2013年會(huì)不會(huì)是樓市拐點(diǎn)？這是個(gè)令購房人困惑而讓開發(fā)商期待的話題。自今年3月以來不少城市陸續(xù)出現(xiàn)了銷售緩慢回升、房價(jià)小幅上漲的局面。房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)走到觸底反彈的階段，“升溫”“漲價(jià)”會(huì)不會(huì)成為明年樓市的關(guān)鍵詞？政府調(diào)控還有哪些后續(xù)高招，房產(chǎn)稅明年會(huì)不會(huì)全面開征？在昨天的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇上，十位國內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家就這些百姓關(guān)注的話題，進(jìn)行了深入討論。
而對(duì)于有學(xué)者約賭任志強(qiáng)房價(jià)上漲就裸奔，社科院報(bào)告稱人均住房超過40平方米建議開征房產(chǎn)稅等熱點(diǎn)話題，與會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也進(jìn)行了評(píng)說與回應(yīng)。
說今年調(diào)控
持續(xù)低迷了兩年的房地產(chǎn)市場在2012年似乎逐步走出了陰霾，調(diào)控重拳的影響力漸漸被消化，如何看待今年的樓市發(fā)展？宏觀調(diào)控的成果究竟該如何評(píng)價(jià)？
結(jié)論一：調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)
劉洪玉認(rèn)為，基本上學(xué)界已形成一個(gè)共識(shí)，就是部分實(shí)現(xiàn)了或者說基本實(shí)現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)。“最開始主要是為了抑制房價(jià)過快上漲。并加大保障性住房建設(shè)，現(xiàn)在房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，從保障性住房建設(shè)的數(shù)量目標(biāo)來看，完成得也不錯(cuò)。”
賈生華認(rèn)為，房價(jià)調(diào)控已初見成效，從數(shù)據(jù)來看，國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的70個(gè)城市中，50個(gè)城市同比下降了，并且持續(xù)了大半年。
倪鵬飛也肯定了調(diào)控的成果，今年商品房市場價(jià)格出現(xiàn)下降，保障房目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長也實(shí)現(xiàn)了7%以上的增長。但要高度警惕當(dāng)前的房地產(chǎn)變化，從10月份以來，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)都有回暖和反彈的趨勢，所以應(yīng)該高度重視。
結(jié)論二：房價(jià)合理任重道遠(yuǎn)
雖然調(diào)控成果得到了經(jīng)濟(jì)學(xué)家的肯定，但大家也認(rèn)為，房價(jià)的合理依然任重道遠(yuǎn)。賈生華指出，溫總理在2012年反復(fù)強(qiáng)調(diào)要讓房價(jià)合理回歸，所謂合理，一個(gè)是老百姓要買得起，另一個(gè)是開發(fā)商有合理的利潤能夠造得出。“我們從浙江省調(diào)研情況來看，目前房價(jià)收入比仍然是高的，老百姓依然買不起。”
劉洪玉也同意調(diào)控任重道遠(yuǎn)的觀點(diǎn)，“房價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，是用了很多行政性的手段，這些手段不可能長期持續(xù)性地用下去，時(shí)間越長，將來調(diào)整可能就越難。還有保障性住房的分配問題，我們發(fā)現(xiàn)房子的數(shù)量是有了，但是區(qū)位的分布和人們的需要之間還有一些差異，不能很好地滿足人民的需要，可能也還有一個(gè)過程。”
而對(duì)于目前調(diào)控的“短板”，高波分析認(rèn)為，“思考過去的調(diào)控，我們很多措施是屬于短期化的，比如說限購，這一輪房價(jià)得到壓縮，實(shí)際上不是限購起到的主要，主要是限貸。我想純粹的行政性的手段，應(yīng)該迅速退出，不應(yīng)該讓它長期化、制度化。所以說我們需要很好地建立一些真正意義上的措施，建立房地產(chǎn)市場和中國宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的長效機(jī)制。”
