企業(yè)代理收費巧籌劃:合理節(jié)稅

來源: 編輯: 2007/02/15 10:12:06 字體:

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率,然后設(shè)法調(diào)整增值率。

  根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)的規(guī)定,對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用。

  企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響,但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本,也就會影響房地產(chǎn)的增值率,進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

  例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,取得土地使用權(quán)支付費用300萬元,土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費為120萬元,房地產(chǎn)出售價格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用為100萬元。

  方案一:如果企業(yè)將該費用單獨收取,則:

  該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+(300+800)×20%+120=1440(萬元);

  增值額為1740-1440=300(萬元);增值率為300÷1440×100%=20.83%;應(yīng)納土地增值稅300×30%=90(萬元)。

  方案二:如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價,則:

  該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+(300+800)×20%+120+100=1540(萬元);

  增值額為1740+100-1540=300(萬元);

  增值率為300÷1540×100%=19.48%,則不用繳納土地增值稅。

  可見,方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元,即如果將代收費用計入房價,將增加90萬元的收入(不考慮企業(yè)所得稅)。即使因取得100萬元代收費收入,相應(yīng)增加了5.5萬元(100×5.5%)的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加,不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費手續(xù)費等額外收益,也仍可以獲得84.5萬元(90-5.5)的收益。

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