遼寧：民用房產(chǎn)尚未模擬評(píng)稅
近來，有關(guān)物業(yè)稅的話題在媒體上熱鬧起來。據(jù)專家介紹，物業(yè)稅并非物業(yè)費(fèi)，而是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在多個(gè)省份試點(diǎn)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個(gè)被列為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)之一，目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)資料。由于物業(yè)稅的話題比較敏感，再加上仍處于試點(diǎn)階段，有關(guān)部門多數(shù)不愿接受采訪。
遼寧地稅系統(tǒng)一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)情況：
你所說的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，規(guī)范的名稱應(yīng)該叫做房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，因?yàn)閷碚嬲魇諘r(shí)，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說。我們目前還在做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄工作。具體說來，就是要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測算、評(píng)估，制作報(bào)表，為將來的稅收提前做好統(tǒng)計(jì)工作。關(guān)鍵點(diǎn)在于我們要評(píng)估出房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有成本法、時(shí)差法和收益法三種，不同的方法針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，如成本法主要針對(duì)工業(yè)企業(yè)、時(shí)差法主要針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、收益法主要針對(duì)商業(yè)企業(yè)。我們進(jìn)行評(píng)估也離不開這3個(gè)方法。評(píng)估需要相關(guān)的數(shù)據(jù)做支撐，我們需要對(duì)房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設(shè)施等許多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)，這是一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)量，工作量非常大。
你問物業(yè)稅怎么評(píng)估、誰去評(píng)估，怎么征收、誰去征收？我回答不了你，現(xiàn)在還沒有框架。目前只是我們稅務(wù)局對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬評(píng)估，估出房地產(chǎn)的價(jià)值，至于模擬評(píng)稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說現(xiàn)在還沒有，國家都還沒有設(shè)計(jì)，我們還在等國務(wù)院和國家稅務(wù)總局出臺(tái)框架，才好進(jìn)行下一步的操作。而且目前還只是對(duì)經(jīng)營用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，沒有對(duì)民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅。遼寧省選取的試點(diǎn)城市是丹東，需要經(jīng)過前期準(zhǔn)備、制定評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)評(píng)稅系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)采集和錄入等多個(gè)階段，工作量相當(dāng)大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報(bào)，交上來后發(fā)現(xiàn)存在很多問題，于是重新統(tǒng)計(jì)了一次。丹東市是個(gè)中等城市，在沈陽這樣的大城市搞不了，沈陽一個(gè)區(qū)的工作量都太大。
采集統(tǒng)計(jì)完相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)后，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估值，這個(gè)評(píng)估的值是否準(zhǔn)確，還要結(jié)合各種因素進(jìn)行修正。這個(gè)評(píng)估出來的值將作為征稅的依據(jù)，所以這個(gè)評(píng)估值必須準(zhǔn)確，否則就無法往下繼續(xù)。房地產(chǎn)管理部門一般對(duì)所屬房地產(chǎn)有估值數(shù)據(jù)，但那往往是根據(jù)成本測算出來的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì)升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會(huì)不同，有些房屋年歲久遠(yuǎn)，折舊后會(huì)貶值。我們不能直接把那套估值數(shù)據(jù)拿來就用，而需要自己扎扎實(shí)實(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和評(píng)估。我們稅務(wù)部門評(píng)估的這個(gè)值是不對(duì)外的，至于評(píng)估的值準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，還要和房產(chǎn)管理部門的評(píng)估值以及市場上的評(píng)估值作比較進(jìn)行修正。當(dāng)然，即使我們目前評(píng)估出來了一套數(shù)據(jù)，將來真正征稅時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門來估值還是由社會(huì)中介組織來估值，現(xiàn)在來看還是一個(gè)未知數(shù)。物業(yè)法就規(guī)定房地產(chǎn)的評(píng)估不能由房地產(chǎn)管理部門來做，而是社會(huì)中介組織來評(píng)估，那么到征物業(yè)稅時(shí)是不是也由社會(huì)中介組織來評(píng)估，現(xiàn)在都說不準(zhǔn)。
而且這個(gè)物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財(cái)產(chǎn)稅制呢？不好說，整個(gè)國家都在探討，將來的稅制怎么設(shè)定，咱不知道，只能說目前還處于研究和模擬階段。
重 慶：未定由誰評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值