倪鵬飛也強(qiáng)調(diào)，“目前國家通過抑制措施爭取時(shí)間、爭取空間，加快住房制度改革，最終形成完善的市場調(diào)節(jié)，那時(shí)候形成的穩(wěn)定健康才是真正的穩(wěn)定健康。”
說明年樓市
今年下半年以來，由于銷售量的回升，不斷有專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出，“房地產(chǎn)最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”。2010年史上最嚴(yán)樓市宏觀調(diào)控的影響力是否已經(jīng)接近尾聲？2013年是不是樓市拐點(diǎn)？
明年中國經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)向好
房地產(chǎn)市場發(fā)展，定然離不開宏觀經(jīng)濟(jì)大背景的影響。對(duì)明年經(jīng)濟(jì)，大家普遍很有信心。
裴長洪指出，總體來看，雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還沒有開，但是習(xí)近平總書記最近幾次公開講話，基本上表明了經(jīng)濟(jì)工作指導(dǎo)方針是穩(wěn)中求進(jìn)，明年大概還是這個(gè)基調(diào)。通過這種宏觀調(diào)控的合理安排，明年的經(jīng)濟(jì)增長估計(jì)還是能夠達(dá)到平穩(wěn)較快增長的目標(biāo)。此外，從世界經(jīng)濟(jì)來看，可以用一句話概括，好不了也垮不了，對(duì)中國不會(huì)有太多不利影響。所以總體來講，明年要保持7%-7.5%的增長比例，基本上沒有問題，而且可以不用考慮房地產(chǎn)的因素。
賈康認(rèn)為，明年如果粗線條預(yù)測，一季度的指標(biāo)會(huì)比較好看，也將進(jìn)一步提振市場信心。因?yàn)榻衲晁募径戎谆厣永m(xù)了慣性，再加上上半年屢次出臺(tái)相關(guān)拉動(dòng)政策，特別是6月份兩次降低利率的措施，有拖拽的力量。如果沒有特別的意外因素加入，明年整個(gè)GDP增長速度應(yīng)該比今年水平要高一些，有望在2013年延續(xù)又好又快的發(fā)展勢頭。
丁任重也認(rèn)為，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)是"L"形發(fā)展。“今年經(jīng)濟(jì)不會(huì)低于7.5%，明年也會(huì)繼續(xù)向好，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中求進(jìn)應(yīng)該會(huì)實(shí)現(xiàn)。”
樓市慎言“拐點(diǎn)”，明年復(fù)蘇應(yīng)無懸念
雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍看好明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否迎來“拐點(diǎn)”，還是出現(xiàn)了分歧。
王洪衛(wèi)并不贊同樓市已走入上行通道的說法，他說，“如果限購政策不變，我覺得這輪的反彈仍然是下降通道當(dāng)中的短期反彈，除非金融政策、稅收政策有改變。”他表示，今年下半年開始的反彈是建立在庫存房越來越多的基礎(chǔ)上，雖然價(jià)格在漲，但一些城市未銷售的庫存也越來越多，實(shí)際上房產(chǎn)商靠資金鏈支撐下來，并沒有真正過上好日子。
賈生華的觀點(diǎn)要較為樂觀。“我覺得明年的經(jīng)濟(jì)會(huì)比今年好，房地產(chǎn)也會(huì)比今年好，無論成交量還是成交價(jià)格。”高波從周期性的角度進(jìn)行了分析，他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資存在12年的中周期和3年的短周期，2010、2011、2012年正好形成了3年短周期。“這三年已經(jīng)見底了。如果說周期是一種規(guī)律的話，意味著2013年是新一輪周期的開始，明年投資的增長會(huì)比今年高。更重要的是，開發(fā)商開始有信心了，表現(xiàn)在第四季度土地賣得比較好。2013年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇已沒有懸念，無論是投資還是房價(jià)。”
