巧解方程式 開(kāi)發(fā)商售房讓利為節(jié)稅

　?。郯咐榻B］

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要從事普通住宅開(kāi)發(fā)，2004年竣工的一片住宅小區(qū)，平均售價(jià)為6，700元/平方米，總面積為20，000平方米，銷(xiāo)售總金額預(yù)計(jì)可達(dá)1.34億元，已售出16，000平方米，已售金額10，720萬(wàn)元。

　　該房產(chǎn)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本2，800萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5，200萬(wàn)元，利息支出為420萬(wàn)元（不能按項(xiàng)目分?jǐn)偅渌_(kāi)發(fā)費(fèi)380萬(wàn)元。按當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府規(guī)定不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除為（2，800+5，200）×10%=800萬(wàn)元，（為簡(jiǎn)化，本例與企業(yè)實(shí)際發(fā)生數(shù)一致）。

　　由于國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策，銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)起伏，公司出現(xiàn)三種意見(jiàn)，一是繼續(xù)保持原平均價(jià)銷(xiāo)售；二是加價(jià)銷(xiāo)售，由于開(kāi)發(fā)商已不存在資金壓力，所以準(zhǔn)備加價(jià)銷(xiāo)售，但銷(xiāo)售進(jìn)度會(huì)慢，有一定風(fēng)險(xiǎn)；第三種意見(jiàn)為促銷(xiāo)，可以進(jìn)行適當(dāng)讓利，能加速銷(xiāo)售。

　　公司聘用了稅務(wù)師進(jìn)行利潤(rùn)測(cè)算，經(jīng)過(guò)測(cè)算，稅務(wù)師告訴開(kāi)發(fā)商可以按加價(jià)到9，000元/平方米計(jì)算所得稅前利潤(rùn)，為了加速銷(xiāo)售，必須控制銷(xiāo)售價(jià)均價(jià)不得超過(guò)6，600元/平方米。

　　稅務(wù)師進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果如下：

　　方案一：按6，700元/平方米價(jià)格售完全部樓盤(pán)，經(jīng)計(jì)算：

　　（1）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為13，400萬(wàn)元

　　（2）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=13，400×5%=670（萬(wàn)元）

　　城建稅按7%、教育費(fèi)附加3%

　　城建稅及教育費(fèi)附加=670×（7%+3%）=67萬(wàn)元

　　印花稅=13，400×5/10，000=6.7（萬(wàn)元）

　　三項(xiàng)合計(jì)為670+67+6.7=743.7（萬(wàn)元）

　?。?）土地增值稅計(jì)算：

　　取得土地使用權(quán)所支付為2，800萬(wàn)元

　　開(kāi)發(fā)成本為5，200萬(wàn)元

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（2，800+5，200）×10%=800（萬(wàn)元）

　　房地產(chǎn)加計(jì)20%=（2，800+5，200）×20%=1，600（萬(wàn)元）

　　允許扣除項(xiàng)目合計(jì)：

　　2，800+5，200+800+743.7+1，600=11，143.7（萬(wàn)元）

　　增值額=13，400-11，143.7=2，256.3 （萬(wàn)元；

　　增值比率=2，256.3÷11，143.7×100%=20.24%

　　土地增值稅=2，256.3×30%=676.89（萬(wàn)元）；

　?。?）企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)

　　=收入-成本-費(fèi)用-稅金

　　=13，400-2，800-5，200-420-380-743.7-676.89=3，179.41（萬(wàn)元）

　　方案二：如將剩余4，000平方米每平方米加價(jià)1，000元銷(xiāo)售；按平均7，700元/平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售額為7，700×4，000=3，080（萬(wàn)元）；加已銷(xiāo)售10，720萬(wàn)元為13，800萬(wàn)元。測(cè)算如下：

　?。?）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=13，800×5%=690（萬(wàn)元）

　　城建稅7%、教育費(fèi)附加3%

　　城建稅及教育費(fèi)附加=690×（7%+3%）=69萬(wàn)元

　　印花稅=13，800×5/10，000=6.9（萬(wàn)元）

　　三項(xiàng)合計(jì)為690+69+6.9=765.9（萬(wàn)元）。

　?。?）土地增值稅計(jì)算：

　　增值額=13，800-（2，800+5，200+800+765.9+1，600）=2，634.10 （萬(wàn)元）

　　增值比率=2，634.10÷11165.68×100%=23.59%

　　土地增值稅=2，634.10×30%=790.23（萬(wàn)元）

　?。?）企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)

　　=收入-成本-費(fèi)用-稅金

　　=13，800-2，800-5，200-420-380-765.90-790.23=3，444.87（萬(wàn)元）

　　方案三：如將剩余4，000平方米降價(jià)銷(xiāo)售，按平均6，600元/平方米銷(xiāo)售，則銷(xiāo)售額為6，600×4，000=2，640（元）；加已銷(xiāo)售10，720萬(wàn)元為13，360萬(wàn)元。測(cè)算如下：

