部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅的改革和擴(kuò)征已為期不遠(yuǎn)。
“部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，相關(guān)管理?xiàng)l例的修訂及地方試點(diǎn)工作正在加緊推進(jìn)；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅的改革和擴(kuò)征已為期不遠(yuǎn)。”一位接近發(fā)改委財(cái)政金融司的地產(chǎn)資深人士坦言。
自2010年4月新版“國十條”中出現(xiàn)房產(chǎn)稅擴(kuò)征端倪后，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)征稅，成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要儲(chǔ)備手段。但關(guān)于房產(chǎn)稅的種種真?zhèn)坞y辨的消息和針鋒相對(duì)的爭議也此起彼伏。
“9.29新政”后，中央明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)工作，并推廣到全國”；至此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰。“現(xiàn)在只是時(shí)間問題，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在數(shù)月內(nèi)啟動(dòng)；上海、重慶將分頭試點(diǎn)后再總結(jié)推廣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅擴(kuò)征的推廣將對(duì)各地樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟�，將徹底改�?a href="http://odtgfuq.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，從而有利于遏制房價(jià)過快上漲。
“稅改”進(jìn)行時(shí)
“早在今年初，財(cái)政部稅政司就已開始著手修訂《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅暫行條例》，為房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域做準(zhǔn)備；目前，修訂工作已進(jìn)入最后沖刺階段。”北京稅務(wù)系統(tǒng)一位內(nèi)部人士透露。
聶梅生也表示，房產(chǎn)稅改革是“十二五”期間的重要議題。“再過幾個(gè)月就將進(jìn)入‘十二五’，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)到了‘論月數(shù)’的時(shí)候”。
由于涉及到評(píng)估、征收手段等方面的操作細(xì)則制定需要一段時(shí)間的準(zhǔn)備，《條例》修訂稿的出臺(tái)時(shí)間可能得到明年初；不過可以肯定的是，原《條例》中對(duì)城鎮(zhèn)住宅的免征優(yōu)惠待遇將取消已成定局。而《條例》修訂的具體思路是，對(duì)個(gè)人擁有兩套及以上非自住房特別是高檔大戶型住房按適當(dāng)稅率征稅。
資料顯示，《房地產(chǎn)稅暫行條例》最早頒布于1986年，目前各地方政府對(duì)此條例的執(zhí)行方式，均是對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)營性用房，如商業(yè)、廠房等征稅，而對(duì)居民住宅的保有環(huán)節(jié)實(shí)施“免征優(yōu)惠”，而最近正在修訂的《條例》便是為向住宅征收保有稅鋪路。
據(jù)中國證券報(bào)記者掌握的材料，為改善地方政府的財(cái)政收入來源，提高其對(duì)房產(chǎn)稅征繳的積極性，未來住宅保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅收收入將可能全額歸地方財(cái)政所有。
“房產(chǎn)稅屬于既有稅種，擴(kuò)征不須經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)；《條例》屬于國務(wù)院規(guī)章范疇，修訂只須國務(wù)院批準(zhǔn)即可生效執(zhí)行。目前的工作主要是確定稅基、稅率和征收對(duì)象。只要地方政府配合，今后如何具體征收不是問題。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為。
而傳聞中最有可能試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點(diǎn)的可能性也很大。目前，上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產(chǎn)稅鋪路，上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國家政策明確，可加快推進(jìn)。
不過坊間傳聞紛紛，至今官方仍未有確切時(shí)間表。深圳社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕表示，是否開征房產(chǎn)稅關(guān)鍵要看此次調(diào)控新政的效果，目前還沒有從官方得知任何房產(chǎn)稅的消息，相信現(xiàn)在只是釋放信息。但如果要開征，相信上海、重慶、深圳、北京將是第一批。深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究所所長宋丁也坦陳，對(duì)于房產(chǎn)稅何時(shí)開征還沒有權(quán)威消息，明年年初推出房產(chǎn)稅的可能性較大，腳步正在逼近。
跨越“兩道坎”
觀察人士指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評(píng)估和有效甄別征稅對(duì)象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。
根據(jù)現(xiàn)行《條例》，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅有兩種征收方式：一是房產(chǎn)原值減除10%-30%的額度后，以1.2%計(jì)征；二是對(duì)于產(chǎn)生租金收入的房屋，以租金收入的12%計(jì)稅。目前這兩種方式都只針對(duì)除住宅以外的經(jīng)營性房產(chǎn)，并不針對(duì)住宅。
