部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅的改革和擴(kuò)征已為期不遠(yuǎn)。
“部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，相關(guān)管理條例的修訂及地方試點工作正在加緊推進(jìn)；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅的改革和擴(kuò)征已為期不遠(yuǎn)。”一位接近發(fā)改委財政金融司的地產(chǎn)資深人士坦言。
自2010年4月新版“國十條”中出現(xiàn)房產(chǎn)稅擴(kuò)征端倪后，實現(xiàn)對住宅保有環(huán)節(jié)征稅，成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要儲備手段。但關(guān)于房產(chǎn)稅的種種真?zhèn)坞y辨的消息和針鋒相對的爭議也此起彼伏。
“9.29新政”后，中央明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點推進(jìn)工作，并推廣到全國”；至此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰。“現(xiàn)在只是時間問題，房產(chǎn)稅試點將在數(shù)月內(nèi)啟動；上海、重慶將分頭試點后再總結(jié)推廣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，房產(chǎn)稅擴(kuò)征的推廣將對各地樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟悾瑢氐赘淖?a href="http://odtgfuq.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，從而有利于遏制房價過快上漲。
“稅改”進(jìn)行時
“早在今年初，財政部稅政司就已開始著手修訂《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅暫行條例》，為房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域做準(zhǔn)備；目前，修訂工作已進(jìn)入最后沖刺階段。”北京稅務(wù)系統(tǒng)一位內(nèi)部人士透露。
聶梅生也表示，房產(chǎn)稅改革是“十二五”期間的重要議題。“再過幾個月就將進(jìn)入‘十二五’，房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)到了‘論月數(shù)’的時候”。
由于涉及到評估、征收手段等方面的操作細(xì)則制定需要一段時間的準(zhǔn)備，《條例》修訂稿的出臺時間可能得到明年初；不過可以肯定的是，原《條例》中對城鎮(zhèn)住宅的免征優(yōu)惠待遇將取消已成定局。而《條例》修訂的具體思路是，對個人擁有兩套及以上非自住房特別是高檔大戶型住房按適當(dāng)稅率征稅。
資料顯示，《房地產(chǎn)稅暫行條例》最早頒布于1986年，目前各地方政府對此條例的執(zhí)行方式，均是對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性用房，如商業(yè)、廠房等征稅，而對居民住宅的保有環(huán)節(jié)實施“免征優(yōu)惠”，而最近正在修訂的《條例》便是為向住宅征收保有稅鋪路。
據(jù)中國證券報記者掌握的材料，為改善地方政府的財政收入來源，提高其對房產(chǎn)稅征繳的積極性，未來住宅保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅收收入將可能全額歸地方財政所有。
“房產(chǎn)稅屬于既有稅種，擴(kuò)征不須經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)；《條例》屬于國務(wù)院規(guī)章范疇，修訂只須國務(wù)院批準(zhǔn)即可生效執(zhí)行。目前的工作主要是確定稅基、稅率和征收對象。只要地方政府配合，今后如何具體征收不是問題。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為。
而傳聞中最有可能試點開征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點的可能性也很大。目前，上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產(chǎn)稅鋪路，上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國家政策明確，可加快推進(jìn)。
不過坊間傳聞紛紛，至今官方仍未有確切時間表。深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，是否開征房產(chǎn)稅關(guān)鍵要看此次調(diào)控新政的效果，目前還沒有從官方得知任何房產(chǎn)稅的消息，相信現(xiàn)在只是釋放信息。但如果要開征，相信上海、重慶、深圳、北京將是第一批。深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究所所長宋丁也坦陳，對于房產(chǎn)稅何時開征還沒有權(quán)威消息，明年年初推出房產(chǎn)稅的可能性較大，腳步正在逼近。
跨越“兩道坎”
觀察人士指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。
根據(jù)現(xiàn)行《條例》，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅有兩種征收方式：一是房產(chǎn)原值減除10%-30%的額度后，以1.2%計征；二是對于產(chǎn)生租金收入的房屋，以租金收入的12%計稅。目前這兩種方式都只針對除住宅以外的經(jīng)營性房產(chǎn)，并不針對住宅。
