圍繞房子的那些稅，如何承繼房產(chǎn)最經(jīng)濟(jì)？

樓市上漲十幾年，房產(chǎn)成為普通家庭最重要的財(cái)產(chǎn)。經(jīng)久不衰的調(diào)解類電視節(jié)目告訴你，處理不好房產(chǎn)問(wèn)題會(huì)給家庭帶來(lái)多少麻煩。隨著第一代獨(dú)生子女慢慢步入成家立業(yè)的年齡，在房產(chǎn)繼承問(wèn)題上，比起上一代多子女家庭少了很多紛爭(zhēng)。但這一代人的煩惱也是前人不曾遇到過(guò)的——呼之欲出的遺產(chǎn)稅成為橫在有產(chǎn)者心頭的達(dá)摩克里斯之劍。

中國(guó)至今為止沒(méi)有開(kāi)征遺產(chǎn)稅，但早在2004年9月，財(cái)政部就出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)遺產(chǎn)稅暫行條例(草案)》。草案出臺(tái)十年，一直沒(méi)施行，靴子十年尚未落地，真是名符其實(shí)的懸念。

《暫行條例》在2010年進(jìn)行了修訂。在2012年底深圳兩會(huì)期間，就曾有“深圳試點(diǎn)征收遺產(chǎn)稅”建言，經(jīng)社會(huì)發(fā)酵一度“成真”。此后，深圳市地稅局、深圳市市長(zhǎng)許勤相繼辟謠。2013年9月，國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓透露，征收遺產(chǎn)稅被寫(xiě)入十八屆三中全會(huì)文件草稿。這是業(yè)內(nèi)專家首次透露遺產(chǎn)稅進(jìn)程。

是不是意味著遺產(chǎn)稅開(kāi)征就在眼前？

“目前遺產(chǎn)繼承環(huán)節(jié)只涉及規(guī)費(fèi)，中國(guó)不會(huì)馬上開(kāi)征遺產(chǎn)稅。”上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院稅務(wù)教研組組長(zhǎng)、《百姓不繳糊涂稅》一書(shū)作者汪蔚青認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)中國(guó)出臺(tái)遺產(chǎn)稅的條件還不具備。

她分析道，開(kāi)征遺產(chǎn)稅之前，國(guó)家一定會(huì)先開(kāi)征贈(zèng)予稅。因?yàn)槿绻麤](méi)有贈(zèng)予稅，父母若在生前把房產(chǎn)饋贈(zèng)予子女，就能完全避開(kāi)遺產(chǎn)稅，會(huì)成為遺產(chǎn)稅設(shè)置上的一個(gè)非常大的漏洞，而目前中國(guó)還未有開(kāi)征贈(zèng)予稅的計(jì)劃。

“贈(zèng)予稅和遺產(chǎn)稅都是財(cái)產(chǎn)行為稅。與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的稅種，開(kāi)征的前提條件是設(shè)立嚴(yán)格的公民財(cái)產(chǎn)登記制度，目前物權(quán)實(shí)名登記、財(cái)產(chǎn)實(shí)名申報(bào)還不完整，沒(méi)有開(kāi)征遺產(chǎn)稅的制度準(zhǔn)備。”

就比如，各地房產(chǎn)信息不聯(lián)網(wǎng)，老百姓在A地買的房子，B地就查不到。被繼承人名下有多少財(cái)產(chǎn)還搞不清楚，遺產(chǎn)稅如何征收？呼吁多年的公務(wù)員財(cái)產(chǎn)登記制度尚未出臺(tái)，全體公民的財(cái)產(chǎn)又豈是一時(shí)半會(huì)兒算得清的？

遺產(chǎn)稅還很遠(yuǎn)，但老百姓在繼承房產(chǎn)時(shí)是不是什么稅都不用繳？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方主要涉及到的稅種是營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅和契稅。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得的房屋產(chǎn)權(quán)暫免征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)稅免征情形中有一類：房屋產(chǎn)權(quán)人去世后，依法繼承房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人受贈(zèng)房產(chǎn)，不征個(gè)人所得稅。因此通過(guò)繼承遺產(chǎn)獲得的房產(chǎn)，基本不涉及個(gè)人所得稅。另外，遺產(chǎn)繼承房產(chǎn)和土地，暫不征收契稅。

