房產(chǎn)稅怎么征，主要涉及四個方面，一是面積，二是價格，三是稅率，四是對存量還是增量征收。
我們目前只能以上海重慶的試點方案做參考，來討論房產(chǎn)稅怎么征的問題。1986年房產(chǎn)稅暫行條例之所以對經(jīng)營性房產(chǎn)和出租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，是因為這兩類房屋都有經(jīng)營性收益。在征收時，也只是針對其收益部分，按照房產(chǎn)余值或出租收入計算繳納，因此房產(chǎn)稅調(diào)整將征收對象擴大到所有房產(chǎn)之后，仍然應(yīng)該依據(jù)前此立法本意扣除基本住房需求之后，對超出部分征房產(chǎn)稅。對此，主張取消免征面積把房產(chǎn)稅擴大到所有房屋面積是沒有依據(jù)的，也是損害老百姓權(quán)益的，除非將來稅費歸并成為統(tǒng)一的物業(yè)稅。至于免征面積應(yīng)該多大，目前說法做法差異較大，上海規(guī)定為人均建筑面積60平方米，重慶規(guī)定開征前已購180平方米、開征后新購110平方米以內(nèi)免征。前不久有人主張以人均40平方米為免征面積，迎來網(wǎng)民一片怒罵。其實，上海的標(biāo)準(zhǔn)還要高些�？紤]到人地矛盾以及貧富不均等問題，免征面積不宜過高也不宜過低，但要有一定的前瞻性，上海的標(biāo)準(zhǔn)也許可以考慮。
1986年條例規(guī)定按租金收入或房產(chǎn)原值一次性扣除10%-30%之后的余值計征，試點期間，上海暫按當(dāng)年市場交易價打七折，重慶則按當(dāng)年市場交易價不打折，重慶嚴(yán)于上海。如，上海市2011年新建商品住宅平均銷售價格為每平方米13448元，此均價兩倍就是26896元。而剔除保障性住房后，2011年新建市場化商品房均價也就每平方米21584元，假設(shè)2012年新建市場化商品房價格上漲5%（2011年只比上年漲2.8%），就是22663元，再打七折，也就15864元，低于應(yīng)稅價格一萬多元。重慶按照前兩年均價算，一般來說，第二年比第一年房價要高，兩年平均后，就會比上年均價低不少，但由于交易價不打折，所以按此價格標(biāo)準(zhǔn)征收的面可能要比上海寬些。如果不考慮面積因素，按這樣的價格征房產(chǎn)稅意義不大，因此將來可以考慮降低倍數(shù)不打折。
至于稅率，1986年條例規(guī)定依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。這與試點后的稅率誰高誰低還不好比較。我們只能將上海與重慶做一比較，并將此稅率與房價上漲幅度做些比較。上海試點規(guī)定，市場交易價打七折后，超過上年新建商品房銷售均價兩倍的按0.6%計征，低于兩倍按0.4%計征，但實際上很多房子都在兩倍以下。重慶試點規(guī)定，交易價不打折，稅率按高于前兩年新建商品房銷售均價不同的倍數(shù)從0.5%、1%到1.5%不等。顯然，上海稅率較低、征收面小，重慶相對要高些，而且看上去對高價商品房更不利。但事實上，正如上海一樣，高倍數(shù)超過均價的商品房數(shù)量并不很多，而且即使實行累進(jìn)稅率，房價越高也越有利。如按照重慶規(guī)定，假設(shè)前兩年均價為每平方米1萬元，漲了四倍，就是4萬元，不打折按最高稅率1.2%征收，也就是每平方米480元。因此，將來的稅率或許應(yīng)該比上海、重慶都要高些，而且可以參考重慶的累進(jìn)稅率，不僅倍數(shù)越高稅率越高，而且面積越大稅率越高，這樣才能起到縮小貧富差距、抑制過度消費和過多占用土地資源的作用。
是對存量房還是增量房或者所有房屋都征房產(chǎn)稅，目前也有爭論。上海的做法是將存量房和新購房屋加在一起算的，實際是將同一家庭的所有住房都算在內(nèi)了，只不過扣除了人均面積60平方米。而重慶是把存量和增量分開的，對試點以前存量住宅，只要在180平方米以內(nèi)的均免征；對新購住房超出100平方米以外才開征。顯然，重慶做法更有利于擁有存量房的人，上海在保障基本住房需求之外一視同仁的做法比較公平，住房面積標(biāo)準(zhǔn)也相對較高，將來不妨參照上海辦法征收。
