個人、家庭契稅的納稅輔導(dǎo)——契稅概述
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。
一、納稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人，是契稅的納稅人。這里所說的個人既包括個體戶，也包括其他個人、家庭。
個人、家庭通過上述方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，就是契稅的納稅人。
二、征稅范圍
按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體范圍包括：
?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移包括：
1.國有土地使用權(quán)出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓）、贈與（即無償轉(zhuǎn)讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
?。ǘ┓课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移具體包括：
1.房屋買賣，即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為。
2.房屋贈與，即將房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應(yīng)有書面合同或者契約，并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)才能生效。
3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權(quán)的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權(quán)，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權(quán)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價值相等，則免納契稅，應(yīng)當(dāng)辦理免征契稅手續(xù)；若價值不等的，應(yīng)就超出部分繳納契稅。
按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價投資、入股。以土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價作為投資，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。
2.買房拆料或買房翻新。個人、家庭以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，實際上都構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，均應(yīng)由購買的個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。
3.以土地、房屋權(quán)屬抵債。按照規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的一方按規(guī)定繳納契稅。
4.以實物交換土地、房屋權(quán)屬。個人、家庭以其擁有的產(chǎn)品或者其他實物換取對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。
5.以獲獎方式承受房屋權(quán)屬。以獲獎方式承受房屋權(quán)屬，其實質(zhì)是接受贈與房屋，應(yīng)當(dāng)視同房屋贈與，應(yīng)由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。
6.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。按照規(guī)定，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。
三、減免稅規(guī)定
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人、家庭所能享受的契稅優(yōu)惠政策包括：
?。ㄒ唬┳》抠I賣的減免稅。按照《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，凡城鎮(zhèn)全民、集體所有制單位，有當(dāng)?shù)卣綉艨诘穆毠?，按照省、自治區(qū)、直轄市人民批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)價，第一次購買本單位公有住房，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，可以免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅待遇，僅限于第一次購買的公有住房，而且不能超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積。再次購買的住房和第一次購買的住房中超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。
按照規(guī)定，納稅人因為自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀原因?qū)е缕湓凶》繂适?，因而重新購買住房的，征收機(jī)關(guān)可酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。
財稅字［1999］210號文件進(jìn)一步規(guī)定，為減輕個人購買普通住房的稅收負(fù)擔(dān)，凡是個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；為促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）銷售時應(yīng)繳納的契稅在2000年底以前予以免稅優(yōu)惠。
?。ǘ┱饔脺p免稅。按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，納稅人的原有土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
?。ㄈ╅_墾荒地免稅。為鼓勵納稅人開墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
（四）外交稅收豁免。按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，對于依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權(quán)屬，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。
?。ㄎ澹┢渌麥p免稅。除了上述項目外，對于財政部規(guī)定的其他項目，可減征或者免征契稅。
納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
一、納稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人，是契稅的納稅人。這里所說的個人既包括個體戶，也包括其他個人、家庭。
個人、家庭通過上述方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，就是契稅的納稅人。
二、征稅范圍
按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體范圍包括：
?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移包括：
1.國有土地使用權(quán)出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓）、贈與（即無償轉(zhuǎn)讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
?。ǘ┓课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移具體包括：
1.房屋買賣，即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為。
2.房屋贈與，即將房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應(yīng)有書面合同或者契約，并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)才能生效。
3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權(quán)的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權(quán)，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權(quán)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價值相等，則免納契稅，應(yīng)當(dāng)辦理免征契稅手續(xù)；若價值不等的，應(yīng)就超出部分繳納契稅。
按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價投資、入股。以土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價作為投資，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。
2.買房拆料或買房翻新。個人、家庭以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，實際上都構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，均應(yīng)由購買的個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。
3.以土地、房屋權(quán)屬抵債。按照規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的一方按規(guī)定繳納契稅。
4.以實物交換土地、房屋權(quán)屬。個人、家庭以其擁有的產(chǎn)品或者其他實物換取對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。
5.以獲獎方式承受房屋權(quán)屬。以獲獎方式承受房屋權(quán)屬，其實質(zhì)是接受贈與房屋，應(yīng)當(dāng)視同房屋贈與，應(yīng)由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。
6.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。按照規(guī)定，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。
三、減免稅規(guī)定
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人、家庭所能享受的契稅優(yōu)惠政策包括：
?。ㄒ唬┳》抠I賣的減免稅。按照《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，凡城鎮(zhèn)全民、集體所有制單位，有當(dāng)?shù)卣綉艨诘穆毠?，按照省、自治區(qū)、直轄市人民批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)價，第一次購買本單位公有住房，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，可以免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅待遇，僅限于第一次購買的公有住房，而且不能超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積。再次購買的住房和第一次購買的住房中超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。
按照規(guī)定，納稅人因為自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀原因?qū)е缕湓凶》繂适?，因而重新購買住房的，征收機(jī)關(guān)可酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。
財稅字［1999］210號文件進(jìn)一步規(guī)定，為減輕個人購買普通住房的稅收負(fù)擔(dān)，凡是個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；為促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）銷售時應(yīng)繳納的契稅在2000年底以前予以免稅優(yōu)惠。
?。ǘ┱饔脺p免稅。按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，納稅人的原有土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
?。ㄈ╅_墾荒地免稅。為鼓勵納稅人開墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
（四）外交稅收豁免。按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，對于依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權(quán)屬，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。
?。ㄎ澹┢渌麥p免稅。除了上述項目外，對于財政部規(guī)定的其他項目，可減征或者免征契稅。
納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
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