說房價(jià)漲跌
去年底以來“跌跌不休”的房價(jià)在今年上半年止跌回穩(wěn)，就在很多人看漲明年房價(jià)之時(shí)，看跌的人也不少。前不久，北京一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者還在微博上和地產(chǎn)名人任志強(qiáng)約賭，如果明年房價(jià)上漲，就到長安街上裸奔十公里。明年房價(jià)漲還是跌？
“明年三月房價(jià)暴漲”是謠言
倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)重要方面是完善新聞發(fā)言人制度，嚴(yán)懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作，“明年三月房價(jià)暴漲就是一個(gè)謠言！”
確實(shí)，論壇上的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們大多對(duì)明年房價(jià)持謹(jǐn)慎態(tài)度，可能上漲，但絕不可能大漲。賈生華表示，現(xiàn)在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城市房價(jià)數(shù)據(jù)，環(huán)比上漲的城市多一點(diǎn)，同比是下降的多。到明年基數(shù)變了以后，很可能二季度開始，全國70城市顯示的價(jià)格同比上漲就會(huì)增加，但是不會(huì)大幅度地上漲，所以還是要加強(qiáng)價(jià)格的調(diào)控。
高波也認(rèn)為，房價(jià)明年會(huì)復(fù)蘇，但“不贊成反彈，更不贊成爆發(fā)性反彈”。
不同城市漲跌不均衡
同時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們也指出，中國地域廣闊，一個(gè)簡單的“漲”、“跌”無法涵蓋所有城市。明年，不同的城市也會(huì)苦樂不均。賈康認(rèn)為，就是70個(gè)代表城市里面的，各家的情況也不一樣。比如北京，今年前11月，北京商品住宅新開工面積下降40.5%，同期銷售面積卻增長了52.7%.假定后面沒有新的填補(bǔ)，將不利于市場的穩(wěn)定，“供不應(yīng)求會(huì)不會(huì)讓已經(jīng)開始活躍起來的商品房市場價(jià)格上揚(yáng)？”賈康還談道，有媒體報(bào)道，北京某些地方已出現(xiàn)房價(jià)的激增，比如有人手上有三套房子，已經(jīng)有人要買了，但現(xiàn)在賣家突然決定將其中兩套持房待漲，另外一套由220多萬元一下子沖到300萬元。但賈康強(qiáng)調(diào)，北京的情況絕對(duì)不能套到全國去，要一類一類城市專門分析。
正常的房價(jià)應(yīng)體現(xiàn)三個(gè)“低于”
合理的房價(jià)應(yīng)維持什么水平，楊繼瑞給出了他的答案。“我們的房價(jià)必須控制在低于GDP增長水平，低于CPI的漲幅，低于老百姓收入增長的幅度，只要這三個(gè)低于，我認(rèn)為就是正常的。”同時(shí)，他明確表示，中國的房地產(chǎn)2013年肯定具有內(nèi)生性的復(fù)蘇或者反彈的動(dòng)力和沖動(dòng)，但是絕不可能出現(xiàn)比較明顯的價(jià)格回升，因?yàn)樾乱粚谜^對(duì)不會(huì)讓房價(jià)出現(xiàn)暴漲，會(huì)把房地產(chǎn)沖動(dòng)的、高昂的勢頭壓下去。
說房產(chǎn)稅
今年有關(guān)房產(chǎn)稅的消息接連不斷，湖南湖北也傳出了正在制定試點(diǎn)方案的消息，社科院還提出了住房人均40平方米以上征稅的建議。明年，房產(chǎn)稅全面開征的可能性究竟有多大？
為什么提出人均住房40平方米以上征稅
前不久，社科院發(fā)布報(bào)告稱，人均住房面積40平方米以上建議開征房產(chǎn)稅。此言一出，立刻引來反對(duì)聲一片。昨天，高培勇對(duì)40平方米以上征稅進(jìn)行了解釋和回應(yīng)。
