國家發(fā)改委日前發(fā)布的《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》提出，今年適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍。社會普遍關(guān)注，房產(chǎn)稅試點在上海、重慶推行一年，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，究竟有多少成效？在直接稅負(fù)增加之后，兩地市民購房心態(tài)發(fā)生了哪些細(xì)微的變化？在試點范圍擴(kuò)大的前夜，這兩個城市又能提供怎樣的經(jīng)驗，以供后來者借鑒？
“原來不計房價高低，見房就買的現(xiàn)象可能一去不復(fù)返了。”上海德佑地產(chǎn)的一位中介這樣向記者描述他對房產(chǎn)稅征收影響的感受。在這位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場最大的貢獻(xiàn)是與限購令一道控制了非居住購買。
不過，與這位房產(chǎn)中介的感受不同，對于上海、重慶的房產(chǎn)稅改革，社會上也有另外的評價——試點“動靜不大”。持這種觀點的人理由有二：一是稅收收入很少；再者，沒有看到兩個城市房價的急速下跌。
房產(chǎn)稅總額并不多
專家認(rèn)為，未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)
去年1月28日，個人住房房產(chǎn)稅征收試點在重慶啟動。年底，統(tǒng)計數(shù)據(jù)出來了：重慶應(yīng)稅住房為8791套，建筑面積達(dá)215.1萬平方米，征收率達(dá)90%以上，已征收的總額約1億元。重慶市表示，房產(chǎn)稅稅款將全部用于保障房建設(shè)。
去年重慶的財政收入超過2900億元。1億元這樣的數(shù)額，對重慶財政收入的貢獻(xiàn)，顯然十分微弱。不過，重慶市財政局副局長何志明認(rèn)為，不能據(jù)此評價房產(chǎn)稅試點的成績。在重慶，房產(chǎn)稅試點后，高檔住房的開發(fā)供應(yīng)受到約束，也使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。部分開發(fā)企業(yè)開始將大戶型住房比例降低，轉(zhuǎn)而主攻中小戶型，增大了中端市場供應(yīng)，在一定程度上使得普通商品住房價格趨于平穩(wěn)。
去年一年間，上海的個人住房房產(chǎn)稅總額多少，官方并無數(shù)據(jù)公布。上海財政局、地稅局及房產(chǎn)局告訴記者，房產(chǎn)稅推出后，投資、投機(jī)客面對房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的投資成本提高，對樓市的需求量開始減少，拋出的房源隨之增多。
財政部財科所所長賈康認(rèn)為，對房產(chǎn)稅試點效果的評判，不能基于表面化。因為，在上海、重慶這樣的地區(qū)搞房產(chǎn)稅試點，最重要的任務(wù)還不是籌集收入，而是意在調(diào)節(jié)市場，影響人們的住房消費(fèi)，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不要急于根據(jù)目前按少數(shù)地方試點情況判斷它一年可以征收多少稅上來，而是要看到未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。
對購房行為影響不小
房產(chǎn)稅試點后，重慶主城高檔商品房訪客量下降30%-50%
投機(jī)獲得一定程度的控制，高檔住房開發(fā)受到約束。官方的觀點也得到了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支持。
去年4月，重慶主城高檔商品住房建筑面積占批準(zhǔn)上市商品住房比例為10.38%，這一數(shù)據(jù)后來逐月下降至去年底的6.65%.
“房產(chǎn)稅試點對兩城市的房地產(chǎn)市場和人們消費(fèi)行為還是有不小的影響。上海和重慶高端的不動產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價格趨穩(wěn)，這是很明顯的正面效應(yīng)。”賈康評價道。
重慶房產(chǎn)稅試點將限制高端市場作為政策調(diào)整方向，記者了解到，如今，重慶市部分購房者已經(jīng)改變了買大房、買貴房的消費(fèi)傾向。房產(chǎn)稅實施之后，重慶主城高檔商品住房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降，比之前下降了30%—50%；去年1月28日到12月31日，高檔住房成交建筑面積也出現(xiàn)下降，為75萬平方米，同比下降48.5%.
房產(chǎn)稅的實施，對于剛需住房家庭并沒有太多的影響。按照上海的試點方案，居民如果購買第二套住房，新增面積和已有面積總和如果超出人均60平方米，超出部分就要交房產(chǎn)稅。如果人均不達(dá)60平方米，真正的需求者會接著購買第二套。上海一外企員工告訴記者，“早前購買的住房只有80多平方米，兩室兩廳，還是嫌小，家里來個老人就沒地方住。所以打算再買一套稍微大一點的房子。就是繳房產(chǎn)稅也要買。”
房價上漲有所抑制
專家分析，單靠一個稅制不可能改變價格上揚(yáng)曲線
“房產(chǎn)稅從一定程度上也抑制了房價的上漲趨勢。”德佑地產(chǎn)中介說道。
記者調(diào)查了解到，限購令和房產(chǎn)稅改革政策出臺前，上海房價經(jīng)過一段時間的調(diào)控雖有所抑制，但是，對于一些資本充裕的人，為了保值增值，房價雖貴，還是選擇購買住房等不動產(chǎn)，即使不住。個人住房房產(chǎn)稅征收試點之后，希望大面積購買的人也開始計算成本，因為房產(chǎn)稅不是一次繳納，而是每年都要繳納。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，如果這個稅大到一定數(shù)額，購房者就會選擇放棄購買。而放棄的人多了，房產(chǎn)需求減少了，房價下降也就成為可能。
房產(chǎn)稅實施前，去年1月1日至1月27日，重慶主城高檔房屋成交建面均價為14678元/平方米；房產(chǎn)稅實施后，去年1月28日至12月30日，同類住房交易價格降至13656元/平方米，下降了6.9個百分點。何志明說：“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在高檔住房定價上沒有約束，有的一味攀高，而如今由于高檔住房消費(fèi)需求下降，他們對高檔住房的定價也更趨理性。”
“有一點要搞清楚，就是開征房產(chǎn)稅房價并不會應(yīng)聲而落，不是那么簡單的事情。”賈康強(qiáng)調(diào)。
在重慶藍(lán)湖郡小區(qū)旁的一家置業(yè)店鋪內(nèi)，房產(chǎn)中介王毅告訴記者，目前該小區(qū)入住率大致在80%以上，大部分業(yè)主買房是用于自住，而非投資，小區(qū)待售的獨棟住宅僅4套，“房產(chǎn)稅政策并沒有給藍(lán)湖郡的房價帶來顯著影響，如果有人購買價值六七百萬元的二手別墅，也不會在乎繳納每年兩萬元左右的房產(chǎn)稅。”
賈康分析說，目前我國城鎮(zhèn)化水平實際才40%多，以后要一路走高到70%—80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年歷史進(jìn)程中城市不動產(chǎn)價格上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是有了這個施加于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅以后，它會使這個上揚(yáng)曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，擠掉泡沫和減小波動幅度，減輕對社會生活的負(fù)面沖擊。
