以房產投資聯營的財稅處理
固定資產，是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應當作為固定資產。
企業(yè)應當根據固定資產定義，結合本企業(yè)的具體情況，制定適合于本企業(yè)的固定資產目錄、分類方法、每類或每項固定資產的折舊年限、折舊方法，作為進行固定資產核算的依據。企業(yè)制定的固定資產目錄、分類方法、每類或每項固定資產的預計使用年限、預計凈殘值、折舊方法等，應當編制成冊，并按照管理權限，經股東大會或董事會，或經理（廠長）會議或類似機構批準，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定報送有關各方備案，同時備置于企業(yè)所在地，以供投資者等有關各方查閱。企業(yè)已經確定并對外報送，或備置于企業(yè)所在地的有關固定資產目錄、分類方法、預計凈殘值、預計使用年限、折舊方法等，一經確定不得隨意變更，如需變更，仍然應當按照上述程序，經批準后報送有關各方備案，并在會計報表附注中予以說明。
企業(yè)用房屋類固定資產對外進行投資，必須考慮三個問題：
a.投資的房屋價值怎樣確定的問題，要辦什么手續(xù)？
b.投資的房屋怎樣進行會計賬務處理，尤其是增值和減值的問題；
c.投資的房屋涉及的稅收，特別是房產稅怎樣征收。
[案例]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日用自己的一棟大樓“京正大廈”，作為投資的資本，與南京長陽實業(yè)有限公司聯營?！熬┱髲B”賬面原值RMB3800萬元，已提折舊RMB900萬元，現雙方作價RMB3000萬元。
聯營后，松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司的分紅，并共擔風險。2002年1月15日分回利潤RMB98萬元。松田（蘇州）電機有限公司所得稅稅率15％，南京長陽實業(yè)有限公司24％。
問：如何進行會計處理和征稅？
[法律依據]
《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)會計制度》、《中華人民共和國企業(yè)會計準則——投資》、《中華人民共和國企業(yè)會計準則——固定資產》（2002年1月1日起施行）。
[會計處理]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日的會計處理為：
首先辦理產權過戶手續(xù)，交過戶手續(xù)費RMB76萬元，然后再做賬。
借：長期股權投資——長陽實業(yè) 29760000
累計折舊 9000000
貸：固定資產 38000000
銀行存款 760000
[業(yè)務說明]
松田（蘇州）電機有限公司和南京長陽實業(yè)有限公司將“京正大廈”
作價RMB3000萬元，只能作為松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司分紅的依據，也就是股權，并不能作為松田（蘇州）電機有限公司“長期股權投資”賬戶的記賬依據。
松田（蘇州）電機有限公司2002年1月15日的會計處理為：
借：銀行存款 980000
貸：投資收益——股權投資收益 980000
[分析指導] 松田（蘇州）電機有限公司征稅問題請看下列說明：
（1）《房產稅暫行條例》第三條規(guī)定，“房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定?！?br>
（2）《房產稅暫行條例》第四條規(guī)定，“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％?！?br>
（3）國稅函（1993）368號文件規(guī)定，“對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險階情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅?！?br>
依據上述規(guī)定，對參與投資利潤分紅，共擔風險的方式進行投資聯營的房產，應以房產原值作為計稅依據。其計算方法是：
按照房產原值減除一定幅度（江蘇省規(guī)定的比例為30％）后的房產余值再乘以1.2％。
計算公式為：
應納稅額＝房產余值×1.2％
房產余值＝房產原值×（1－30％）
[特別提示]
上述規(guī)定均未明確房產稅的納稅人是投資方還是被投資方，一些專業(yè)書中對此也不十分明確?！斗慨a稅暫行條例》第二條規(guī)定，“房產稅由產權所有人繳納?！逼髽I(yè)以房產對外投資，是以企業(yè)擁用的房屋產權換取被投資企業(yè)的股權，投資后，房屋的產權即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨占權和處置權。
從會計處理的角度來看，投資方將固定資產投出后，賬面的固定資產即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產的計價”原則確認該項固定資產。因此，企業(yè)以房產投資入股，其房屋的所有權已發(fā)生轉移，其應繳納的房產稅應由擁有房屋產權的被投資方繳納。
南京長陽實業(yè)有限公司應納房產稅稅額為