高培勇表示，其實(shí)方案上原本還有40-60平方米的選擇，但為了測試公眾的接受程度，最終公開了40平方米的建議起征點(diǎn)。他說，“房產(chǎn)稅的免征額一定要和住房保障的水平相對(duì)應(yīng)�，F(xiàn)在大量住房是戶均90平方米，按戶均三口人來算的話，大概是人均30平方米左右，或者再多一點(diǎn)。結(jié)果報(bào)告公布后，新華網(wǎng)做出的調(diào)查結(jié)果是，60%以上是持反對(duì)態(tài)度，持贊成態(tài)度的只是少數(shù)。我的判斷是，起碼在這60%人當(dāng)中，他們的戶均住房面積肯定超過了120平方米。所以，開征房產(chǎn)稅首先遇到的一大難題是既得利益格局的阻礙，怎么化解既得利益格局的阻礙，讓房產(chǎn)稅能夠在中國得到運(yùn)行，得先解決這個(gè)問題。”
很多市民反對(duì)40平方米以上征稅，其原因還在于一些單身人士購房或小兩口買房的現(xiàn)象，是不是單身漢買個(gè)四五十平方米的小公寓也要征稅，或者為了增加免征面積，新婚小夫妻抓緊時(shí)間生個(gè)娃？對(duì)此，高培勇解釋說，不應(yīng)該狹隘地看待人均40平方米的杠杠，“也可以按家庭來征，人均40平方米就是家庭120平方米。其實(shí)是一個(gè)概念。”
何時(shí)開征，要看兩個(gè)指標(biāo)
至于明年會(huì)不會(huì)開征，賈康認(rèn)為，討論房產(chǎn)稅時(shí)間表沒有意義，一定要等有關(guān)管理部門做權(quán)威發(fā)布。此前很多次的猜測，沒有一次被證實(shí)。
高培勇認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征的時(shí)間，首先要解決百姓的接受問題�？梢允菨u進(jìn)式的，也可以采取正面宣傳與另外的約束性措施并進(jìn)的辦法。同時(shí)，還要解決稅務(wù)部門征管機(jī)制的問題。“目前稅務(wù)部門更多的適應(yīng)對(duì)企業(yè)收稅而不適應(yīng)對(duì)個(gè)人收稅，如果解決這兩個(gè)方面的問題，房產(chǎn)稅落地才是指日可待的事情。問什么時(shí)候開征，就看這兩個(gè)指標(biāo)是否成熟。”
房產(chǎn)稅是讓富人多做貢獻(xiàn)
高培勇指出，房產(chǎn)稅是必須要征的。“在中國這塊土地上，個(gè)高的人和個(gè)矮的人交同樣的稅，或者個(gè)矮的人比個(gè)高的人還要多交稅。我們現(xiàn)在交稅分擔(dān)的依據(jù)就是消費(fèi)，誰消費(fèi)得多，誰就多交稅，跟收入沒有太大的關(guān)系。我讓學(xué)生做了一個(gè)調(diào)研，哪些國家不對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)征稅，中國是少數(shù)幾個(gè)國家之一，這和我們的經(jīng)濟(jì)地位和發(fā)展方向幾乎是不相匹配的。就目前整個(gè)稅收的分?jǐn)倷C(jī)制而言，我們更多的是一種累退稅的機(jī)制，收入越高的人，稅收和收入之比反而較低。相比之下，物業(yè)費(fèi)最起碼是按照住房的建筑面積來分?jǐn)�，還更合理一些。所以，中國必須得有財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅就是財(cái)產(chǎn)稅的一種，但前提不是簡單的增加財(cái)產(chǎn)稅，而是要降低間接稅的同時(shí)增加直接稅，是讓稅制合理，而不是增加負(fù)擔(dān)。”
賈康也認(rèn)為，房產(chǎn)稅不能包打天下，但它的正面意義至少有四點(diǎn)：它是房地產(chǎn)健康發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必備要素之一；它是優(yōu)化收入分配，財(cái)產(chǎn)再分配的重要機(jī)制；它是中國稅制改革的重要一環(huán)；它能給地方稅體系建設(shè)提供穩(wěn)定的收入來源。
房產(chǎn)稅不是降房價(jià)的手段
目前，仍有不少市民寄希望于通過房產(chǎn)稅來降房價(jià)，昨天的論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家再次進(jìn)行了澄清。王洪衛(wèi)指出，房產(chǎn)稅跟房價(jià)無關(guān)。美國開征時(shí)，房價(jià)漲了，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅專項(xiàng)用于環(huán)境的改善，居住條件好了。而日本開征后，房價(jià)跌了。事實(shí)上，房產(chǎn)稅不是降房價(jià)的手段。
