賣(mài)房送契稅 不如折價(jià)銷(xiāo)售

　　近日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就為一則產(chǎn)品促銷(xiāo)廣告犯起了愁。

　　原來(lái)，該房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)近一年的緊張工作，精心打造開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品即將隆重推出銷(xiāo)售。為了取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，公司在全市各家大媒體做了廣告宣傳，承諾在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日對(duì)前20名購(gòu)買(mǎi)小洋樓別墅的購(gòu)房者給予贈(zèng)送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)該項(xiàng)支出為160萬(wàn)元。公司打算在為購(gòu)房者代理辦證時(shí)，由公司自行支付契稅款項(xiàng)，并作為銷(xiāo)售費(fèi)用在所得稅稅前列支。公司認(rèn)為，這樣可以抵繳企業(yè)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額160萬(wàn)元，少繳所得稅52.8萬(wàn)元（160×33％），實(shí)際上公司贈(zèng)送支付的資金流出為107.2萬(wàn)元（160－52.8）。但是，財(cái)務(wù)人員到稅務(wù)部門(mén)了解后，被告知因公司贈(zèng)送契稅不屬于稅法規(guī)定的可以稅前扣除的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)，不能稅前列支扣除?？磥?lái)，公司不能抵扣所得稅了，將超預(yù)算支出52.8萬(wàn)元。情急之下，公司想到了稅收籌劃。

　　聽(tīng)了公司的情況介紹后，筆者給出了一個(gè)籌劃方案：由于樓市產(chǎn)品尚未開(kāi)盤(pán)，購(gòu)銷(xiāo)雙方?jīng)]有簽訂合同與協(xié)議，按照消費(fèi)者的實(shí)際利益和公司利益都不受損失的原則，公司采取變通方式，由贈(zèng)送契稅改為打折銷(xiāo)售。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿榉课輧r(jià)值的3％，公司可以降低銷(xiāo)售房?jī)r(jià)3個(gè)百分點(diǎn)，按九七折銷(xiāo)售樓房。如此，購(gòu)房者提前獲得贈(zèng)送，實(shí)際利益不受任何影響；房地產(chǎn)公司雖然提前時(shí)間支付160萬(wàn)元贈(zèng)送金，但資金時(shí)間價(jià)值與獲得的抵繳所得稅相比可以不予考慮，而且還獲得了少繳160萬(wàn)元部分的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅的利益，雙方完全可以接受。更重要的是，公司仍然沒(méi)有違背營(yíng)銷(xiāo)廣告承諾，信譽(yù)不會(huì)受到任何影響且符合稅法規(guī)定。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)銷(xiāo)售折扣在計(jì)征所得稅時(shí)如何處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1997〕472號(hào)）規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售貨物給購(gòu)貨方的銷(xiāo)售折扣，如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張銷(xiāo)售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額計(jì)算征收所得稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷(xiāo)售額中減除折扣額。納稅人銷(xiāo)售貨物給購(gòu)貨方的回扣，其支出不得在所得稅前列支?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。

　　折扣銷(xiāo)售使銷(xiāo)售額降低后，該房地產(chǎn)公司除了可以順利實(shí)現(xiàn)抵扣160萬(wàn)元的應(yīng)納稅所得額外，其他稅收少繳計(jì)算結(jié)果如下，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為160×5.5％（綜合稅率比例）＝8.8（萬(wàn)元）；印花稅160×0.05％＝0.08（萬(wàn)元）；土地增值稅160×1％（預(yù)征率）＝1.6（萬(wàn)元）。除所得稅外，以上合計(jì)10.48萬(wàn)元。由于節(jié)約10.48萬(wàn)元稅金將多繳納企業(yè)所得稅3.4584萬(wàn)元（10.48×33％），如果忽略不考慮資金時(shí)間價(jià)值，此贈(zèng)送契稅變通折扣銷(xiāo)售方案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入為：160×33％＋10.48－10.48×33％＝59.8216（萬(wàn)元）。公司實(shí)際付出100.1784萬(wàn)元（160－59.8216），不僅符合贈(zèng)送契稅的預(yù)算支出107.2萬(wàn)元，還低于預(yù)算支出7萬(wàn)多元。