投資產(chǎn)權(quán)式酒店慎選回報方案

　　酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營對很多人來說可能還是個新名詞，一般是指酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營，取得投資回報，也可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主同時兼具消費者和投資者兩重屬性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，業(yè)主主要取得固定租金收入和經(jīng)營利潤分紅收入。

　　5月中旬，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕478號）。該文指出，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入。根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅，徹底明確酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主分紅收入的稅收問題。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店具有多種類型，國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。我們以時權(quán)式酒店經(jīng)營方式為例，來測算稅收資金支出的合理節(jié)約。

　　如外地來京經(jīng)商的夫婦，兩人老家都在外地，每年雙方家里來京上學(xué)求醫(yī)的親戚朋友都不少，甚至一些外地來的生意上的重要客戶，都需要他們安排住宿。另外，有些節(jié)假日，為了放松一下，他們?nèi)乙渤５骄频晗硎芊?wù)，這一塊構(gòu)成了他們的日常支出，每年有1.5萬元左右，時間合計有一個月左右。

　　經(jīng)人推薦，他們對酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式產(chǎn)生了興趣，酒店經(jīng)營者提出了兩個方案：方案一是如果當(dāng)年不在房間居住，酒店支付租金2萬元和業(yè)績分紅（根據(jù)酒店近年來的經(jīng)營情況，業(yè)績分紅大約在1萬元左右）；方案二是每年在酒店自己的房間居住一個月，并享受酒店的相應(yīng)服務(wù)，酒店向其支付租金1萬元和業(yè)績分紅。在方案二中，業(yè)主住自己的房子無可厚非，享受的酒店服務(wù)顯然包括有原定的2萬元租金變成1萬元租金的饒讓部分，但在形式上這種服務(wù)無法用貨幣量化，仍表現(xiàn)為住自己的房，沒有可以計算出來的所得額。

　　夫婦兩人進行了簡單的測算，按方案一，單純的出租住房，當(dāng)年不在房間居住，每年取得租金和業(yè)績分紅3萬元，業(yè)績分紅按新政策規(guī)定也需視為租金收入，需要負(fù)擔(dān)稅收為營業(yè)稅及附加30000×5%×（1+10%）=1650（元），個人所得稅[（30000÷12）－800]×12×20%=4080（元），房產(chǎn)稅30000×12%=3600（元），合計9330元，扣稅后實際收入為30000－9330=20670（元）。

　　如果按方案二，每年需要為親戚朋友和重要客戶安排住宿的時間剛好在一個月左右，這將節(jié)約支出1.5萬元，另外需要負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加為20000×5%×（1+10%）=1100（元），個人所得稅[（20000÷12）－800]×12×20%=2080（元），房產(chǎn)稅20000×12%=2400（元），扣稅后實際收入為15000+20000－1100－2080－2400=29420（元）。

　　對比方案一，方案二增加收入29420－20670=8750（元），這對夫婦選擇了方案二。

　　業(yè)內(nèi)人員建議，近日下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）規(guī)定從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅，為了節(jié)約營業(yè)稅支出，一部分房產(chǎn)投資者不得已把短線投資變成5年以上的長線投資，除了房產(chǎn)出租取得租金收入和房產(chǎn)投資形成經(jīng)濟實體取得分紅兩條途徑外，不妨試試產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，這其中籌劃的空間還很大。