2006年，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院強(qiáng)化、細(xì)化了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
一是繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住性需求的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房；
二是進(jìn)一步通過(guò)稅收、土地政策與信貸政策調(diào)節(jié)住房供給與需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；
三是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，特別是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理。
本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場(chǎng)），而且集中力量于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）；不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控手段的組合使用，更以行政問(wèn)責(zé)的手段來(lái)確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。隨著各項(xiàng)政策措施的逐步貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善，但部分城市房?jī)r(jià)上漲依然較快，市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。
2007年3月18日、5月19日、7月20日與8月22日，央行四次宣布加息，將金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到3.6%，一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.02%，對(duì)其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率（包括個(gè)人住房公積金貸款利率）也作了相應(yīng)調(diào)整。加息使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金成本增加，但是短期內(nèi)對(duì)其資金成本的影響非常有限。對(duì)購(gòu)房者而言，雖然加息將增加其購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)，但是整體而言增加的幅度較小。盡管短期內(nèi)加息對(duì)整個(gè)行業(yè)的資金面影響不大，但是如果未來(lái)央行連續(xù)加息，整個(gè)行業(yè)將面臨非常大的資金壓力。
為全面落實(shí)以前一系列調(diào)控意見中提出的住房保障措施，2007年8月召開了全國(guó)住房保障會(huì)議，旨在完善住房保障體系的相關(guān)配套文件將在會(huì)議之后陸續(xù)出臺(tái)。如果這些政策出臺(tái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍得不到進(jìn)一步規(guī)范，全國(guó)或局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得不到有效地遏制，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然失衡，則不排除國(guó)家將進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)的宏觀管理，深度調(diào)控房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求、出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房貸調(diào)控政策以及征收物業(yè)稅的可能。
盡管受到宏觀調(diào)控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視：
一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來(lái)源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。
二是房地產(chǎn)跌價(jià)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲較快，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。
三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在：向手續(xù)不完備、“四證”不齊、項(xiàng)目資本金未全部到位的開發(fā)商發(fā)放貸款；向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人的財(cái)務(wù)分析不到位，對(duì)貸款的真實(shí)性調(diào)查不充分，貸后管理薄弱等。
四是“假按揭”蘊(yùn)含道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭不以真實(shí)購(gòu)房為目的，開發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。由于假按揭的申請(qǐng)人大多不具備還款能力且無(wú)還款意向，因此該類貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。
五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)證券報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