雖然繼承房產(chǎn)沒(méi)什么稅負(fù)成本，但考慮到遺產(chǎn)可能帶來(lái)的家庭糾紛及公證手續(xù)的繁瑣和費(fèi)用，越來(lái)越多老人選擇在生前處理房產(chǎn)，以饋贈(zèng)或買賣的方式將房產(chǎn)過(guò)戶給子女，提前了卻一件心事。以這兩種方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是不是更經(jīng)濟(jì)？

首先來(lái)看饋贈(zèng)。我國(guó)稅法對(duì)于個(gè)人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，或有償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，都暫免征收營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于無(wú)償受贈(zèng)房屋規(guī)定了三種不征個(gè)人所得稅的情形，除上述繼承情形以外，一種是房屋產(chǎn)權(quán)人將其名下房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。另一種，房屋產(chǎn)權(quán)人將其名下房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予對(duì)他承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

也就是說(shuō)，親屬之間贈(zèng)予房產(chǎn)基本不用繳個(gè)人所得稅，涉及的只有契稅。按照稅法對(duì)契稅的規(guī)定，以出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、交換發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地、房屋為征稅對(duì)象，承受的單位和個(gè)人為納稅人。稅率各地不同，一般為房產(chǎn)總值的3%-5%。

“父母以贈(zèng)予方式向子女轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在房產(chǎn)證上加子女的名字，涉及到變更產(chǎn)權(quán)持有人，除贈(zèng)予方和被贈(zèng)予方是夫妻關(guān)系外，其他關(guān)系都要繳納契稅。”汪蔚青說(shuō)。

如果以買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)呢？稅法規(guī)定，購(gòu)買不足五年的住房對(duì)外銷售，全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅；若持有超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，可以免征營(yíng)業(yè)稅。即便持有超過(guò)5年（含5年），但屬于非普通住房，在對(duì)外銷售時(shí)按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款和合理稅費(fèi)后的差額征收5%的營(yíng)業(yè)稅。

其次是個(gè)人所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上們并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。個(gè)人出售自有住房，按其收入額減去原值和合理費(fèi)用后按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

按照現(xiàn)行的政策，買賣房產(chǎn)征收個(gè)稅都是按照簡(jiǎn)易征收辦法。上海市的核定征收率為普通住房1%，非普通住房2%。

如果老人想轉(zhuǎn)給子女的房子“滿五唯一”，免征個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，也只涉及契稅部分。也就是說(shuō)，如果是“滿五唯一”住宅，老人選擇百年之后由子女繼承，基本是零稅負(fù)；在生前通過(guò)贈(zèng)予或買賣轉(zhuǎn)給子女，也只涉及契稅。

表面上來(lái)看，三種處理方式涉及的稅負(fù)成本相近，但汪蔚青表示，實(shí)質(zhì)上差別可不小。“老百姓在處理老人房產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題時(shí)，不僅要考慮眼前的房產(chǎn)受讓環(huán)節(jié)，還要考慮以后房產(chǎn)處置的問(wèn)題。”

子女獲得老人的房產(chǎn)后，未必會(huì)持有一輩子，很可能會(huì)在幾年后出手，這時(shí)差別就體現(xiàn)出來(lái)了。如果當(dāng)初子女的房產(chǎn)是通過(guò)繼承和贈(zèng)予獲得，將受贈(zèng)房產(chǎn)出售，就會(huì)因?yàn)槿〉梅慨a(chǎn)沒(méi)有成本，面臨全額繳納相關(guān)稅金的情況。

買賣房產(chǎn)時(shí)個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅都有差額征收的規(guī)定，所謂差額征收，就是以賣房獲得收益扣除取得房產(chǎn)付出的成本，作為稅基。

