內容摘要：在房產稅試點的改革推進過程中，有一些基本的問題將始終不變，比如房產稅必定要涉及到一些消費性住房。
重慶和上海房產稅試點已實行一年有余，近期湖南、湖北、廣州和深圳等地陸續(xù)傳出將接棒試點房產稅。
住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在日前舉行的嶺南論壇發(fā)言中明確表示，“目前住建部正和財政部、稅務總局總結重慶和上海房產稅試點經驗，研究擴大房產稅征收城市，但具體擴大的范圍還沒定。”
如果要擴大房產稅的試點，首先自然要評估重慶和上海試點的效果和經驗。然而，受2011年限購令、緊房貸等嚴厲政策的同步作用，要準確評估過去一年多的房產稅試點效果顯得尤為復雜。多位專家都認為，無論是對樓市成交量還是房價而言，房產稅試點的影響都相當有限，即使是從其創(chuàng)造的稅收收入來看，相對于重慶和上海兩地的財政收入，房產稅帶來的收入也少得可憐。
那么未來房產稅試點上可能會有哪些變化呢？財政部科學研究所所長賈康告訴本刊記者，“未來試點的城市不會簡單套用滬、渝的房產稅征收模式，還得結合具體地區(qū)進行一些具體設計。不過，在房產稅試點的改革推進過程中，有一些基本的問題將始終不變，比如房產稅必定要涉及到一些消費性住房。”
房產稅試點收效甚微
財政部部長謝旭人在2012年兩會期間曾指出，“滬、渝房產稅試點改革進展還是比較順利的，因此現在正在積極總結兩地試點經驗，并在此基礎上制定方案，適當擴大房產稅范圍。”
也許進展是“比較順利”的，要確切界定房產稅的效果也比較困難，但從樓市成交量、房價和創(chuàng)造的稅收收入來看，房產稅試點的效果相當有限。
中國指數研究院上海研究總監(jiān)陳延彬向記者表示，相較于同期進行的限購等措施，房產稅對樓市需求的影響著實相當有限。“上海房產稅的征收模式是緊跟交易行為，新購住房后才對其存量房進行核定征收房產稅，而如果沒有新購住房，即便已有多套住房也不征收。理論上講，房產稅試點對于打擊投機和投資有一定的作用。但是，始自2010年的限購，2011年更加嚴厲，在一定程度上削弱了房產稅的作用。”
由于限購，市場上的投資需求基本上被抑制，剛性需求和部分改善需求是成交主力，而這部分人群多數不滿足房產稅征收范圍，或者因為面積扣除征收有限。房產稅對短期的房地產市場調控影響有限，左右目前市場的調控措施仍然是嚴厲的限購和限貸。
從對房價的影響來看，房產稅作用甚微也是各界人士的普遍共識。
安信證券分析師柳世慶指出，對于上海等大城市，房地產更可能作為資產配置的選擇，一個極端狀況就是買了房子之后長期空置，無任何租金收入。在這個背景下，除非投資者的風險偏好本身發(fā)生急劇改變，房產稅對于房價的影響未必會很大。
賈康也曾表示，房價并不會因為局部試點應聲而落，房產稅的開征并不能改變中心區(qū)域不動產上揚曲線，只會使曲線斜率降低，不會頻繁大起大落，而對社會生活產生負面沖擊。
盡管不少財稅學者和官員寄望于房產稅的開征能逐漸取代賣地收入，進而成為地方財政主要財源之一，但至少從過去一年的征繳情況看，現實離理想還很遠。
以上海為例，陳延彬表示，2011年上海房產稅實現稅收73.7億元，同比2010年增加了18.3%；但由于個人住房房產稅目前尚沒有入庫額統計，因此房產稅的增加主要是原先已經在征收的營業(yè)類房產的房產稅收入增加所致。而個人住房房產稅的稅率較低，并不足以造成整體房產稅收入大幅提高。
海通證券房地產分析師侯凌中根據2011年上海全市住宅房產成交金額（約1830億元）測算，2011年上海可征收的個人住房房產稅總額應低于3億元。相較于上海政府2011年3430億元的財政收入或1510億元的土地出讓金收入，房產稅帶來的財政收入都是杯水車薪。
盡管房產稅改革的推進目前尚未出現令人振奮的成績，但不少財稅專家仍對其長期可能給財稅體制帶來的變革寄予厚望。賈康曾表示，房產稅的改革將產生四方面值得肯定的直接效應，一是增加直接稅比重，降低中國中低收入者的“稅負痛苦指數”；二是將會為地方政府提供支柱稅種，解決中國地方稅體系不成型的問題；三是促使正在實施的房地產調控體現應有的治本水準；四是有利于優(yōu)化收入和財產的再分配機制，抑制收入差距的擴大。
或擴至存量房產
盡管如此，對于下一步房產稅試點的模式仍有跡可循。
從目前上海、重慶兩地實施的房產稅試點方案來看，除重慶將個人擁有的獨棟商品住宅納入征稅范圍外，對于個人住房征收的房產稅均不對存量房產征稅，這可能大大限制了房產稅的作用。
一向沖在改革前沿的廣州近期動作頻頻，4月1日即將上線存量房計稅系統。據媒體報道，廣州市房地產中介協會會長廖俊平在《2012廣州房地產市場藍皮書》發(fā)布會上透露，4月1日起廣州要上線存量房（即二手房）計稅系統，改變原先委托房地產登記部門課稅的方式。一旦開征房產稅，存量房計稅系統也可用于計征房產稅。
無論房產稅的下一個接棒者是否是廣州，華泰聯合行業(yè)分析師郭春燕表示，未來房產稅試點都將向全國一、二線城市繼續(xù)推進，個人住房存量房征收、小產權房征收可能成為趨勢；而如果未來地方政府開始對個人存量房也實行征稅，那么這個規(guī)模相當龐大。