應納稅額＝[38000000×（1－30％）]×1.2％＝319300元
企業(yè)應當根據固定資產定義，結合本企業(yè)的具體情況，制定適合于本企業(yè)的固定資產目錄、分類方法、每類或每項固定資產的折舊年限、折舊方法，作為進行固定資產核算的依據。企業(yè)制定的固定資產目錄、分類方法、每類或每項固定資產的預計使用年限、預計凈殘值、折舊方法等，應當編制成冊，并按照管理權限，經股東大會或董事會，或經理（廠長）會議或類似機構批準，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定報送有關各方備案，同時備置于企業(yè)所在地，以供投資者等有關各方查閱。企業(yè)已經確定并對外報送，或備置于企業(yè)所在地的有關固定資產目錄、分類方法、預計凈殘值、預計使用年限、折舊方法等，一經確定不得隨意變更，如需變更，仍然應當按照上述程序，經批準后報送有關各方備案，并在會計報表附注中予以說明。
企業(yè)用房屋類固定資產對外進行投資，必須考慮三個問題：
a.投資的房屋價值怎樣確定的問題，要辦什么手續(xù)？
b.投資的房屋怎樣進行會計賬務處理，尤其是增值和減值的問題；
c.投資的房屋涉及的稅收，特別是房產稅怎樣征收。
[案例]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日用自己的一棟大樓“京正大廈”，作為投資的資本，與南京長陽實業(yè)有限公司聯營?！熬┱髲B”賬面原值RMB3800萬元，已提折舊RMB900萬元，現雙方作價RMB3000萬元。
聯營后，松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司的分紅，并共擔風險。2002年1月15日分回利潤RMB98萬元。松田（蘇州）電機有限公司所得稅稅率15％，南京長陽實業(yè)有限公司24％。
問：如何進行會計處理和征稅？
[法律依據]
《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)會計制度》、《中華人民共和國企業(yè)會計準則——投資》、《中華人民共和國企業(yè)會計準則——固定資產》（2002年1月1日起施行）。
[會計處理]
松田（蘇州）電機有限公司2001年1月8日的會計處理為：
首先辦理產權過戶手續(xù)，交過戶手續(xù)費RMB76萬元，然后再做賬。
借：長期股權投資——長陽實業(yè) 29760000
累計折舊 9000000
貸：固定資產 38000000
銀行存款 760000
[業(yè)務說明]
松田（蘇州）電機有限公司和南京長陽實業(yè)有限公司將“京正大廈”
作價RMB3000萬元，只能作為松田（蘇州）電機有限公司參與南京長陽實業(yè)有限公司分紅的依據，也就是股權，并不能作為松田（蘇州）電機有限公司“長期股權投資”賬戶的記賬依據。
松田（蘇州）電機有限公司2002年1月15日的會計處理為：
借：銀行存款 980000
貸：投資收益——股權投資收益 980000
[分析指導] 松田（蘇州）電機有限公司征稅問題請看下列說明：
（1）《房產稅暫行條例》第三條規(guī)定，“房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定?！?br>
（2）《房產稅暫行條例》第四條規(guī)定，“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％?！?br>
（3）國稅函（1993）368號文件規(guī)定，“對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險階情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅?！?br>
依據上述規(guī)定，對參與投資利潤分紅，共擔風險的方式進行投資聯營的房產，應以房產原值作為計稅依據。其計算方法是：
按照房產原值減除一定幅度（江蘇省規(guī)定的比例為30％）后的房產余值再乘以1.2％。
計算公式為：
應納稅額＝房產余值×1.2％
房產余值＝房產原值×（1－30％）
[特別提示]
上述規(guī)定均未明確房產稅的納稅人是投資方還是被投資方，一些專業(yè)書中對此也不十分明確?！斗慨a稅暫行條例》第二條規(guī)定，“房產稅由產權所有人繳納?！逼髽I(yè)以房產對外投資，是以企業(yè)擁用的房屋產權換取被投資企業(yè)的股權，投資后，房屋的產權即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨占權和處置權。
從會計處理的角度來看，投資方將固定資產投出后，賬面的固定資產即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產的計價”原則確認該項固定資產。因此，企業(yè)以房產投資入股，其房屋的所有權已發(fā)生轉移，其應繳納的房產稅應由擁有房屋產權的被投資方繳納。
南京長陽實業(yè)有限公司應納房產稅稅額為
應納稅額＝[38000000×（1－30％）]×1.2％＝319300元
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