“我們現(xiàn)在征收個(gè)人所得稅是采取簡(jiǎn)易辦法，征收房產(chǎn)全額的1%-2%。但這是一種稅收優(yōu)惠，并不是常態(tài)，如果哪一天取消簡(jiǎn)易辦法，恢復(fù)按照差額20%征收，那么你如果繼承一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，以300萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了，因?yàn)楂@得成本為零，那就要繳60萬(wàn)元的個(gè)稅。”汪蔚青說(shuō)。在營(yíng)業(yè)稅部分，對(duì)于非普通住房也是按照差額征收。

如果通過(guò)買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，子女為獲得房產(chǎn)付出一定成本，比如以300萬(wàn)向父母買下房子，即便將來(lái)以350萬(wàn)賣出，差額只有50萬(wàn)，稅基要小得多。比較起來(lái)，以買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)更安全，可以減少受讓者的后顧之憂。

“老百姓要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的繳稅規(guī)劃，不僅要考慮眼前的繳稅問(wèn)題，還要考慮下一步。因?yàn)槟銦o(wú)法判斷未來(lái)稅法走勢(shì)，所以要提前做好準(zhǔn)備。”汪蔚青說(shuō)。

關(guān)于婚房的稅

在獨(dú)生子女家庭，無(wú)論是將房子贈(zèng)予子女，還是拿出積蓄為子女買新房，大部分父母都毫無(wú)怨言。但有一個(gè)無(wú)法回避的尷尬問(wèn)題，子女成家以后，房產(chǎn)會(huì)不會(huì)被分走一半？

很多婆婆都有過(guò)這樣的躊躇，為成年兒子買婚房要不要加兒媳名字？新婚姻法規(guī)定，男方婚前房產(chǎn)，且房產(chǎn)證上沒(méi)有女方名字，如果婚姻發(fā)生變化，女方對(duì)房產(chǎn)沒(méi)有權(quán)利。因此女方家長(zhǎng)往往竭力爭(zhēng)取一個(gè)名字，而男方家長(zhǎng)又在居高不下的離婚率面前寸土不讓，平白攪黃了很多姻緣。

然而，很多人沒(méi)有想到，堅(jiān)守產(chǎn)權(quán)證的代價(jià)可能不僅是心中的疙瘩，還要付出每年成千上萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

上海是房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，按照規(guī)定，家庭購(gòu)買第二套住房，如果原住房加上新購(gòu)房面積，超過(guò)家庭人均60平方米，就要每年繳納房產(chǎn)稅。2013年應(yīng)稅住房房?jī)r(jià)低于27740元/平方米（上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格的兩倍）的，房產(chǎn)稅稅率減為0.4%，房?jī)r(jià)高于27740元稅率為0.6%。

舉個(gè)例子，如果老兩口原有一套130平方米的房子，另買一套120平方米的住宅，單價(jià)在30000元/平方米，應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率=(元/年)。

那如果上海家長(zhǎng)在原有住房之外，為兒子買一套婚房，算不算二套房？要不要繳房產(chǎn)稅？

汪蔚青表示，按照《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新購(gòu)住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

所以，如果家長(zhǎng)是給兒子買婚房，目前不用繳房產(chǎn)稅。但兒子領(lǐng)取結(jié)婚證后，產(chǎn)權(quán)直接登記在小夫妻兩個(gè)人名下。

如果第二套房是在兒子婚前買的，結(jié)婚后加上女方名字，是不是還要繼續(xù)交房產(chǎn)稅？

按照現(xiàn)行稅法，居民家庭住房情況會(huì)發(fā)生各種變化，凡這種變化涉及應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅納稅事項(xiàng)調(diào)整的，居民可以向住房所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，從地方稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定的第二個(gè)月起可以調(diào)整納稅。

也就是說(shuō)，如果子女結(jié)婚后，婚房的住房情況變了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新購(gòu)住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房”的條件，依然可以暫免征收房產(chǎn)稅。

