土地增值稅籌劃――利用起征點進行稅收籌劃

來源: (正保會計網(wǎng)校版權所有 嚴禁轉載) 編輯: 2003/04/11 08:49:57 字體:
  土地增值稅規(guī)定,土地增值稅的起征點為:

  納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在建造普通標準住宅出售時,應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關系,否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

  1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售,除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100.當其銷售這批商品房的價格為X時,相應的銷售稅金及附加如下:

  X×5%×(1+7%+3%)=5.5%×X

 ?。?%的營業(yè)稅、7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加。)

  這時其全都允許扣除項目金額如下:

  100+5.5%×X

  根據(jù)有關起征點的規(guī)定該企業(yè)享受起征點的最高售價如下:

  X=1.2×(100十5.5%×X)

  解以上方程可知,此時的最高售價為128.48,允許扣除金額為107.07(100+5.5%×128.48)。

  2.假如納稅人提高售價。當增值率略高于20%時,即應適用“增值率在50%以下、稅率為30%”的規(guī)定。假如此時的售價為128.48+Y.由于售價提高y,相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5%×Y.這時允許扣除項目的金額和增值額如下:

  允許扣除項目的金額=107.07+5.5%×Y

  增值額=128.48+Y-(107.07+5.5%×Y)

  化簡后增值額的計算公式如下:

  94.5%×Y+21.41

  所以,應納土地增值稅如下:

  30%×(94.5%×Y+21.41)

  若企業(yè)欲使提價帶來的效益,超過因突破起征點而新增加的稅收,就必須使:

  Y>30%×(94.5%×Y+21.41)

  即Y>8.86

  這就是說,如果想通過提高售價獲取更大的收益,就必須使價格高于137.34(128.48+8.86)。

  通過以上兩種情況的分析:當轉讓房地產(chǎn)的納稅人,其銷售項目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項目金額為100時,將售價定為128.48是該納稅人可以享受到起征點優(yōu)惠的最高價位。在這一價格水平下,既可享受起征點照顧,又可獲得較大收益。如果售價低于此數(shù),雖能享受起征點照顧,卻只能獲取較低收益;如欲提高售價,則必須使價格高于137.34,否則,價格提高帶來的收益,將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。
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