在北京回龍觀租房住的“雙困”家庭老王一家看到了希望。
3月18日，北京住房保障辦有關負責人做客當?shù)仉娕_訪談的時候表示，以貨幣補貼方式享受廉租房政策的“雙困”家庭，可以選擇貨幣補貼轉實物配租。
老王一家正在享受北京市40元/平方米/月的貨幣廉租房補貼，但是政府補貼的資金不足以使其全家在城八區(qū)租一套一居室。如果貨幣補貼轉為實物配租，則老王一家有可能享受上政府直接供給的廉租房。
但是，即使能由貨幣補貼轉為實物配租，目前北京可供配租的廉租房房源并不多。
由住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心擔綱的《完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究》（以下簡稱“廉租制度”）報告指出，目前全國廉租房在建、新建、已建數(shù)量還不到24萬套。這對于全國城鎮(zhèn)低收入的住房保障家庭來說是“杯水車薪”。
與此同時，財政部和國家稅務總局已聯(lián)合下發(fā)了關于廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設、租賃的優(yōu)惠政策，該政策刺激廉租房供應量提升的意圖明顯。
房源難題
對于廉租房來說，當下最缺的還是房源。
北京市在“十一五”住房保障計劃中提出，未來將建150萬平方米廉租房。但是這對于目前北京符合廉租房申請條件的人數(shù)來說，數(shù)量仍顯不足。
上述北京市保障辦人士也指出，北京廉租房房源很緊張，申請由貨幣補貼轉為實物配租的廉租房保障家庭，應注意等候房源的風險。
到目前為止，并無公開的數(shù)據(jù)說明北京廉租房房源的情況。
由于廉租房建設需要政府完全提供建設資金和土地，很多地方政府對建設廉租房不積極，多數(shù)地方政策采取在經(jīng)濟適用房等保障性住房中配建廉租房的方式來建設廉租房。
廉租房定位保障城市低收入家庭，是保障功效最大的住房產(chǎn)品，但是一直面臨房源不足的困擾。
3月20日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，去年有關部門共委托了4家機構分別對“中國房地產(chǎn)市場研究報告”進行課題研究。
其中由住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心擔綱的《完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究》（以下簡稱“廉租制度”）報告中指出，2007年全國新建廉租房16萬套，這比2006年以前全國廉租房總量的2倍還多。
據(jù)此推算，目前全國廉租房在建、新建、已建數(shù)量還不到24萬套。
以北京市為例，符合廉租房保障條件的家庭可以申請兩個途徑的廉租房保障：一是貨幣補貼，北京市政府以每人40元/平方米/月的標準對家庭租房進行貨幣補貼；二是實物配租，即政府自建和收購而來的廉租房直接分配給符合廉租房保障條件的家庭。
貨幣補貼方式已經(jīng)占到了北京市發(fā)放廉租房保障福利的80%.而對于貨幣補貼的家庭來說，則面臨兩大難題：一是政府補貼的資金不夠在城區(qū)內(nèi)租一套房子，租房只能跑到郊區(qū)去住，這對就業(yè)又不利；二是廉租房的主要戶型一居室在北京的供求比例為1∶4，這些廉租房保障家庭即使拿到足夠的錢，也很難在市場上找到一居室的房子。
另外，廉租房保障家庭拿到貨幣補貼后未必真正用于租房用途。例如，截止到2006年6月，北京市共有5600戶家庭通過了收入和住房審核，但只有4115戶領取補貼租到了相應住房。
“廉租制度”報告中指出當前保障性住房領域的兩大問題：第一，有的地方政府認為建了經(jīng)濟適用房就能解決住房保障問題。但實際問題是，新修訂的經(jīng)濟適用房政策仍允許上市交易，這就等于政府建了大量的經(jīng)濟適用房，而手中卻始終存不下來房源。第二，各地政府手中至今沒有充足的廉租房房源，全國廉租房才20多萬套，顯然數(shù)量太少。
上述報告認為，合適的住房保障體系應該以政府手中有一定房源為前提，以此確立住房保障家庭的進入和退出體系。
財政投入應成為主渠道
按照國務院“24號文”的要求，公積金增值收益、土地出讓凈收益和財政投入是廉租房建設的主要來源。
“廉租制度”報告中指出，至今為止，只有上海等少數(shù)城市將財政投入作為廉租房住房投入的主渠道，其他大部分城市都是將土地出讓收益和公積金增值收益作為主渠道。
依據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心調(diào)研的數(shù)據(jù)，目前東部、中部、西部地區(qū)公積金增值收益提取和土地出讓凈收益提取廉租房比例分別為87%、8%、5%和65.2%、17.1%、17.7%.
上述報告中指出，從國外經(jīng)驗來看，各國也均以財政投入為主體來建設廉租房，并成立了專業(yè)的廉租房管理機構，以社會或政府機構來管理廉租房建設、分配、使用、退出等問題。
國內(nèi)城市廉租房管理機構和人員奇缺。截止到2007年底，全國城市平均每個城市之有2個政府工作人員在管廉租房工作。
有關專家指出，推行廉租房建設，還應該花大力氣建立一套廉租房保障運行機制，包括對轄區(qū)內(nèi)適合保障人群不斷進行真實收入情況進行調(diào)查。
例如，2007年北京廣渠門廉租房小區(qū)進行騰遷時，不符合廉租房保障條件的家庭拒絕退出廉租房。在缺乏專業(yè)管理部門和法律體系情況下，此種行為無法得到妥善的解決。
此外，至今國內(nèi)仍沒完成居民住房普查工作，政府手中沒有準確、詳細的數(shù)據(jù)來確認城市中有多少人、哪些人應該享受廉租房保障。而且個人誠信體系沒有建立，廉租房分配中仍存在“錯搭”的問題。
上述報告中指出，土地出讓收益和公積金增值收益規(guī)模不確定、變化大，而且各地政府的土地收益沒有一本“明細帳”，在這兩個途徑投入不足時，財政資金應作為主要投資渠道。
財稅政策刺激市場供應
報告認為，在地方政府財政投入保證廉租房建設同時，還應積極拓寬投資渠道，以財政、稅收等多種手段支持社會機構參與廉租房建設管理工作，支持個人將中小戶型的商品房轉租為廉租房。
除此以外，研究人員還建議政府可以把擬建的廉租房產(chǎn)權提前賣給社會投資者，承諾政府將通過財政反租（例如20到30年），并允許其產(chǎn)權上市流通。實際上，政府只要部分貼租，就可以解決政府廉租房房源及財力不足的問題。
事實上，國家財政和稅收部門正通過稅收減免等方式來刺激社會資源參與廉租房建設。
19日消息稱，財政部和國家稅務總局日前已聯(lián)合下發(fā)了關于廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設、租賃的優(yōu)惠政策。
依據(jù)此政策，對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
此外，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。
有關專家認為，這與報告中“以財政、稅收等多種手段支持社會機構參與廉租房建設管理工作”不謀而合。