顯然，這樣的稅基評估方式已不符合當(dāng)今的市場情況，也不能起到遏制投資性購房的目的。中央財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院院長劉桓認(rèn)為，房地產(chǎn)稅重點針對大戶型、高檔房，稅基評估應(yīng)當(dāng)以市場價格為基準(zhǔn)。目前，全國建設(shè)系統(tǒng)對于所有的商品房，無論是權(quán)屬情況，還是基礎(chǔ)成交價格以及區(qū)域內(nèi)的動態(tài)價格，都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)儲備和監(jiān)測記錄。
此前，財政部稅政司副司長尹伯欽在接受媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅征收稅基問題的詢問時也表示，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅征收的稅基，可以考慮以市場化評估值進(jìn)行計征，同時采用差別稅率。
“對于征稅對象的甄別，主動權(quán)將交給地方。”知情人士透露。地方建設(shè)主管部門將以國務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標(biāo)準(zhǔn)，同時，結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積，而后上報相關(guān)主管部門批準(zhǔn)并備案。
財政部統(tǒng)計顯示，2008年中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當(dāng)年度全國財政收入總額的2.9%.地方政府的“增收空間”和征繳動力均可見一斑。
“如果一人擁有多套住宅，而權(quán)屬人又不在當(dāng)?shù)�，目前的設(shè)計中，可以借用個人所得稅自主申報的方式，要求以年末為結(jié)點，權(quán)屬人進(jìn)行申報并繳納稅負(fù)，同時制定嚴(yán)厲的罰則，當(dāng)然，這一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。”建設(shè)部一位官員表示。
關(guān)鍵看稅率
房產(chǎn)稅能否成為壓住房價上漲的最后一根稻草，業(yè)界議論紛紛。深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究所所長宋丁認(rèn)為，不能把抑制房價上漲的希望單純寄托在房產(chǎn)稅身上，房產(chǎn)稅應(yīng)側(cè)重長期的制度化建設(shè)而不是短期內(nèi)調(diào)控房價。房產(chǎn)稅的影響力關(guān)鍵在稅率設(shè)置，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟�，�?%的年稅率，徹底改變投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，才能抑制投資性購房。
對房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置，宋丁有一套完整的建議，不同房產(chǎn)要設(shè)置差異明顯的稅率，首套住宅按0.2%稅率征收，第二套稍做提高，第三套及以上住房稅率設(shè)置到3%甚至以上。既考慮普通民眾稅負(fù)承受力，也能夠保持市場穩(wěn)定房價平穩(wěn)。
世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平也表示，房產(chǎn)稅的影響力大小主要看征收辦法和稅率，是否對所有商品房征收，首套、二套和三套以上稅率有無差別，征收辦法是按市場評估價征收還是按房產(chǎn)購入價征收，如果是按市場評估價征收影響力就會比較大，此外還要看是按年征收還是累計征收。
深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，單純依靠房產(chǎn)稅平抑房價作用不大，市場本質(zhì)還是看供求關(guān)系，調(diào)節(jié)房價需要一套系統(tǒng)性的政策，如增加保障房供應(yīng)、增加土地供應(yīng)量，改變房價上漲預(yù)期。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界也表示，房產(chǎn)稅與房價之間沒有直接聯(lián)系，房價漲跌主要還看供求關(guān)系，如果房價上漲預(yù)期不改變，房價上漲的收益超過持有成本的增加，房產(chǎn)稅的作用就難以顯現(xiàn)。
西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍指出，從以往經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅出臺的前期，房產(chǎn)稅的稅率普遍不高，但這會加重買房人的購房欲望，會促使一些剛性需求的人盡快進(jìn)入到這個市場，不利于國家調(diào)控高房價。從國外經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的出臺，與房價下跌無必然關(guān)聯(lián)。肖劍認(rèn)為，即使征收之后，一些豪宅的持有人不會在乎那點房產(chǎn)稅，而對于中低收入居民來說，一筆房產(chǎn)稅無疑會對生活造成影響。
中國社科院經(jīng)濟(jì)所博士后李長安也認(rèn)為，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的具體影響不可預(yù)知，從報道來看稅率明顯偏低，一年征收按估價的0.3%到0.4%計算，而去年國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，住房價格上漲了1.5%，相當(dāng)于0.3%的5倍，依靠這個稅率抑制房價是夸大了它的作用。
對于房產(chǎn)稅對租賃市場的影響，肖小平認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征將成為房東提價的一個借口，短期內(nèi)會轉(zhuǎn)嫁給租客，但租賃市場是完全市場化的，租金只由市場供求關(guān)系決定，最終成交的租金不會受到房產(chǎn)稅的影響。
