昨日最值得關(guān)注的信息是深圳市出臺(tái)四項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，受其影響近期走勢(shì)強(qiáng)勁的深圳房地產(chǎn)股出現(xiàn)調(diào)整，華僑城下跌3.97%，萬(wàn)科B下跌1.64%，金地集團(tuán)上漲0.35%，招商地產(chǎn)上漲0.42%。

　　四項(xiàng)調(diào)控政策意在警示炒房

　　深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局日前出臺(tái)四條措施，調(diào)控近期房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。其中包括：認(rèn)購(gòu)書必須從國(guó)土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本，商品房項(xiàng)目必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷售，新開(kāi)樓盤不得提前登記、集中開(kāi)盤、分期銷售，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房。

　　我們認(rèn)為，這四項(xiàng)措施的影響有以下幾點(diǎn)：其一，措施本身主要目的在于限制發(fā)展商和中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)哄抬房?jī)r(jià)，降低炒房氣氛；其二，就實(shí)質(zhì)而言，四項(xiàng)措施的警示意義更大。因?yàn)檎嬲龑?duì)投資需求形成打擊的是提高首付比例，此次并沒(méi)有出臺(tái)此項(xiàng)措施。如果價(jià)格進(jìn)一步快速攀升，進(jìn)一步的調(diào)控措施顯然將出臺(tái)。

　　對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司是中長(zhǎng)期利好

　　從收入房?jī)r(jià)比的情況來(lái)看，深圳房產(chǎn)的價(jià)值處在全國(guó)前列，從租金房?jī)r(jià)比的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)大幅上漲后關(guān)外部分商品房的租金房?jī)r(jià)比在8%左右，關(guān)內(nèi)在6%左右。另外，這一收益率和股市分紅收益率相比，基本相當(dāng)。但考慮到房產(chǎn)投資上，銀行可以提供70%的貸款支持，而股市沒(méi)有，所以，房產(chǎn)投資有個(gè)乘數(shù)效應(yīng)，收益率應(yīng)當(dāng)再乘以3，也就是實(shí)際的年租金收益達(dá)到21%。

　　深圳市出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控措施，有利于形成一個(gè)穩(wěn)中有升的良好市場(chǎng)氛圍。房地產(chǎn)調(diào)控政策短期可能對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)形成抑制作用，但并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅調(diào)整。

　　深圳地產(chǎn)股具顯著投資價(jià)值

　　目前深圳房地產(chǎn)股票本身估值水平不高。從價(jià)格水平看，萬(wàn)科A基于2005年業(yè)績(jī)的市盈率為11.57倍，2006年在10倍左右；招商地產(chǎn)基于2005年業(yè)績(jī)的動(dòng)態(tài)市盈率為15倍，2006年的為12倍；金地集團(tuán)2005年為12倍，2006年為9.8倍。顯然，這些公司的估值水平低于H股同類品種，具有明顯的投資價(jià)值。

　　考慮到人民幣升值因素，以及國(guó)內(nèi)資源價(jià)格低估的因素，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮局面會(huì)中長(zhǎng)期保持，而房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望獲得持續(xù)的高增長(zhǎng)。在此背景下，地產(chǎn)股尤其是估值偏低的深圳地產(chǎn)股具有顯著的投資價(jià)值。