房屋租金的合理避稅籌劃

　　2002年2月9日國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復》[國稅函（2002）146號]關(guān)于財產(chǎn)租賃所得計算個人所得稅時稅前扣除有關(guān)稅、費的次序問題，明確如下：

　　個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費用：

　?。?）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

　　（2）由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

　　（3）稅法規(guī)定的費用扣除標準。

　　[案例1]

　　2002年8月5日星期一早上，君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健在菜市場碰到以前的老鄰居王大爺，“王大爺，聽說你的孫子要結(jié)婚了，什么時候辦喜事？

　　可別忘了請我吃喜糖喲?！啊编蓿浅６悇?wù)師，這么早你也來買菜呀，我有件事正想找你幫忙呢。“

　　“什么事？您老說話！”

　　“是這樣的，你可能還不知道吧，我家的那3間老房子上月初租給別人了，租期為8個月，就是想收點兒租金為孫子辦喜事，現(xiàn)在房子有點漏水，你和建筑維修隊熟悉，等合同到期后請你找維修隊來幫我維修，好給我那孫子結(jié)婚住……”據(jù)王大爺介紹，主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)王大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應(yīng)納的稅費，及其他相關(guān)費用后，核定月應(yīng)納稅所得額為6000元，每月應(yīng)納個人所得稅1200元。王大爺于本月7日前向稅務(wù)機關(guān)繳納了第一個月的個人所得稅。

　　[籌劃思路]   2002年8月6日下午，君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健請維修隊的技術(shù)員經(jīng)過現(xiàn)場察看與測算，房屋維修費至少要9000元，只需一個星期的時間就可維修好，本月底前可以完工，不會影響房屋出租。

　　為此，君洋財務(wù)服務(wù)中心注冊稅務(wù)師常健建議王大爺馬上進行維修，這樣可以節(jié)約1800元稅款為孫子辦喜事。并將房屋出租期滿后維修與現(xiàn)在進行維修繳納個人所得稅進行了計算對比和詳細介紹。

　　[籌劃分析1]   房屋出租期滿后維修應(yīng)納個人所得稅的計算。

　　我國個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用20％的比例稅率。主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)王大爺出租房屋收取的房租收入及應(yīng)納稅費的情況，核定王大爺應(yīng)納稅所得額為6000元，每月應(yīng)納個人所得稅為：

　　6000元×20％＝1200元，即在12個月的房屋租賃期內(nèi)，王大爺總共應(yīng)納個人所得稅為：

　　1200元×8＝14400元。

　　[籌劃分析2]   現(xiàn)在進行房屋維修應(yīng)納個人所得稅的計算。依照個人所得稅法和國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（1994）089號文件規(guī)定：“納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減去規(guī)定費用和有關(guān)稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止?！?/p>

　　[籌劃結(jié)果]   王大爺房屋出租的期限還有近12個月的時間，如果現(xiàn)在動工維修，本月底前房屋即可維修好，假定維修費用為9000元，依照上述規(guī)定，這樣在今后11個月的納稅期限內(nèi)，其維修費用在計算征稅時可全部扣除完，從而節(jié)稅1800元。具體計算如下：

　　房屋租賃期的第2個月至第12個月，每月應(yīng)納稅所得額為：

　　6000元－800元＝5200元

　　每月應(yīng)納個人所得稅為：5200元×20％＝1040元

　　在房屋租賃期的第2個月至第12個月內(nèi)，累計可扣除房屋維修費為：

　　800元×11＝8800元

　　剩余的房屋維修費（9000元－8800元＝200元），則在房屋租賃期內(nèi)最后一個月中除，即最后一個月應(yīng)納稅所得額為：

　　6000元－200元＝5800元

　　應(yīng)納個人所得稅為：5800元×20％＝1160元

　　王大爺在出租房屋12個月的時間內(nèi)，實際繳納個人所得稅應(yīng)為：

　　1040×11＋1160＝12600元

　　計算結(jié)果表明，如果王大爺在房屋租賃期滿后再維修房屋，累計應(yīng)繳納個人所得稅14400元。而現(xiàn)在進行維修，在房屋租賃期滿時累計繳納個人所得稅12600元，節(jié)稅1800元。李稅務(wù)師特別提醒王大爺，在支付維修費時，一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時報經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核實，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后才能扣除。

　　為了解決學生住宿問題，某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某市內(nèi)一所大學新建了一棟學生公寓，以低于市場價格租給學生，每月收取租金兩萬元。該公司財務(wù)人員不清楚這筆租金要不要繳稅。

　　《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅?！薄稜I業(yè)稅稅目注解》中另有規(guī)定：租賃服務(wù)是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?？梢?，該房產(chǎn)開發(fā)公司向?qū)W生提供以出租房產(chǎn)使用權(quán)力為目的的租賃服務(wù)，是把房產(chǎn)有償提供給學生作為宿舍的房產(chǎn)出租行為。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第三款規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！钡谒臈l規(guī)定，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12％。根據(jù)《城建稅暫行條例》《征收教育費附加的暫行規(guī)定》[國發(fā)（1986）50號]和國務(wù)院《關(guān)于教育費附加征收問題的緊急通知》的有關(guān)條款規(guī)定：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人都是城建稅的納稅義務(wù)人，并要按規(guī)定繳納教育費附加。

　　綜上所述，該房產(chǎn)公司取得的學生公寓租金收入應(yīng)在服務(wù)業(yè)稅目中的租賃服務(wù)依5％的稅率繳納營業(yè)稅，依12％的稅率繳納房產(chǎn)稅；依7％的稅率和3％的附加率以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)繳納城建稅和教育費附加。`