將“二套房”變成“婚房”，省下一年幾千上萬(wàn)的房產(chǎn)稅支出，其實(shí)只要在房產(chǎn)證上添加子女配偶的名字，這件事并不用付出多少稅負(fù)成本。因?yàn)榘凑铡敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

“為什么夫妻之間在房產(chǎn)證上變更名字不用繳契稅？因?yàn)榘凑辗ɡ?，夫妻之間財(cái)產(chǎn)權(quán)和父母子女之間的權(quán)利是不同的，夫妻之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)是平等的。”汪蔚青解釋說(shuō)。

但是，的確也有一些現(xiàn)實(shí)主義的父母，情愿付出每年上萬(wàn)元房產(chǎn)稅的代價(jià)，也堅(jiān)持不在產(chǎn)權(quán)證上加上媳婦的名字。而這種做法，是對(duì)孩子婚姻的破壞還是保障，倒也見(jiàn)仁見(jiàn)智。

房屋出租：房客要用稅保護(hù)自己

在目前“租售比”失衡的情況下，靠出租房產(chǎn)獲得的回報(bào)只能說(shuō)聊勝于無(wú)。因此很多人都不愿意在這塊不大的蛋糕中再分一塊去繳稅。

事實(shí)上，房屋出租環(huán)節(jié)涉及到多個(gè)稅種。汪蔚青介紹，各地在不動(dòng)產(chǎn)出租方面的稅收政策有比較大的差異，不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)不同，持有人不同，承擔(dān)的稅負(fù)也有很大的差異。

按照上海市規(guī)定，個(gè)人出租商品房，統(tǒng)一按照5%綜合征收率繳納稅金。在北京，如果出租的房屋是商鋪，就涉及到營(yíng)業(yè)稅征收。2011年?duì)I業(yè)稅起征點(diǎn)上調(diào)至20000元，如果租房月收入高于20000元，按照各地的綜合征收率征稅，北京是12%。如果月租低于營(yíng)業(yè)額起征點(diǎn)，則不用繳納營(yíng)業(yè)稅，只征收包含房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的其他稅種，北京征收率是7%。

在沒(méi)有指定綜合征收率的地區(qū)，需要按租金收入12%繳納房產(chǎn)稅，1%-7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，堤防費(fèi)1%，個(gè)人所得稅在扣除營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅金和合理的修繕費(fèi)之后，減除20%，然后按20%繳納。

這些七七八八加起來(lái)占到租金的兩至三成，因此很少人愿意主動(dòng)報(bào)稅。在實(shí)際情況下，除非租客需要報(bào)賬，房東才會(huì)去稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票，并且繳納稅金。

然而，房東在租賃環(huán)節(jié)避稅，后果往往會(huì)讓租客承擔(dān)。在房產(chǎn)交易中心備案的租賃協(xié)議足以抵抗買賣協(xié)議，保障租客的利益。而出于避稅理由，很少有中介會(huì)建議租賃雙方去房地產(chǎn)交易中心登記備案，因此造成私下簽署的租賃協(xié)議效力很弱，違約率很高。房東很容易任意抬價(jià)，或者在市場(chǎng)上漲時(shí)選擇出售租賃中的房屋，租客缺乏安全感。

普通人覺(jué)得處理房屋出租的繳稅問(wèn)題很麻煩，而深諳稅法的人卻不這么認(rèn)為，他們甚至?xí)米赓U協(xié)議以時(shí)間換空間的方式來(lái)降低房產(chǎn)交易中的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。“持有不滿5年的房產(chǎn)交易時(shí)，有些人為了規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，雙方在簽署房產(chǎn)買賣協(xié)議時(shí)，會(huì)先簽署一份租賃協(xié)議，租期超過(guò)上家持有房產(chǎn)滿5年的時(shí)間點(diǎn)，并且在房地產(chǎn)交易中心備案。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)合同法第二百二十九條的規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即買賣不破租賃。所以到了交易時(shí)間點(diǎn)，上家如果想跳價(jià)把房子賣給其他人，只要租客不同意，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。”汪蔚青說(shuō)。