　?。?）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=13，360×5%=668（萬(wàn)元）

　　城建稅按7%、教育費(fèi)附加3%

　　城建稅及教育費(fèi)附加=668×（7%+3%）=66.8萬(wàn)元

　　印花稅=13，360×5÷10000=6.68（萬(wàn)元）

　　三項(xiàng)合計(jì)為668+66.8+6.68=741.48（萬(wàn)元）

　?。?）增值稅計(jì)算：

　　增值額=13，360-（2，800+5，200+800+741.48+1，600）=2，218.52 （萬(wàn)元）

　　增值比率=2，218.52÷11，141.48×100%=19.9%<20%

　　免征土地值值稅。

　?。?）企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)

　　=收入-成本-費(fèi)用-稅金

　　=13，360-2，800-5，200-420-380-741.48=3，818.52（萬(wàn)元）

　　籌劃結(jié)果：

　　方案三較方案一所得稅前利潤(rùn)增加：3，818.52-3，179.41=639.11（萬(wàn)元）；

　　分析：主要是免交土地增值稅676.89萬(wàn)元，收入減少40萬(wàn)元，同時(shí)少交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及建育費(fèi)附加、印花稅2.22萬(wàn)元，三項(xiàng)共同影響結(jié)果，使所得稅前利潤(rùn)增加639.11萬(wàn)元（676.89+2.22-40=639.11）。

　　有趣的是，6600元/平方米售價(jià)與與9180/平方米銷(xiāo)售價(jià)所得稅前利潤(rùn)相當(dāng)。筆者測(cè)算4000平方米尾盤(pán)不同銷(xiāo)售價(jià)的開(kāi)發(fā)商所得稅前利潤(rùn)見(jiàn)表8-1.

　　表8-1 尾盤(pán)4000平方米不同銷(xiāo)售單價(jià)企業(yè)所得稅前利潤(rùn)測(cè)算表 （萬(wàn)元）

　　項(xiàng)目4000平方平均售價(jià)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅\城建稅\教育費(fèi)附加\印花稅\應(yīng)交土地增值稅所得稅前利潤(rùn)備注

　　備選方案4，909.00 703.94 0.00 3，179.66可選

　　備選方案5，700.00 721.50 0.00 3，478.50可選

　　方案三6， 600.00 741.48 0.00 3，818.52可選（最優(yōu)）

　　方案一6， 700.00 743.70 676.89 3，179.41不可選

　　方案二7， 700.00 765.90 790.23 3，443.87不可選

　　備選方案8，600.00 785.88 892.24 3，681.88不可選

　　備選方案9，180.00 798.76 957.97 3，835.27可選

　　［案例比照］

　　在寫(xiě)此案例時(shí)，筆者測(cè)算過(guò)，在開(kāi)發(fā)費(fèi)10%扣除的情況下，利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在取得土地使用權(quán)與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)增值67.13%“臨界點(diǎn)”的開(kāi)發(fā)商，可以對(duì)照此數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算并按實(shí)際情況修正，開(kāi)發(fā)商要解一道方程式，來(lái)計(jì)算利潤(rùn)最大化。同時(shí)應(yīng)在加大扣除項(xiàng)目上作文章，利用銀行貸款利息、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　?。鄄僮髦v解］

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》， 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，這是利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅負(fù)臨界點(diǎn)籌劃最關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　?、欧掀胀?biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)

　　由于《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，土地增值稅中采用“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，各地規(guī)定也不一樣，請(qǐng)讀者自查當(dāng)?shù)卣摺?/p>

　?、圃鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

　　當(dāng)納稅不能計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，我們作如下測(cè)算：

　　設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為x，銷(xiāo)售總額為y；

　　則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10%x；

　　加計(jì)扣除為20%x；

　　允許扣除的營(yíng)業(yè)稅（5%）、城建稅（7%）、教育費(fèi)附加（3%）、印花稅（0.05%）合計(jì)為：

　　5%y+5%y×（7%+3%）+0.05%y=5.55%y

　　當(dāng)銷(xiāo)售額為y時(shí)增值額與扣除項(xiàng)目金額20%相等：

　　y-（x+10%x+20%x+5.55%y）=（x+10%x+20%x+5.55%y）×20%

　　當(dāng)x=1時(shí)，y=1.6713，則（y-x）÷x×100%=67.13%

　　我們將1.6713稱(chēng)為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅臨界點(diǎn)增值就率為67.13%；即如果享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅優(yōu)惠政策，銷(xiāo)售價(jià)應(yīng)控制在土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和1.7977以?xún)?nèi)，否則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

　　由于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%，所以使提價(jià)所帶來(lái)的收益大于30%就能獲利，按上述方法可以測(cè)算為1.7977，我們將其稱(chēng)為“高收益最低定價(jià)系數(shù)”，就是把單位售價(jià)定在土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和1.7977倍以上，企業(yè)便可多獲利。

　　[特別提示]

　　由于土地增值稅還不可能取消，高檔樓盤(pán)政策的打壓，以上籌劃方案也將有用武之地。但筆者還是提醒開(kāi)發(fā)商，鑒于土地增值稅操作的復(fù)雜性，操作時(shí)應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行。一方面要關(guān)注國(guó)家政策調(diào)整，納稅人應(yīng)評(píng)估各項(xiàng)因素的影響；另一方面測(cè)算綜合評(píng)定收益及風(fēng)險(xiǎn)。

　?。弁扑]指數(shù)］★★★★

　　[相關(guān)法律]

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》