2005年，重慶與北京、深圳、寧夏、遼寧和江蘇一起被國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)為首批物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū)，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，即所謂的“空轉(zhuǎn)”。試點(diǎn)兩年來，重慶市的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”情況如何？記者日前采訪了重慶市財(cái)政局、地稅局以及國土局。
據(jù)重慶市財(cái)政局一位工作人員介紹，被批準(zhǔn)為物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū)后，重慶市選擇了九龍坡區(qū)、綦江縣、合川區(qū)三個(gè)區(qū)縣作為試點(diǎn)區(qū)縣，進(jìn)行物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
所謂“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。但據(jù)該工作人員介紹，目前在重慶市實(shí)行物業(yè)稅的3個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣，物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”還處于統(tǒng)計(jì)測算數(shù)據(jù)階段。對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估需要有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，“但由誰來負(fù)責(zé)評(píng)估，目前尚未確定�！�
記者隨后又采訪了重慶市國土局與重慶市地稅局。重慶市國土局房地產(chǎn)發(fā)展處的工作人員稱國土局目前還未介入物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的工作，目前的主要工作由地稅局負(fù)責(zé)。但重慶市地稅局相關(guān)部門的工作人員對(duì)此予以否認(rèn)，稱并不知道重慶市已成為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，也不清楚物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”如何運(yùn)作。
據(jù)重慶市某知名房地產(chǎn)公司的一中層人士稱，從房地產(chǎn)公司掌握的信息來看，目前可以確定的是物業(yè)稅一定會(huì)實(shí)行，且一旦征收，會(huì)根據(jù)房屋面積等因素按照累進(jìn)稅率實(shí)行征收。但至于何時(shí)開始“實(shí)轉(zhuǎn)”，“因?yàn)樯婕暗椒椒矫婷娴睦�，目前還不清楚�！�
江 蘇：房地產(chǎn)稅改革非常復(fù)雜
江蘇是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)省市之一，他們是如何進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”的呢？
江蘇省地稅局稅政三處處長李剛說：“簡言之，是用一種相對(duì)較先進(jìn)的征稅辦法，取代原先相對(duì)落后的征稅辦法。”李剛表示，這項(xiàng)改革非常復(fù)雜，要考慮納稅人的承受能力、社會(huì)的反應(yīng)以及財(cái)政的負(fù)擔(dān)等等。“至于說什么時(shí)候‘實(shí)轉(zhuǎn)’，現(xiàn)在還很難說，目前還沒有提到議事日程�！�
“所謂‘空轉(zhuǎn)’、‘實(shí)轉(zhuǎn)’，其實(shí)都不太確切，因?yàn)槟壳皼]有一個(gè)相應(yīng)的制度安排�！苯K省地稅局副局長倪靜石說。他指出，如果要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個(gè)新稅種，必須要經(jīng)過全國人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)的法律地位。沒有這樣的稅種，探談“空轉(zhuǎn)”、“實(shí)轉(zhuǎn)”就沒有制度基礎(chǔ)。
“我們現(xiàn)在做的是模擬試點(diǎn)，也就是設(shè)置一個(gè)計(jì)算的模型和公式，得出一個(gè)新的稅率，重新計(jì)算房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說，換了種計(jì)算房產(chǎn)稅和土地使用稅的方法，為研究物業(yè)稅問題提供一些數(shù)據(jù)和參考�！蹦哽o石說。
模擬試點(diǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)。倪靜石舉例：比如在南京，新街口和河西地區(qū)的房價(jià)是不一樣的，先要測定一個(gè)基本房價(jià)，然后不同區(qū)域給出一個(gè)系數(shù)，得出不同區(qū)域的房價(jià)，按照新的房價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅和土地使用稅。
倪靜石說，按照新的模型和公式計(jì)算出來的房地產(chǎn)稅，與原來的計(jì)稅方法相比，肯定會(huì)高出很多�！耙惶追孔樱I的時(shí)候是20萬元，現(xiàn)在可能漲到100萬元，如果按照新的辦法，采用從價(jià)計(jì)稅，那么，稅負(fù)總額肯定就大幅提高了，可能要增加好幾倍�！�
除此之外，房地產(chǎn)稅的改革，還有一系列問題�！氨热�，征收范圍如何確定？是否覆蓋到每一個(gè)人？是否需要一個(gè)起征標(biāo)準(zhǔn)？一個(gè)家庭，擠在一個(gè)30平方米的房子里，也要繳稅嗎？另外，通過什么途徑征收也是問題，靠稅務(wù)部門一家一家跑可能不太現(xiàn)實(shí)�！� 倪靜石說。
物業(yè)稅探索穩(wěn)步推進(jìn)
記者從有關(guān)部門獲悉，物業(yè)稅模擬試點(diǎn)工作進(jìn)行兩年多來，已經(jīng)取得了初步效果。去年10月，全國物業(yè)稅模擬試點(diǎn)又增加了4個(gè)省、市，使全國試點(diǎn)地區(qū)由原來的6個(gè)擴(kuò)大到10個(gè)省市區(qū)。
據(jù)介紹，一個(gè)國家稅收制度通常是由直接稅、間接稅和財(cái)產(chǎn)稅組成的。與發(fā)達(dá)國家相比，我國財(cái)產(chǎn)稅制還不健全。搞物業(yè)評(píng)稅試點(diǎn)的目的，就是想彌補(bǔ)這個(gè)缺陷，完善我國的稅收制度。
物業(yè)稅在國際上通常叫房地產(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅，通常的做法是將房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)來征稅。實(shí)行和國際接軌的物業(yè)稅，需要從建立我國的評(píng)稅制度和解決技術(shù)手段入手。
6個(gè)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)過兩年多的模擬試點(diǎn)工作，已經(jīng)初步取得以下成果：一是創(chuàng)建了符合國情的評(píng)稅工作模式。二是開發(fā)了計(jì)算機(jī)批量評(píng)稅軟件。三是建立了政府部門間的良好合作機(jī)制。四是培養(yǎng)了一批熟悉房地產(chǎn)稅征收管理，又掌握評(píng)稅業(yè)務(wù)的專門隊(duì)伍。
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相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