顯然，這樣的稅基評(píng)估方式已不符合當(dāng)今的市場情況，也不能起到遏制投資性購房的目的。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院院長劉桓認(rèn)為，房地產(chǎn)稅重點(diǎn)針對(duì)大戶型、高檔房，稅基評(píng)估應(yīng)當(dāng)以市場價(jià)格為基準(zhǔn)。目前，全國建設(shè)系統(tǒng)對(duì)于所有的商品房，無論是權(quán)屬情況，還是基礎(chǔ)成交價(jià)格以及區(qū)域內(nèi)的動(dòng)態(tài)價(jià)格，都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備和監(jiān)測(cè)記錄。
此前，財(cái)政部稅政司副司長尹伯欽在接受媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅征收稅基問題的詢問時(shí)也表示，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅征收的稅基，可以考慮以市場化評(píng)估值進(jìn)行計(jì)征，同時(shí)采用差別稅率。
“對(duì)于征稅對(duì)象的甄別，主動(dòng)權(quán)將交給地方。”知情人士透露。地方建設(shè)主管部門將以國務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積，而后上報(bào)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)并備案。
財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示，2008年中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當(dāng)年度全國財(cái)政收入總額的2.9%.地方政府的“增收空間”和征繳動(dòng)力均可見一斑。
“如果一人擁有多套住宅，而權(quán)屬人又不在當(dāng)?shù)�，目前的設(shè)計(jì)中，可以借用個(gè)人所得稅自主申報(bào)的方式，要求以年末為結(jié)點(diǎn)，權(quán)屬人進(jìn)行申報(bào)并繳納稅負(fù)，同時(shí)制定嚴(yán)厲的罰則，當(dāng)然，這一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。”建設(shè)部一位官員表示。
關(guān)鍵看稅率
房產(chǎn)稅能否成為壓住房價(jià)上漲的最后一根稻草，業(yè)界議論紛紛。深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究所所長宋丁認(rèn)為，不能把抑制房價(jià)上漲的希望單純寄托在房產(chǎn)稅身上，房產(chǎn)稅應(yīng)側(cè)重長期的制度化建設(shè)而不是短期內(nèi)調(diào)控房價(jià)。房產(chǎn)稅的影響力關(guān)鍵在稅率設(shè)置，如果能夠?qū)Φ谌滓陨献≌魇罩囟�，�?%的年稅率，徹底改變投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，才能抑制投資性購房。
對(duì)房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置，宋丁有一套完整的建議，不同房產(chǎn)要設(shè)置差異明顯的稅率，首套住宅按0.2%稅率征收，第二套稍做提高，第三套及以上住房稅率設(shè)置到3%甚至以上。既考慮普通民眾稅負(fù)承受力，也能夠保持市場穩(wěn)定房價(jià)平穩(wěn)。
世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平也表示，房產(chǎn)稅的影響力大小主要看征收辦法和稅率，是否對(duì)所有商品房征收，首套、二套和三套以上稅率有無差別，征收辦法是按市場評(píng)估價(jià)征收還是按房產(chǎn)購入價(jià)征收，如果是按市場評(píng)估價(jià)征收影響力就會(huì)比較大，此外還要看是按年征收還是累計(jì)征收。
深圳社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕表示，單純依靠房產(chǎn)稅平抑房價(jià)作用不大，市場本質(zhì)還是看供求關(guān)系，調(diào)節(jié)房價(jià)需要一套系統(tǒng)性的政策，如增加保障房供應(yīng)、增加土地供應(yīng)量，改變房價(jià)上漲預(yù)期。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界也表示，房產(chǎn)稅與房價(jià)之間沒有直接聯(lián)系，房價(jià)漲跌主要還看供求關(guān)系，如果房價(jià)上漲預(yù)期不改變，房價(jià)上漲的收益超過持有成本的增加，房產(chǎn)稅的作用就難以顯現(xiàn)。
西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍指出，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅出臺(tái)的前期，房產(chǎn)稅的稅率普遍不高，但這會(huì)加重買房人的購房欲望，會(huì)促使一些剛性需求的人盡快進(jìn)入到這個(gè)市場，不利于國家調(diào)控高房價(jià)。從國外經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的出臺(tái)，與房價(jià)下跌無必然關(guān)聯(lián)。肖劍認(rèn)為，即使征收之后，一些豪宅的持有人不會(huì)在乎那點(diǎn)房產(chǎn)稅，而對(duì)于中低收入居民來說，一筆房產(chǎn)稅無疑會(huì)對(duì)生活造成影響。
中國社科院經(jīng)濟(jì)所博士后李長安也認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的具體影響不可預(yù)知，從報(bào)道來看稅率明顯偏低，一年征收按估價(jià)的0.3%到0.4%計(jì)算，而去年國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，住房價(jià)格上漲了1.5%，相當(dāng)于0.3%的5倍，依靠這個(gè)稅率抑制房價(jià)是夸大了它的作用。
對(duì)于房產(chǎn)稅對(duì)租賃市場的影響，肖小平認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征將成為房東提價(jià)的一個(gè)借口，短期內(nèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客，但租賃市場是完全市場化的，租金只由市場供求關(guān)系決定，最終成交的租金不會(huì)受到房產(chǎn)稅的影響。