劉洪玉也認(rèn)為，房產(chǎn)稅是一個(gè)長期的制度建設(shè)，不是用來短期干預(yù)市場的工具。“香港房產(chǎn)稅叫差賞，意思是給當(dāng)差的、警察等等發(fā)工資的錢。歐美也是這個(gè)概念，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅是居民購買公共服務(wù)所花的成本。出了家門，在小區(qū)的范圍里要交物業(yè)費(fèi)，出了小區(qū)在社會(huì)上享受公共服務(wù)，要交物業(yè)稅。比如說在美國，空置的房子還可以去申請(qǐng)減免，因?yàn)闆]有使用公共服務(wù)。但我們房產(chǎn)稅調(diào)控的目標(biāo)方向是不太一樣的。將來可能最關(guān)鍵的問題是大家靜下心來思考物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）會(huì)發(fā)生什么作用，不用讓它跟市場有太多的聯(lián)想。”
說“住有所居”
十八大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人們過上更好生活，并且提出了住房保障體系基本形成的新要求。那么怎樣才能算上是住有所居，如何才能實(shí)現(xiàn)住有所居？
樂居、康居、安居都是住有所居
如何理解住有所居，丁任重認(rèn)為要區(qū)分兩個(gè)觀念：人人有住房和人人有房住。“人人有住房，是保證每個(gè)人都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人人有房住，就是人人都有房子住，但不一定是你的產(chǎn)權(quán)。世界上任何國家都無法做到人人有住房，在最發(fā)達(dá)的美國，有獨(dú)立住房的也只占了68%，32%是靠政府和社會(huì)提供住房，所以我們追求的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是人人有房住。”
倪鵬飛指出，收入層次、就業(yè)和家庭不一樣，住有所居的表現(xiàn)就不一樣。“如果把家庭分成三層次來說，高收入家庭，我們鼓勵(lì)他實(shí)現(xiàn)樂居，主要形式是購買。第二是中等收入家庭，我們提出的是康居的目標(biāo)。第三是中低收入家庭，屬于安居的層面，主要是在政府的幫助下實(shí)現(xiàn)，他可以租房子，比如公租房，有條件的也可以有產(chǎn)權(quán)房，比如通過棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)安居的目標(biāo)。”
對(duì)這三個(gè)層次，楊繼瑞進(jìn)一步建議道，“高端的，就要高計(jì)價(jià)、高配套、高稅收，這一塊應(yīng)該是放開的。第二塊是普通商品房，這一塊我們主張土地出讓時(shí)向下競房價(jià)，向上競地價(jià)，保證房價(jià)讓中等收入家庭能夠買得起。第三塊是保障性住房，普通租賃房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房三位一體，對(duì)低收入人群，政府可以給予適當(dāng)?shù)淖饨鹧a(bǔ)助，甚至還可以補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。對(duì)于愿意購買的，購買以后就變成了經(jīng)濟(jì)適用房。但是這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房一定是封閉運(yùn)行，沒有尋租空間，即使要賣也要賣給保障房中心。”
商品房調(diào)控：不能讓富人“搭便車”
要實(shí)現(xiàn)住有所居，楊繼瑞建議一定要讓保障房跟商品房建一個(gè)橋歸橋、路歸路的調(diào)控機(jī)制，“就像交通一樣，我主張政府管住地鐵、公交、出租車不漲價(jià)，至于奔馳、寶馬怎么漲價(jià)，讓廠商和消費(fèi)者去博弈，這樣才能建立一個(gè)比較好的、和諧的居住機(jī)制，富人有錢可以買好房子，但是你要交更多的稅，付出更多的代價(jià)，為社會(huì)多做貢獻(xiàn)�，F(xiàn)在反過來了，富人搭了便車，調(diào)控之后，富人買得多，窮人買不起。所以將來應(yīng)該要分類調(diào)控。”
保障房建設(shè)：要讓外來人口“接地氣”
對(duì)于保障房建設(shè)，高培勇表示，在城市當(dāng)中，住房保障最大的問題是外來人口的市民化問題，而要把外來的常住居民納入住房保障確實(shí)很困難。
“接下來主要的措施，應(yīng)該解決讓外來人口接地氣的問題。這個(gè)接地氣主要是基層政府能夠心甘情愿地為外來人口提供住房保障，當(dāng)?shù)氐木用衲軌虿慌懦饨o外來人口提供住房保障。這幾個(gè)問題的綜合解決，很顯然需要整體的制度設(shè)計(jì)。”
