合理定價(jià)規(guī)避土地增值稅

　　稅法規(guī)定：納稅人建造、出售的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，我們可以充分利用20%這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。

　　設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X（5%、7%、3%分別為營(yíng)業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加征收率）

　　如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為X=1.2（A+5.5%X），解得X＝1.2848A，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，即可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖也能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲得較低的收益。

　　如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。

　　設(shè)提高價(jià)格Y單位，則新的價(jià)格為X＋Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：A＋5.5%X+5.5%Y；房地產(chǎn)增值額為：X+Y－A－5.5%X－5.5%Y；繳納的土地增值稅為：30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）

　　企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足：Y>30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y>0.0971A。

　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1，800～1，900萬(wàn)元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房?jī)r(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤(rùn)？籌劃過程如下：

　　除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10%＋（200＋900）×20%＝1430（萬(wàn)元）

　?。?）公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848＝ 1837.264萬(wàn)元，此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元 （1837.264－1430－1837.264×5.5%）。當(dāng)價(jià)格定在1，800～1，837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。

　?。?）公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元（1430×0.0971）。即總房?jī)r(jià)至少要超過1，976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。

　　所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

　　通過稅收籌劃案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，千萬(wàn)不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)，反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。譬如：在稅收籌劃案例中1830萬(wàn)元的售價(jià)，能獲利299.35萬(wàn)元（1830－1430－1830×5.5%）；而1840萬(wàn)元的售價(jià)，只能獲利216.16萬(wàn)元（1840－1430－1840×5.5%）×（1－30%），雖然售價(jià)提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少83.19萬(wàn)元。