（1993）368號文件規(guī)定，“對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險階情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅?！?br>
依據(jù)上述規(guī)定，對參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的方式進(jìn)行投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)。其計算方法是：
按照房產(chǎn)原值減除一定幅度（江蘇省規(guī)定的比例為30％）后的房產(chǎn)余值再乘以1.2％。
計算公式為：
應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×1.2％
房產(chǎn)余值＝房產(chǎn)原值×（1－30％）
[特別提示]
上述規(guī)定均未明確房產(chǎn)稅的納稅人是投資方還是被投資方，一些專業(yè)書中對此也不十分明確。《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！逼髽I(yè)以房產(chǎn)對外投資，是以企業(yè)擁用的房屋產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，投資后，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨占權(quán)和處置權(quán)。
從會計處理的角度來看，投資方將固定資產(chǎn)投出后，賬面的固定資產(chǎn)即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計價”原則確認(rèn)該項固定資產(chǎn)。因此，企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。
南京長陽實業(yè)有限公司應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為
應(yīng)納稅額＝[38000000×（1－30％）]×1.2％＝319300元
企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本企業(yè)的具體情況，制定適合于本企業(yè)的固定資產(chǎn)目錄、分類方法、每類或每項固定資產(chǎn)的折舊年限、折舊方法，作為進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。企業(yè)制定的固定資產(chǎn)目錄、分類方法、每類或每項固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限、預(yù)計凈殘值、折舊方法等，應(yīng)當(dāng)編制成冊，并按照管理權(quán)限，經(jīng)股東大會或董事會，或經(jīng)理（廠長）會議或類似機構(gòu)批準(zhǔn)，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定報送有關(guān)各方備案，同時備置于企業(yè)所在地，以供投資者等有關(guān)各方查閱。企業(yè)已經(jīng)確定并對外報送，或備置于企業(yè)所在地的有關(guān)固定資產(chǎn)目錄、分類方法、預(yù)計凈殘值、預(yù)計使用年限、折舊方法等，一經(jīng)確定不得隨意變更，如需變更，仍然應(yīng)當(dāng)按照上述程序，經(jīng)批準(zhǔn)后報送有關(guān)各方備案，并在會計報表附注中予以說明。
企業(yè)用房屋類固定資產(chǎn)對外進(jìn)行投資，必須考慮三個問題：
a.投資的房屋價值怎樣確定的問題，要辦什么手續(xù)？
b.投資的房屋怎樣進(jìn)行會計賬務(wù)處理，尤其是增值和減值的問題；
c.投資的房屋涉及的稅收，特別是房產(chǎn)稅怎樣征收。
[案例]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日用自己的一棟大樓“京正大廈”，作為投資的資本，與南京長陽實業(yè)有限公司聯(lián)營。“京正大廈”賬面原值RMB3800萬元，已提折舊RMB900萬元，現(xiàn)雙方作價RMB3000萬元。
聯(lián)營后，松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司的分紅，并共擔(dān)風(fēng)險。2002年1月15日分回利潤RMB98萬元。松田（蘇州）電機有限公司所得稅稅率15％，南京長陽實業(yè)有限公司24％。
問：如何進(jìn)行會計處理和征稅？
[法律依據(jù)]
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)會計制度》、《中華人民共和國企業(yè)會計準(zhǔn)則——投資》、《中華人民共和國企業(yè)會計準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》（2002年1月1日起施行）。
[會計處理]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日的會計處理為：
首先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，交過戶手續(xù)費RMB76萬元，然后再做賬。
借：長期股權(quán)投資——長陽實業(yè) 29760000
累計折舊 9000000
貸：固定資產(chǎn) 38000000
銀行存款 760000
[業(yè)務(wù)說明]
松田（蘇州）電機有限公司和南京長陽實業(yè)有限公司將“京正大廈”
作價RMB3000萬元，只能作為松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司分紅的依據(jù)，也就是股權(quán)，并不能作為松田（蘇州）電機有限公司“長期股權(quán)投資”賬戶的記賬依據(jù)。
松田（蘇州）電機有限公司2002年1月15日的會計處理為：
借：銀行存款 980000
貸：投資收益——股權(quán)投資收益 980000
[分析指導(dǎo)] 松田（蘇州）電機有限公司征稅問題請看下列說明：
（1）《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定?！?br>
（2）《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％?！?br>
（3）國稅函（1993）368號文件規(guī)定，“對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險階情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅?！?br>
依據(jù)上述規(guī)定，對參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的方式進(jìn)行投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)。其計算方法是：
按照房產(chǎn)原值減除一定幅度（江蘇省規(guī)定的比例為30％）后的房產(chǎn)余值再乘以1.2％。
計算公式為：
應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×1.2％
房產(chǎn)余值＝房產(chǎn)原值×（1－30％）
[特別提示]
上述規(guī)定均未明確房產(chǎn)稅的納稅人是投資方還是被投資方，一些專業(yè)書中對此也不十分明確。《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！逼髽I(yè)以房產(chǎn)對外投資，是以企業(yè)擁用的房屋產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，投資后，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨占權(quán)和處置權(quán)。
從會計處理的角度來看，投資方將固定資產(chǎn)投出后，賬面的固定資產(chǎn)即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計價”原則確認(rèn)該項固定資產(chǎn)。因此，企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。
南京長陽實業(yè)有限公司應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為
應(yīng)納稅額＝[38000000×（1－30％）]×1.2％＝319300元
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